Loi Denormandie : investir dans un bien à rénover en centre-ville

Depuis le 1er janvier 2019, la loi Cosse a été remplacée par le dispositif Denormandie du nom du ministre actuel Julien Denormandie. Cette loi vient compléter le dispositif Pinel Ancien.

Ce nouveau dispositif vise à inciter la réalisation de travaux de rénovation dans des zones déterminées comportant de nombreux logements vacants ou en mauvais état, en France.

La loi de finances pour 2020 a élargi la liste des travaux éligibles. Ainsi, pour atteindre les 25%x du coût total de l'opération, peuvent être comptabilisés non seulement les travaux effectués de rénovation, mais également ceux permettant la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement de surfaces habitables (dont les combles et sous-sols) ou encore concernant la création de surfaces habitables nouvelles.

Mise à jour le 12 Octobre 2022
Loi Denormandie

Mise à jour 2020 : La loi des finances pour 2020 a rendu éligible la prise en compte de nouveaux travaux. Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2020, sont  donc désormais éligibles les travaux ayant pour objet :

  • la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes (il peut s'agir de garages, loggia, balcon, dépendances..etc) ;
  • la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement de ces surfaces ;
  • les travaux destinés à y réaliser des économies d'énergie pour l'ensemble des surfaces.

Les travaux portant sur des locaux ou des équipements d'agrément sont cependant toujours exclus.

Qu'est-ce que la loi Denormandie ?

La loi Denormandie vise à rénover les logements anciens et vétustes situés dans les centres de grandes villes françaises en proposant un programme de défiscalisation intéressant pour les investisseurs. Ce dispositif consiste donc en une réduction d’impôt valable uniquement dans l’immobilier ancien. Il a été proposé par le ministre du Logement Julien Denormandie, dans l'optique de simplifier la loi Pinel dans l’ancien. En effet, les conditions pour en bénéficier aujourd’hui sont relativement contraignantes.

Il n'y a plus besoin d'effectuer des travaux lourds pour bénéficier de la réduction d’impôt, mais des travaux qui représentent au moins 25 % du coût total du projet (prix net vendeur + travaux).

Pourquoi la loi Denormandie ?

Cette loi a été créée pour améliorer la qualité du parc immobilier français et répondre à un vrai besoin de logements des personnes dans les villes. En effet, face à la dégradation des logements situés en centre-ville qui constitue une véritable problématique, le gouvernement souhaite inciter à faire des travaux de rénovation ciblés et utiles que nous vous expliquons un plus bas dans l'article. Cette loi va donc encourager les investisseurs à faire des travaux dans les logements anciens, participant ainsi à l'amélioration des "cœurs de villes".

Quels sont les avantages fiscaux de cette loi ?

Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% sur une durée respective de location de 6, 9 ou 12 ans dans la limite de 300 000€ par personne et par an et de 5 500€ par m2 de surface habitable.

Cependant, le logement doit être loué à des ménages modestes en tant qu'habitation principale en respectant des plafonds de loyers et de ressources.

Un investisseur immobilier souhaitant bénéficier de ce nouveau dispositif fiscal pourrait donc obtenir une réduction d’impôt maximum de 21% du prix de l'opération (prix d'achat +travaux) à raison de :

  • 2% par an pendant les 9 ans ;
  • puis 1% par an pendant les années 10, 11 et 12. 

Ce mécanisme de réduction d'impôts est similaire à ce qui se fait pour le Pinel.

Selon la nature des travaux à réaliser, vous pourrez également bénéficier d'une TVA à taux réduit :

  • 10% pour les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien ;
  • 5,50% pour les travaux de rénovation ou d’amélioration et d’efficacité énergétique.

Prenons un exemple. Pour un bien acheté à Mulhouse pour 200 000€ net vendeur et qui a bénéficié de 80 000€ de travaux (soit environ 28%). Ce projet ouvre donc le droit à une réduction d'impôt :

  • Pour 6 ans de location, la réduction est de 33 600€ soit 5 600€/an.
  • Pour 9 ans de location, la réduction est de 50 400€ soit 5 600€/an.
  • Pour 12 ans de location, la réduction est de 58 800€ soit 5 600€/an pendant les 9 premières années et 2 800€ les 3 dernières années.

Quels sont les avantages sociétaux de la loi Denormandie ?

Outre les avantages fiscaux, le gouvernement souhaite redonner une vraie dynamique aux villes moyennes, répondant ainsi à un véritable besoin de société. En rénovant les logements des centres villes, le gouvernement participe à la revitalisation des communes. Attirés par des logements rénovés et de qualité idéalement situés, les locataires reviennent dans les centres, alors qu'ils avaient tendance à s'en éloigner ces dernières années.

Notons que le cercle peut être vertueux, avec un retour des locataires avec un certain pouvoir d'achat, retour des commerces de proximité, prolongation de la vie des petits commerces, villes moyennes animées, développement des commerces et de la culture et diminution des villes "fantômes" avec un retour des populations locales.

Quelles sont les conditions pour pouvoir investir en Denormandie ?

Les conditions sont plus souples que dans le cadre du Pinel ancien. Il faut cependant les respecter pour pouvoir profiter d'une réduction d'impôt.

Il faut donc réunir quatre conditions (en plus des plafonds de ressources du locataire et du plafonnement de loyer) :

  • Les travaux doivent représenter au moins 25% du prix du projet (travaux + prix net vendeur) ;
  • L’acquisition du bien devra se faire entre le 01/01/2019 et 31/12/2021 ;
  • Le bien devra être situé dans une des 222 villes labellisées « Cœur de ville » ;
  • S'engager à louer son bien dans le cadre d'une location nue et non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée de location voulue.

En outre, les travaux de rénovation devront :

  • Soit améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 30% (20% en habitat collectif) auquel cas le bailleur devra effectuer un diagnostic avant les travaux et un après ;
  • Soit représenter 2 types de travaux parmi les 5 pôles suivants : 
    • isolation des combles
    • changement de chaudière
    • isolation des murs
    • isolation des fenêtres
    • changement de production d'eau chaude

travaux-de-re_novation.jpg

Où peut-on investir dans ce dispositif ?

La loi Denormandie concerne les zones éligibles au plan d’action nommé "Cœur de ville" et toutes celles ayant conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT). Toutes les villes de France sont éligibles aux ORT et peuvent donc bénéficier de la Loi Denormandie.

Les zones A, A bis ou B1 du Pinel ne sont plus la référence pour ce dispositif. Pour le moment, seules 222 villes sont bénéficiaires de ce plan d'action.

dispositif-denormandie-aide-fiscale.png

👉 Accéder à la carte du dispositif Denormandie

Les limites de ce dispositif 

Si vous choisissez d'investir dans ce dispositif, le montant des travaux ne pourra être déductible des revenus fonciers. Il ne devrait pas être possible de cumuler « déficit foncier » et « réduction d’impôt » du dispositif Denormandie.

Selon l’importance des travaux envisagés et la tranche marginale d’imposition du contribuable, ce nouveau dispositif Denormandie pourrait être plus rentable que le mécanisme du déficit foncier.

Le dispositif Denormandie est-il plus rentable que le mécanisme du déficit foncier ?

Cela dépend de votre tranche d'imposition, du montant de vos travaux, etc.

Prenons l'exemple d'un projet de 100 000€ (investissement + travaux) en fonction de votre tranche d'imposition et du pourcentage de travaux que vous souhaitez réaliser, la loi Denormandie peut être moins intéressante que le mécanisme du déficit foncier.

Pourcentage des travaux dans le prix total :

 25% Denormandie25% Déficit Foncier40% Denormandie40% déficit foncier
0%210004300210006880
14%2100078002100012480
30%21000118002100018880
41%21000145502100023280
45%21000155502100024880

Pourcentage des travaux dans le prix total :

 50% Denormandie50% déficit foncier60% Denormandie60% déficit foncier70% Denormandie70% déficit foncier
0%21000860021000103202100012040
14%210001560021000187202100021840
30%210002360021000283202100033040
41%210002910021000349202100040740
45%210003110021000373202100043540

(source du tableau : leblogpatrimoine)

Les cases en bleu représentent les montants pour lesquels la réduction Denormandie est plus intéressante que celle du Déficit foncier.

Comment calculer l'impact de la loi Denormandie sur votre projet ?

Nous avons intégré la loi Denormandie à notre simulateur pour vous permettre de calculer vos projets avec ce régime fiscal.

Pour ce faire, il vous suffit de sélectionner lors d'un calcul dans la section régime fiscal, "Loi Denormandie" pour la durée souhaitée.

Si votre projet n'atteint pas le montant des travaux nécessaires pour bénéficier de ce régime (minimum 25% du montant global du projet) ou si la ville indiquée n'est pas éligible, le régime sera alors repassé en déficit foncier classique par le simulateur.

Vous pouvez également à la suite d'un résultat observer l'impact de ce régime sur votre imposition dans la section "impôt" après votre calcul.

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Bassel Abedi
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