Loi Scellier 2011 : on vous explique tout

La loi Scellier est un dispositif fiscal qui permet aux futurs propriétaires d’acheter des biens immobiliers dans le neuf, dans le but de les mettre en location. Qu’en est-il de cette loi et comment gérer ses investissements locatifs avec celle-ci ? Nous vous expliquons tout dans cet article.

Mise à jour le 02 Octobre 2023
loi scellier 2011 explication

Qu’est-ce que la loi Scellier 2011 ?

Définition

La loi Scellier permet de bénéficier d’une réduction fiscale suite à l’achat d’un bien immobilier neuf. Il a été mis en place par le gouvernement dans le but de développer le marché immobilier locatif dans les zones à fort besoin, en bénéficiant d’une réduction pouvant aller jusqu’à 22 %. Ce dispositif est intéressant pour les investisseurs ayant des impôts sur le revenu assez conséquent, notamment plus de 3 000 € chaque année. Les propriétaires ont tout intérêt à se tourner vers cette solution.

Comment cela se déroule concrètement ? Le dispositif indique qu’en louant un logement neuf à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum, le propriétaire peut bénéficier d'une réduction d’impôts étalée pendant toute cette durée. Il prend en compte un certain pourcentage du bien, dans la limite de 300 000 €.

Les propriétaires souhaitant bénéficier de la loi Scellier peuvent avoir différents objectifs :

  • Réduire son imposition sur le revenu ;
  • Obtenir un complément de revenus ;
  • Acquérir un bien pour son usage personnel ou ses enfants ;
  • Bénéficier d’une plus-value à la revente après la fin des 9 années d’engagement ;
  • Construire un patrimoine immobilier pour soi et ses proches.

Le zonage

La mise en place d’un zonage avec le dispositif Scellier permet de savoir quels sont les logements éligibles, ainsi que le plafond des loyers qui s’y appliquent. Il existe 4 zones pouvant bénéficier de la loi Scellier : zones A, A bis, B1 et B2. En ce qui concerne le loyer, les plafonds sont :

  • Zone A : 16,10€/m2.
  • Zone A bis : 21,70€/m2.
  • Zone B1 : 13€/m2.
  • Zone B2 : 10,60€/m2.
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Scellier 2011 : comment calculer la réduction d'impôt ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt en Scellier, il faut savoir calculer le montant de celle-ci. Premièrement, il faut prendre en compte le prix de votre investissement : le prix de vente ainsi que les frais d’acquisition. Dans le cas d’un investissement en SCPI Scellier, il faut tenir compte du montant de la souscription. L’investissement est limité à 300 000 € par an et pour un seul logement.

Pour calculer la réduction d’impôt sur une période de 9 ans minimum, il faut prendre le prix de l’investissement, appliquer le taux de 22 % et diviser la somme par 9. Voici un exemple pour un investissement de 300 000 € :

300 000 x 22 % / 9 = 7 333 €/an

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Scellier 2011 : comment déclarer mon investissement ?

Pour profiter de la réduction fiscale du dispositif Scellier, il faut remplir chaque année des déclarations complémentaires, en plus de votre déclaration de revenus fonciers. Ces documents permettent à l’administration fiscale de calculer le montant de votre réduction :

  • Vous devez remplir l'imprimé 2042-C, à partir de l’année d’achèvement, et y renseigner le prix d’acquisition du bien immobilier, auquel on ajoute les frais d'acquisition (taxes, frais de notaires, droits d’enregistrement). 
  • Vous joignez ce document à la déclaration de revenus fonciers nets, avec le formulaire 2044. Celui-ci est à fournir dès la première année d’acquisition. Il faut y indiquer les loyers perçus, diminués des frais et charges liés au bien immobilier (frais d’entretien, gestion locative, travaux…).
  • Enfin, vous compléterez votre déclaration avec le formulaire d’engagement de location 2044-EB, à fournir lors de l’année d’achèvement.
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Scellier 2011 : comment le prolonger après 9 ans ?

Saviez-vous qu’il est possible de prolonger le dispositif Scellier au-delà des 9 années d’engagement ? Sachez que vous pouvez étendre votre projet locatif sur une ou deux périodes de 3 ans supplémentaires. Cela veut dire que vous pouvez profiter de la loi Scellier jusqu’à 15 ans. Pour bénéficier de cette prolongation, il faut continuer à remplir chaque année le montant de votre investissement dans le formulaire 2042-C.

Après ces 15 années, le logement sera considéré comme ancien, vous pourrez donc vous tourner vers d’autres dispositifs de défiscalisation pour réduire votre imposition comme par exemple le LMNP.

Scellier 2011 : quand vendre ?

Vous avez pour projet de vendre votre logement en loi Scellier ? Pour ce faire, vous devez attendre la fin de la période de location obligatoire qui est de 9 ans. Vous n’aurez pas à rembourser les avantages fiscaux dont vous avez bénéficié pendant toutes ces années. Cependant, il est possible de revendre son bien avant la fin de l’engagement, mais l’administration fiscale sera dans son droit de vous demander le remboursement des sommes perçues de la réduction d’impôt, à partir de la première année. Toutefois, certaines exceptions ne donnent pas lieu au remboursement comme le décès du propriétaire, un licenciement ou une invalidité. Ce projet doit être réfléchi avant de décider de revendre son bien immobilier.

Marie
Marie
Customer Success Manager

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