Loi Censi-Bouvard : réaliser un investissement dans un EHPAD (LMNP)

Réservé aux contribuables Français qui réalisent des investissements locatifs meublés entre le premier janvier 2013 et le 31 décembre 2019, le dispositif Censi-Bouvard est en fait une loi fiscale qui permet une réduction d’impôt aux personnes investissant dans des résidences neuves, en cours d’achèvement ou rénovées.

La loi Censi-Bouvard a en fait été mise en place pour favoriser les investissements locatifs dans les résidences de services. Nous vous expliquons en fait comment réaliser votre investissement dans un EHPAD (Censi-Bouvard LMNP).

Mise à jour le 18 Octobre 2022
Loi Censi-Bouvard : réaliser un investissement dans un EHPAD (LMNP)

Investir dans des résidences de services neuves ou rénovées 

En effet, la loi Censi-Bouvard octroie des avantages fiscaux aux propriétaires bailleurs de locations meublées non professionnelles (LMNP) sur la valeur hors taxe du bien.

Le dispositif est valable uniquement pour un investissement dans les résidences de services neuves ou rénovées comme : 

  • Les EHPAD (établissements pour personnes âgées dépendantes),
  • Les résidences étudiantes (résidences occupées par au moins 70 % d’étudiants offrant différents services),
  • Les résidences touristiques,
  • Les résidences d’affaires. 

Toutes les résidences doivent être meublées et offrir différents services que nous expliquerons plus loin.

Pour bénéficier des avantages de cette loi, votre acquisition doit :

  • Concerner un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement,
  • Ou un logement rénové depuis moins de 15 ans,
  • Être loué dans les 6 mois qui suivent son acquisition, et loué pour une durée de 9 ans minimum,
  • La location doit être faire grâce à un bail commercial avec l’exploitant de la résidence,
  • Faire partie d’un secteur immobilier (non géographique) où il y a un vrai manque de logement (résidences étudiantes, EHPAD, etc.). 

En effet, la loi Censi-Bouvard ne définit ni zonage, ni plafond de loyer, ni plafond de ressources du locataire. Elle permet d’acquérir plusieurs biens par an (à hauteur de 300 000 euros HT), à la différence de la loi Scellier classique ou Scellier social qui limite à une seule acquisition par an.

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

C’est en fait une résidence de service qui propose des chambres meublées médicalisées pour accueillir des personnes âgées qui au besoin d’être assistés au quotidien. En d’autres termes, un EHPAD est une maison de retraite médicalisée, mais avec en plus un suivi médical continu et permanent avec la présence de médecins, personnel infirmier, etc. Grâce à de nombreuses prestations, les résidents se sentent comme à la maison : 

- logement entièrement meublé et équipé (avec lit médicalisé si nécessaire, salle de bains ou toilettes adaptés, etc.),

- Service de restauration pour créer convivialité et temps d’échanges et de rencontres entre les résidents,

- Services divers (blanchisserie, soins médicaux adaptés, soins esthétiques comme le coiffeur, animation, etc.). 

La qualité de vie des résidents y est vraiment primordiale, mais également la qualité du personnel présent qui doit être formé et qualifié. Pour que les personnes âgées retrouvent et gardent la pêche de leur jeunesse ! 

 

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LMNP classique ou LMNP Censi-Bouvard

Si vous investissez dans une résidence de service type EHPAD, vous pouvez bénéficier du statut LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel.  

Dans le cas où vous décidez donc d’investir dans une résidence EHPAD, deux choix s’offrent alors à vous :

  • LMNP classique,
  • Censi-Bouvard. 

C’est de ce dernier dont nous parlerons le plus dans cet article, même si nous expliquerons tout de même ces deux types de statuts pour un investissement locatif.

En effet, il faut savoir que ces deux régimes sont très proches (concept général similaire et mêmes types de résidences).Ces deux investissements concernent aussi les VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), c’est-à-dire que vous pouvez échelonner vos paiements lors de la construction de la résidence neuve. Vous versez en fait le pourcentage du prix correspondant à l’achèvement des travaux. L’acte authentique ne pourra être finalisé que lorsque les travaux auront atteint 20 % d’achèvement, ce qui constitue une sécurité, surtout que le contrat est régi par des garanties (décennales, biennales, assurances), mais aussi par la garantie de parfait achèvement. Quelques mois après votre achat, vous pouvez la TVA de 19,6 % sur l’acquisition. Nous en parlerons dans un prochain article. 

Quel est l'avantage fiscal du statut LMNP en Censi-Bouvard ?

Comme nous nous intéressons dans cet article à Censi-Bouvard, sachez que ce régime (LMNP Censi-Bouvard) vous permet, en tant qu’investisseur, de réduire vos impôts sur le revenu d’un montant égal à 11 % du montant hors taxe du ou des biens, dans la limite de 300 000 euros hors taxe d’acquisition.

Cette réduction est étalée de manière linéaire, sur 9 ans reconductible.

Le LMNP Censi-Bouvard est donc plus avantageux pour les contribuables et/ou investisseurs qui paient beaucoup d’impôts en France, avec une tranche d’imposition à 30 % au moins.

Le dispositif Censi-Bouvard est applicable pour tous les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2019. L’acquéreur doit absolument résider en France. 

Nous vous proposons un exemple de simulation pour un achat d’un appartement pour une résidence en EHPAD sous le dispositif Censi-Bouvard : 

Investissement de 120 000 euros TTC  en loi Censi-Bouvard 2019 

Montant de la TVA : 20 000 euros

La réduction d’impôt est de 11 000 (11% *100 000) euros sur 9 ans soit environ 1 222 euros/an

Total des avantages fiscaux :

Réduction d’impôt + récupération TVA = 31 000 euros

 

 Année 1Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8Année 9 
Réduction 122212221222122212221222122212221222
Réduction cumulée 1222244436664888611073328554977610 998
          

Vous pouvez récupérer la TVA sur votre investissement au bout de 6 mois d'exploitation du bien. La récupération de la TVA se fait sous la forme d’un remboursement de 20 % du montant d'achat de la part du Trésor public à l'investisseur et étalée sur 20 ans ainsi que la défiscalisation des loyers perçus.

Le dispositif Censi-Bouvard en LMNP n’est pas cumulable avec les autres lois permettant la défiscalisation de ce type de revenus (loi Malraux, Pinel, Duflot, etc.). Vous avez cependant déjà le cumul de Censi-Bouvard et LMNP.

Pour bénéficier de la fiscalité de la loi Censi-Bouvard, il faudra louer la résidence de services pendant 9 ans au minimum reconductibles. 

Pour information, le LMNP classique s'il est au réel offre à l’investisseur la possibilité d’amortir jusqu'à 80 % de la valeur du bien hors taxes sur 15 à 20 ans. Vous aurez alors besoin d’un comptable et pourrez amortir le bien de manière linéaire sur plusieurs années. Le cas échéant, si vous investissez cash et sans emprunt, vous pourrez percevoir tout de suite des loyers nets de fiscalité (si l'amortissement atteint le montant des loyers). Et si l’investissement est à crédit, cela permettra de ne pas avoir de surcoût fiscal. La loi Censi-Bouvard ne permet pas cet amortissement.

Pour aller plus loin découvrez notre article complet sur le LMNP classique.

Loi Censi-bouvard et récupération de la TVA 

Pour récupérer votre TVA et être éligible (soit récupérer 19,6 % du montant investi), vous devez remplir certaines conditions :

  • La résidence de service devra proposer 3 services des 4 suivants :
  1. Petit-déjeuner
  2. Nettoyage régulier des locaux
  3. Fourniture de linge de maison
  4. Réception de la clientèle
  • Les loyers perçus par l’exploitant de la résidence sont soumis à une TVA de 5.5%,
  • Vous devez déclarer vos revenus locatifs en tant que Bénéficiaires Industriels et Commerciaux,
  • La TVA n’est récupérable que sur des biens neufs,
  • Si vous n’optez pas pour le réel simplifié de TVA, votre bien relève de la « Franchise en base TVA » et ainsi la TVA n’est pas récupérable !

 

Comment faire votre demande de remboursement ? 

  • S’inscrire au service des impôts d’entreprise de la commune dont dépend le bien, et plus exactement au SIE (Service des impôts des Entreprises) en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel,
  • Opter pour le régime « Réel Simplifié de TVA » via le formulaire P0,
  • Puis réclamer le remboursement de la TVA en renseignant 2 formulaires qui sont à adresser au service des impôts d’entreprise.

Pourquoi investir dans un EHPAD ?

Avec l’espérance de vie qui ne cesse d’augmenter et tous les baby-boomers qui s’en vont à la retraite chaque année, la progression de la population plus âgée est assurée dans les années à venir.

Quels sont les avantages pour vous, investisseur ?

De nombreux avantages sont notables, outre les avantages fiscaux liés à la loi Censi-Bouvard et pour résumer :

  • Paiement de vos loyers garantis

Contrairement à un logement « privé » et un investissement locatif « standard », le gestionnaire s'engage à vous verser chaque mois les loyers de votre EHPAD. En effet, l’EHPAD est encadré et règlementé, puisque votre contrat est un bail commercial.

  • Récupération de la TVA

Vous pouvez récupérer la TVA sur votre investissement au bout de 6 mois d'exploitation du bien. La récupération de la TVA se fait sous la forme d’un remboursement de 20 % du montant d'achat de la part du Trésor public à l'investisseur et étalée sur 20 ans ainsi que la défiscalisation des loyers perçus, comme nous l’avons expliqué plus haut.

  • Forte rentabilité

La rentabilité locative d'un EHPAD est de 4.5 % par an ce qui est supérieur en comparaison à d'autres produits.

  • Les EHPAD : un produit encadré par l'État

Les EHPAD sont soumis à une réglementation stricte de l'État. En effet, tous les établissements accueillants des personnes dépendantes doivent signer une convention avec le Président du conseil général. Seuls les EHPAD respectant tous les critères de qualité sont conventionnés par l'État. Grâce à cet encadrement, le loueur a l'assurance de recevoir une prestation de qualité.

  • Un marché très porteur

Comme nous l’avons indiqué, avec le vieillissement de la population et les baby-boomers qui partent à la retraite, le marché des établissements médicalisés pour personnes âgées est en constante augmentation. Par ailleurs, il y a déjà une forte demande pour ce type d’établissements.

  • Rente perpétuelle

L'EHPAD vous offre une rente perpétuelle. Ce type d’investissement vous permet de devenir propriétaire tout en bénéficiant de loyers mensuels. C’est un excellent complément de revenus durant votre activité ou pour votre retraite.

  • Facilité de transmission de votre EHPAD

Au bout de 10 ans d'exploitation du bien, vous aurez la possibilité de créer une SARL vous permettant de léguer les parts de votre EHPAD. Vos enfants pourront donc profiter eux aussi de votre investissement et recevoir un complément de salaire sans fiscalité supplémentaire.

Gestion locative facilitée

Le principal avantage est qu’une société de gestion gère intégralement votre bien dans ce cas et s’occupe donc des tâches liées à la location (recherche de locataires, travaux, etc.). Cependant, vous n'avez plus trop votre mot à dire quant à cette gestion. 

  • Priorité sur les listes d'attentes d'EHPAD

Quand vous devenez propriétaire d’un EHPAD, vous pouvez à tout moment utiliser votre bien pour vous ou un membre de votre famille. C'est donc la garantie d'avoir une place en EHPAD avec moins de délai, pour le bonheur de vos grands-parents qui n'ont plus besoin de se dépêcher !

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Attention aussi à certains risques dans ce type d'investissements :

- Le bail commercial qu'il faut bien lire et définir, car il comporte :

  • Le montant du loyer à percevoir,
  • La prise en charge (ou non) des travaux d’entretien (article 605 du code civil), des gros travaux (art 606 du code civil) ou travaux de remise en conformité,
  • La durée d'engagement.

- Le gestionnaire (qualité, entretien de l'établissement, bonne gestion, etc.), qui a un coût et dont vous ne pouvez vous passer 

- L'emplacement (privilégier les grandes villes et penser à la revente !). 

Les inconvénients d'un investissement dans un EHPAD sont cependant le fait qu'il y a moins de marge de manœuvre dans la gestion du bien (qui n'est pas entre vos mains, mais déléguée). Par ailleurs, vous n'avez également pas de poid quant à l'équipement de celui-ci. Il convient donc de bien calculer la rentabilité par rapport à un bien classique. 

Par ailleurs, la revente est aussi très compliquée, car il y a beaucoup d'offres pour moins de demandes, avec des prix souvent plus faibles. Vous ne pouvez donc jamais être 100 % sûr que vous récupérerez votre mise de départ, ce qui peut constituer un risque non négligeable.   

Conclusion

Les besoins sont en effet énormes en EHPAD. Y investir, c'est normalement s'assurer :

- Des revenus réguliers indexés et garantis par bail commercial (que votre bien soit occupé ou pas),
- Une gestion totale du bien par le gestionnaire,
- La récupération de la TVA (19,6 %) sur le prix du bien

Censi-Bouvard est compatible avec le régime LMNP, ce qui permet donc à l'investisseur de disposer d'avantages fiscaux.

Mais, un tel investissement limite la "liberté" d'un investissement locatif plus classique, et il faut aussi bien considérer les risques éventuels que nous avons cités. Il faut donc bien prendre en compte que la raison principale de cet investissement sous ce dispositif reste la défiscalisation. 

La réduction d'impôt du Censi-Bouvard peut sembler intéressante sur le papier, il est tout de même nécessaire de bien calculer l'impact d'un investissement dans un EHPAD qui peut devenir un gouffre financier.  

Pour vous éclairer sur la fiscalité par rapport au régime Censi-Bouvard LMNP, n'hésitez pas à faire appel à des professionnels.

En savoir plus sur le régime LMNP

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