Le régime SCI / SARL imposée à l'impôt société en détails

De plus en plus d'investisseurs se tournent vers le montage en SCI à l'IS (c'est-à-dire imposée à l'impôt société) pour leur investissement immobilier.

Mise à jour le 16 septembre 2022
SCI / SARL imposée à l'impôt société

Calculer la rentabilité de la SCI à l'IS

La vidéo ci-dessous (30 minutes) explique pas à pas la fonctionnalité SCI à l'IS du simulateur Horiz.io. Des explications détaillées sont également données plus bas dans cet article.

Simuler le régime SCI à l'IS

Le simulateur d'Horiz.io vous permet d'étudier un projet en SCI à l'IS.

Il suffit de choisir ensuite ce régime dans la liste proposée par le simulateur :

simulateur-regime-sci.png

Certaines sections du rapport seront alors mises à jour avec les spécificités propres à ce régime.

Section impôt sur les sociétés

rapport-impots-societe-min.png

Section impôt sur les revenus

dividendes.png

Vous pourrez également modifier les paramètres spécifiques à ce régime :

parametres-sci.png

  • Versement de dividendes en pourcentage des bénéfices chaque année,
  • Versement du résultat de la revente en dividendes,
  • Activation ou non de la CRL (contribution sur les revenus locatifs) si votre SCI est concernée.

Le régime SCI à l'IS en détail

Ce mode présente quelques avantages mais également des inconvénients dont il faut bien avoir connaissance avant de se lancer. D'autant plus que le choix est irréversible si vous changez d'avis par la suite (ou assez compliqué).

Voici un résumé de ce qu'apporte ce régime comparé à un investissement plus classique en nu ou en meublé non professionnel :

  • Le bien appartiendra à la personne morale qui est la SCI. Cette SCI appartient à un ou plusieurs associés comme pour n'importe quelle entreprise.
  • Les opérations (recettes, charges, etc.) rentrent dans la comptabilité de la SCI. Il vous faudra les services d'un comptable pour tenir la compatibilité.
  • La SCI, comme une entreprise "classique", est imposée sur les bénéfices à l'impôt sur les sociétés qui est de 15% jusqu'à 38 120 € puis 33% au-delà (28% progressivement à partir de 2017). C'est cette caractéristique qui, à première vue, donne un avantage apparent à la SCI par rapport à une imposition personnelle qui peut atteindre 45% si vous avez de hauts revenus.
  • La SCI permet de réduire l'assiette de l'impôt (le montant "imposable") par rapport à un investissement en direct en nu. En effet la SCI permet de déduire plus de charges comme les frais d'agence ou encore les frais de notaire. Elle permet également d'amortir le bien et les travaux qui peuvent en modifier la structure ou la valeur (agrandissement, construction et reconstruction). L'amortissement, qui correspond à une prise en compte de la vétusté de l'immeuble, viendra en déduction des recettes avant imposition (en plus des charges).

Ce dernier point est important car il montre bien que la SCI permet d'optimiser le cash-flow en réduisant voir en annulant l'impôt sur plusieurs années. La trésorerie est préservée au mieux pour permettre de réinvestir par exemple ou de se constituer un patrimoine sans trop impacter ses finances personnelles.

À première vue donc la SCI présente de nombreux attraits mais en fait elle est également soumise à quelques contraintes qui sont :

  • Les associés, s'ils veulent récupérer les bénéfices sur leurs comptes personnels, devront passer par un versement de dividendes*. Les dividendes sont imposés en brut aux prélèvements sociaux à 17.2% et à l'impôt sur les revenus au barème progressif après un abattement de 40%. A noter que depuis le 1er janvier 2018 c'est l'application de plein droit du PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique ou "Flat Tax") de 30% qui a lieu et qui inclus les prélèvements sociaux (17.2%) et l'impôt sur le revenu de manière forfaitaire (12.8%). L'imposition au barème progressif reste possible sur demande au moment de la déclaration de revenus.
  • La vente de l'immeuble entraîne une imposition de la plus-value selon la règle des plus-values professionnelles. Ce mode de calcul ne permet pas une dégressivité pour durée de détention comme c'est le cas pour un achat personnel en direct. La plus-value à la revente sera imposée à l'IS dans le résultat. Si vous souhaitez récupérer le résultat de la vente, il faudra également passer par un versement de dividendes avec les mêmes règles d'imposition citées plus haut.
  • Le calcul de la plus-value imposable lors de la vente se fait en réintégrant les amortissements déduits jusque là. En d'autres termes, il faudra retirer le montant total des amortissements accumulés jusque l'année de revente du prix d'acquisition avant le calcul de la plus-value. L'impôt sur la plus-value sera donc plus élevé. Ce qui a été "gagné" d'un côté (en trésorerie et impôt) est finalement repris au moment de la revente.
  • Si vous faites des travaux d'amélioration, de réparation ou d'entretien, vous pourrez bien les déduire des recettes mais vous ne pourrez plus reporter le déficit (jusque 10 700€) sur vos revenus personnels globaux (les salaires) afin de réduire votre impôt. Le déficit sera intégré au résultat de la SCI et reportable pour les futurs années et les éventuels futurs investissements uniquement. C'est pour cette raison que la SCI se prête bien à un scénario où l'on souhaite faire plusieurs investissements car le déficit de l'un vient réduire les recettes de l'autre.
  • Enfin la SCI est, dans certains cas, soumise à la CRL (contribution sur les revenus locatifs) qui est de 2.5% des revenus tirés de la location. Cette contribution est exonérée dans certains cas et ne s'applique que si les recettes (par local) dépassent 1 830€ par an. En savoir plus.

ATTENTION : Si vous êtes en déficit comptable et malgré la présence de cash flow créant une trésorerie, vous ne pouvez pas verser de dividende vu que la société ne fait pas de bénéfice. Aussi, une distribution de dividendes nécessite trois choses:

  • Condition 1 : Un montant distribuable, i.e. que la somme Résultat de l’exercice + Repart à Nouveau + Réserves (hors réserves légales ou non non distribuables de façon statutaire) soit >0.
  • Condition 2 : Le cash pour distribuer: soit en provenance de la trésorerie et/ou au travers de l’emprunt.
  • Condition 3 : La volonté de distribuer: une décision d’AG.

En conclusion, ce qu'il faut donc retenir est qu'il est conseillé d'investir via une SCI dans les cas suivants:

  • Vous êtes fortement imposé et vous n'avez pas besoin des revenus de l'investissement immobilier que vous comptez faire.
  • Vous souhaitez réaliser des investissements immobiliers dans le but de vous constituer un patrimoine et de le transmettre en tout ou partie.
  • Vous souhaitez investir à plusieurs.
  • Vous souhaitez investir à très long terme et n'envisagez donc pas de revente à court terme (voir même jamais).
calcul rendement locatif

Comment calculer votre rendement locatif ?

Pour réellement savoir si ce régime est intéressant dans votre cas, vérifiez-le avec notre simulateur ! Vous pouvez par exemple paramétrer le versement de dividendes et le paiement de la CRL.

Bassel Abedi
Bassel Abedi
CEO

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