Le régime SCI / SARL imposée à l'impôt société en détails

De plus en plus d'investisseurs se tournent vers le montage en SCI à l'IS (c'est-à-dire imposée à l'impôt société) pour leur investissement immobilier.

Mise à jour le 16 Septembre 2022
SCI / SARL imposée à l'impôt société

Calculer la rentabilité de la SCI à l'IS

La vidéo ci-dessous (30 minutes) explique pas à pas la fonctionnalité SCI à l'IS du simulateur Horiz.io. Des explications détaillées sont également données plus bas dans cet article.

Simuler le régime SCI à l'IS

Le simulateur d'Horiz.io vous permet d'étudier un projet en SCI à l'IS.

Il suffit de choisir ensuite ce régime dans la liste proposée par le simulateur :

simulateur-regime-sci.png

Certaines sections du rapport seront alors mises à jour avec les spécificités propres à ce régime.

Section impôt sur les sociétés

rapport-impots-societe-min.png

Section impôt sur les revenus

dividendes.png

Vous pourrez également modifier les paramètres spécifiques à ce régime :

parametres-sci.png

  • Versement de dividendes en pourcentage des bénéfices chaque année,
  • Versement du résultat de la revente en dividendes,
  • Activation ou non de la CRL (contribution sur les revenus locatifs) si votre SCI est concernée.

Le régime SCI à l'IS en détail

Ce mode présente quelques avantages mais également des inconvénients dont il faut bien avoir connaissance avant de se lancer. D'autant plus que le choix est irréversible si vous changez d'avis par la suite (ou assez compliqué).

Voici un résumé de ce qu'apporte ce régime comparé à un investissement plus classique en nu ou en meublé non professionnel :

  • Le bien appartiendra à la personne morale qui est la SCI. Cette SCI appartient à un ou plusieurs associés comme pour n'importe quelle entreprise.
  • Les opérations (recettes, charges, etc.) rentrent dans la comptabilité de la SCI. Il vous faudra les services d'un comptable pour tenir la compatibilité.
  • La SCI, comme une entreprise "classique", est imposée sur les bénéfices à l'impôt sur les sociétés qui est de 15% jusqu'à 38 120 € puis 33% au-delà (28% progressivement à partir de 2017). C'est cette caractéristique qui, à première vue, donne un avantage apparent à la SCI par rapport à une imposition personnelle qui peut atteindre 45% si vous avez de hauts revenus.
  • La SCI permet de réduire l'assiette de l'impôt (le montant "imposable") par rapport à un investissement en direct en nu. En effet la SCI permet de déduire plus de charges comme les frais d'agence ou encore les frais de notaire. Elle permet également d'amortir le bien et les travaux qui peuvent en modifier la structure ou la valeur (agrandissement, construction et reconstruction). L'amortissement, qui correspond à une prise en compte de la vétusté de l'immeuble, viendra en déduction des recettes avant imposition (en plus des charges).

Ce dernier point est important car il montre bien que la SCI permet d'optimiser le cash-flow en réduisant voir en annulant l'impôt sur plusieurs années. La trésorerie est préservée au mieux pour permettre de réinvestir par exemple ou de se constituer un patrimoine sans trop impacter ses finances personnelles.

À première vue donc la SCI présente de nombreux attraits mais en fait elle est également soumise à quelques contraintes qui sont :

  • Les associés, s'ils veulent récupérer les bénéfices sur leurs comptes personnels, devront passer par un versement de dividendes*. Les dividendes sont imposés en brut aux prélèvements sociaux à 17.2% et à l'impôt sur les revenus au barème progressif après un abattement de 40%. A noter que depuis le 1er janvier 2018 c'est l'application de plein droit du PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique ou "Flat Tax") de 30% qui a lieu et qui inclus les prélèvements sociaux (17.2%) et l'impôt sur le revenu de manière forfaitaire (12.8%). L'imposition au barème progressif reste possible sur demande au moment de la déclaration de revenus.
  • La vente de l'immeuble entraîne une imposition de la plus-value selon la règle des plus-values professionnelles. Ce mode de calcul ne permet pas une dégressivité pour durée de détention comme c'est le cas pour un achat personnel en direct. La plus-value à la revente sera imposée à l'IS dans le résultat. Si vous souhaitez récupérer le résultat de la vente, il faudra également passer par un versement de dividendes avec les mêmes règles d'imposition citées plus haut.
  • Le calcul de la plus-value imposable lors de la vente se fait en réintégrant les amortissements déduits jusque là. En d'autres termes, il faudra retirer le montant total des amortissements accumulés jusque l'année de revente du prix d'acquisition avant le calcul de la plus-value. L'impôt sur la plus-value sera donc plus élevé. Ce qui a été "gagné" d'un côté (en trésorerie et impôt) est finalement repris au moment de la revente.
  • Si vous faites des travaux d'amélioration, de réparation ou d'entretien, vous pourrez bien les déduire des recettes mais vous ne pourrez plus reporter le déficit (jusque 10 700€) sur vos revenus personnels globaux (les salaires) afin de réduire votre impôt. Le déficit sera intégré au résultat de la SCI et reportable pour les futurs années et les éventuels futurs investissements uniquement. C'est pour cette raison que la SCI se prête bien à un scénario où l'on souhaite faire plusieurs investissements car le déficit de l'un vient réduire les recettes de l'autre.
  • Enfin la SCI est, dans certains cas, soumise à la CRL (contribution sur les revenus locatifs) qui est de 2.5% des revenus tirés de la location. Cette contribution est exonérée dans certains cas et ne s'applique que si les recettes (par local) dépassent 1 830€ par an. En savoir plus.

ATTENTION : Si vous êtes en déficit comptable et malgré la présence de cash flow créant une trésorerie, vous ne pouvez pas verser de dividende vu que la société ne fait pas de bénéfice. Aussi, une distribution de dividendes nécessite trois choses:

  • Condition 1 : Un montant distribuable, i.e. que la somme Résultat de l’exercice + Repart à Nouveau + Réserves (hors réserves légales ou non non distribuables de façon statutaire) soit >0.
  • Condition 2 : Le cash pour distribuer: soit en provenance de la trésorerie et/ou au travers de l’emprunt.
  • Condition 3 : La volonté de distribuer: une décision d’AG.

En conclusion, ce qu'il faut donc retenir est qu'il est conseillé d'investir via une SCI dans les cas suivants:

  • Vous êtes fortement imposé et vous n'avez pas besoin des revenus de l'investissement immobilier que vous comptez faire.
  • Vous souhaitez réaliser des investissements immobiliers dans le but de vous constituer un patrimoine et de le transmettre en tout ou partie.
  • Vous souhaitez investir à plusieurs.
  • Vous souhaitez investir à très long terme et n'envisagez donc pas de revente à court terme (voir même jamais).
calcul rendement locatif

Comment calculer votre rendement locatif ?

Pour réellement savoir si ce régime est intéressant dans votre cas, vérifiez-le avec notre simulateur ! Vous pouvez par exemple paramétrer le versement de dividendes et le paiement de la CRL.

Bassel Abedi
Bassel Abedi
CEO

Vous êtes au bon endroit pour investir dans l'immobilier 🏡

marketplace investissement locatif
Tout pour l'investissement locatif

Déco, ameublement, diagnostic immobilier, formation, coaching, assistance juridique… et bien +

Découvrir la Marketplace
Vendre son bine immo
Vendez votre bien immo en un éclair !

Vendez votre bien immobilier à un investisseur de la communauté Horiz.io

Vendre un bien immobilier
alertes immo rentables
Alertes immo en temps réel

Trouvez la bonne affaire : soyez alerté des annonces immo rentables !

Télécharger l'application gratuite

Articles similaires

sci frais de notaire reduits

SCI frais de notaire réduits : tout ce qu’il faut savoir

Acheter à plusieurs est un projet immobilier conséquent, surtout quand on ne connaît pas le secteur de la pierre (et la fiscalité attachée) sur le bout des doigts. Toutefois, les règles sont relativement similaires concernant une acquisition à destination de la location. Vous devrez bien entendu vous acquitter des charges classiques attenantes à un tel projet d’investissement, comme les frais d’agences ou les frais de notaire. Après être revenus sur les atouts de la création d’une Société Civile Immobilière (SCI), nous nous attarderons sur les honoraires liés à la signature de l’acte authentique de vente. La SCI vous permet-elle de bénéficier de frais de notaire réduits ?

02 Février 2023
Investir en SCI en 2023

Investir en SCI en 2023 : avantages et rentabilité

Investir en SCI est un bon compromis pour rentrer dans l’investissement immobilier. Cela présente de nombreux avantages, mais il vous faut aussi connaître les inconvénients !

23 Janvier 2023
holding sci

Holding SCI : comment faire ce montage ?

L’investissement dans la pierre est de plus en plus commun, certes, mais il est aussi difficile de nos jours de réellement préserver ses rendements obtenus, surtout si l’on ne maîtrise pas un minimum le secteur de la fiscalité immobilière. Si vous êtes à la recherche d’un montage fiscal immobilier pour optimiser la gestion ainsi que la détention de biens, nous avons peut-être une solution pour vous. Créer une holding peut s’avérer représenter ce dont vous espérez tant, à condition de bien en connaître les rouages. Dans cet article, nous allons évoquer plus particulièrement le montage holding SCI qui se présente comme particulièrement intéressant, au vu de tous ses avantages en matière gestionnaire, fiscale et financière.

23 Janvier 2023
sci-avantages-inconvenients

SCI avantages et inconvénients : se lancer ou pas ?

À moins que vous ne souhaitiez investir dans l’immobilier en unipersonnel, créer une société civile immobilière (SCI) est une solution intéressante. Cette méthode d’investissement est conçue pour permettre aux particuliers d’acheter à plusieurs pour louer, avec de nombreux avantages à la clé. La condition la plus importante à la base de l’ouverture de la société est d’être au minimum deux associés. Que vous ayez pour ambition de devenir coemprunteur avec vos parents, ou que vous ayez toujours voulu acquérir un immeuble de rapport avec votre collègue, vous pouvez le faire à travers la création de cette entreprise. Dans cet article, nous vous donnons les points essentiels à savoir avant de lancer un projet de SCI. Avantages et inconvénients, définition du concept, nous vous éclairons à ce sujet !

02 Janvier 2023
Dissolution SCI suite vente immeuble

Dissolution SCI suite vente immeuble en 2023 : définition et explication

La vente d’un immeuble est source de beaucoup de questionnement. D’autant plus si l’immeuble est une SCI. Est-ce qu’il y a dissolution de SCI suite à la vente d’un immeuble ? Nous répondons en détails à cette question dans l’article ci-dessous.

16 Décembre 2022
sci guide pratique

Qu’est-ce qu’une SCI ? Guide pratique

Pour investir dans l’immobilier locatif à plusieurs, créer une société civile immobilière peut s’avérer être un choix opportun. En effet, cette forme juridique octroie bien des avantages aux investisseurs, les protégeant notamment de l’encadrement plus strict de l’indivision, surtout en cas de cession de parts.

Alors, vous vous demandez peut-être qu’est-ce qu’une SCI ? Nous allons vous expliquer tout ce qu’il faut savoir sur ce sigle, ainsi que toutes les déclinaisons existantes pour que vous puissiez vous projeter en tant qu’acheteur peu importe votre situation et votre projet locatif.

21 Octobre 2022
Apport en nature SCI

Apport en nature SCI : toutes les modalités !

Savez-vous qu’il est possible de bénéficier d’apport en nature sous SCI ? Mais vous le savez aussi, le monde de l’investissement immobilier est pointilleux ! Nous vous expliquons tout sur l’apport en nature en SCI dans cet article.

19 Octobre 2022
Avantages SCI

Avantages SCI : quels sont-ils ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est un moyen d’investir dans l’immobilier. Cela peut concerner l’acquisition de sa résidence principale, mais aussi le projet d’acheter un appartement pour le louer. Les avantages d’une SCI sont nombreux. Mais quels sont-ils ? Faisons un tour d’horizon des intérêts que vous pourriez avoir à créer une SCI familiale ou classique.

18 Octobre 2022