Prélèvement à la source de l'impôt et sort du déficit foncier

C'est désormais décidé, le prélèvement à la source de l'impôt sur les revenus initié par le président Hollande et conservé par le gouvernement Macron est maintenu mais décalé à l'année 2019.

En 2019, vos revenus de 2019 seront prélevés "à la source" directement sur votre bulletin de salaire. Votre salaire devient donc en théorie un salaire net de l'impôt sur le revenu.

Mise à jour le 13 Octobre 2022
Prélèvement à la source de l'impôt et sort du déficit foncier

Sur le papier cela apparaît comme une bonne chose qui simplifie la vie des contribuables puisque l'argent qu'ils gagnent est en effet le montant final qui leur revient.

Sauf qu'en réalité le changement cache une grande complexité que l'état a "résolu" par la mise en place de ce que l'on appelle le CIMR ou Crédit d'Impôt Modernisation du Recouvrement par la loi de finances pour 2017.

Un terme bien compliqué pour en fait décrire un concept plutôt simple.

Pour éviter que chaque contribuable paie deux fois l'impôt en 2019 (année de passage au prélèvement à la source), le fisc accorde un "crédit d'impôt". Il "rembourse" ainsi l'impôt qui aurait normalement dû être payé pour les revenus de 2018.

Le calcul de l'impôt des revenus 2018 reste le même mais se voit annuler par un crédit d'impôt.

Dans la réalité c'est un peu plus compliqué car seuls les revenus "non exceptionnels" seront pris en compte pour ce crédit d'impôt.

Il est important d'assimiler cela pour bien comprendre l'impact que cela va avoir sur ce qui nous concerne nous investisseurs, c'est à dire les revenus fonciers et les charges.

Comment cela fonctionne ?

Malgré la complexité de notre système fiscal, nous allons essayer d'expliquer cela le plus simplement possible.

En 2017 et 2018

Le prélèvement à la source ayant été décalé à 2019, rien ne change pour 2017. Les revenus, la déduction des charges se font comme d'habitude (Voir notre article à ce sujet).

La déclaration est faite en mai 2018 et l'impôt 2017 est payé en 2018 (en mensualisé ou au tiers).

Pas de changement.

En 2018 et 2019

En 2018, le calcul est toujours effectué de la même manière. Les travaux déductibles peuvent toujours être déduits des revenus fonciers dans leur intégralité.

Le déficit foncier éventuel est calculé à hauteur maximum de 10 700€.

En mai 2019 vous faites la déclaration des revenus de 2018.

Mais nouveauté pour l'année 2019 et pour éviter la double imposition, le Fisc vous accorde un crédit d'impôt équivalent à l'impôt (incluant les prélèvements sociaux) que vous auriez dû payer pour 2018 (en fin d'année 2019).

Cela remet donc les compteurs à 0 pour cette année.

Mais cette remise à 0 n'est valable que si vous n'êtes pas concerné par un crédit ou une réduction d’impôt, des revenus exceptionnels ou encore des revenus de capitaux mobiliers (bourse par exemple).

Et c'est là que le problème se pose pour les investisseurs immobiliers qui font beaucoup de travaux en 2018 et qui pourraient bénéficier d'un crédit d'impôt.

Dans le cas où vous êtes en déficit foncier en 2018 (charges > revenus), vous auriez en théorie droit de déduire ce déficit de vos revenus globaux (les salaires) à hauteur de 10 700€ maximum et donc de réduire votre impôt à hauteur de votre taux d'imposition multiplié par ce déficit.

Sauf que là ce crédit d'impôt est "perdu".

Pour palier à ce souci et tout de même garder un avantage à faire des travaux en 2018 et ne pas trop pénaliser les artisans, le fisc a mis en place une dérogation pour le calcul du déficit en 2019.

Ceci est expliqué dans le paragraphe qui suit.

En 2019 et 2020

En 2019 vous commencez à payer un acompte d'impôt basé sur l'impôt payé en 2018/2019 (début du prélèvement à la source).

Le calcul du taux d'impôt appliqué se fait en utilisant le taux réel payé en 2018/2019 en divisant l'impôt dû par le total des revenus imposables. C'est en fait le taux moyen de l'année précédente.

La déclaration se fait en mai 2020 pour les revenus 2019. Pour ce qui est des revenus fonciers et des charges de travaux, le fisc accorde une dérogation qui permet de déduire la moyenne du montant des travaux effectués en 2018 et 2019 ce qui donne :

Revenus fonciers - (charges + (Travaux 2018 + Travaux 2019) / 2 ) = revenus fonciers imposables 

Les travaux effectués éventuellement en 2018 peuvent tout de même être pris en compte une nouvelle fois mais à hauteur de 50% seulement en 2019 comme pour les travaux effectués en 2019.

On récupère donc un peu de l'avantage de 2018 mais seulement à hauteur de 50% ce qui n'est pas très intéressant.

Etant donné que la limite de déficit foncier reportable est de 10 700€, il reste tout de même un cas où il n'y a pas d'impact pour l'investisseur la première année (la plus importante).

En effet si le déficit foncier est de 21 400€ (= 10 700€ * 2) ou plus sur 2018/2019, alors vous pourrez déduire 21 400€ / 2 = 10 700€ soit le maximum autorisé et vous ne serez pas pénalisé.

Et dans le simulateur d'Horiz.io ?

A partir du 18 janvier 2018, le simulateur a commencé à prendre en compte cette règle par défaut pour les régimes relevant du déficit foncier au réel (nu foncier, Pinel, Cosse, SCI à l'IR, etc.) uniquement.

Les régimes meublés (LMNP, LMP) et SCI à l'IS ne sont pas concernés car il s'agit de BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou de l'IS (impôt société).

Il applique donc la règle de prise en compte uniquement de 50% des travaux indiqués dans la case "travaux de rénovation".

Que ces travaux aient été effectués en 2018 ou 2019 ne change rien pour le simulateur qui calcule sur une année et à partir d'un seul revenu aujourd'hui. Il faut donc que vous indiquiez la somme des travaux de 2018 et 2019 dans la case "travaux de rénovation".

Le résultat donné sera l'imposition en 2019 avec donc la possibilité de d'imputer les déficits sur les revenus globaux mais uniquement en prenant la moyenne de 2018/2019 ce qui revient à prendre 50% de la somme.

Si vous souhaitez désactiver l'application de ce mécanisme de prise en compte des travaux, il suffit de vous rendre dans les paramètres :

prelevement-a-la-source-min.png

Conclusion : que faut-il faire ?

Il apparaît évident que si vous pouvez décaler vos travaux, le mieux est de les programmer pour 2020.

Si vous devez faire des travaux en 2018 ou 2019, ce n'est pas la fin du monde :

  • Soit vous pouvez déduire 50% du montant des travaux tout de même. Pas terrible mais mieux que rien.
  • Soit le montant de vos travaux dépassent les 21 400€ et vous n'êtes pas pénalisé car vous pourrez tout de même déduire le maximum de déficit foncier autorisé (10 700€).
  • Soit le bien est acquis en 2019, alors la totalité des travaux faits en 2019 sont imputables en déficit foncier

Pour obtenir une réponse précise à votre situation personnelle, le mieux est de contacter directement l'un de nos experts fiscalistes.

Et plus d'information également ici

calcul rendement locatif

Découvrir le simulateur Horiz.io

Grâce à notre simulateur, calculez la rentabilité de n’importe quel bien immobilier !

Bassel Abedi
Bassel Abedi
CEO

Vous êtes au bon endroit pour investir dans l'immobilier 🏡

marketplace investissement locatif
Tout pour l'investissement locatif

Déco, ameublement, diagnostic immobilier, formation, coaching, assistance juridique… et bien +

Découvrir la Marketplace
Vendre son bine immo
Vendez votre bien immo en un éclair !

Vendez votre bien immobilier à un investisseur de la communauté Horiz.io

Vendre un bien immobilier
gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo comme un pro

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils.

La gestion locative en ligne

Articles similaires

Définition déficit foncier au réel : quels avantages ?

Définition déficit foncier au réel : quels avantages ?

C'est le régime pour lequel vous pouvez opter lorsque vous faites un investissement locatif et que vous déclarez vos charges et travaux au réel. Il s'impose dans le cas où vos revenus annuels sont supérieurs à 15 000€ (le micro-foncier ne devient plus possible). Il permet d'imputer sur le revenu une partie des déficits fonciers.

02 Décembre 2022
Le déficit foncier et les travaux

Le déficit foncier et les travaux

Le sujet des travaux et de la limite de déficits fonciers revient assez souvent alors je tenais à apporter des clarifications et des précisions sur le fonctionnement des calculs. C'est un casse-tête souvent ignoré par l'investisseur débutant.

02 Décembre 2022
Quel régime fiscal choisir

Quel régime fiscal choisir pour son projet locatif ?

Choisir son régime fiscal est une partie importante de la définition de son projet, afin d’optimiser au mieux ses revenus locatifs. En effet, cela impacte énormément la stratégie et le choix du bien dès le départ, afin de tout optimiser au mieux. En faisant le bon choix adapté à votre profil et à votre stratégie, vous pourrez augmenter la rentabilité de votre investissement locatif et bénéficier d’avantages non négligeables.

Alors, comment optimiser vos revenus d’investissement locatif sans payer trop d’impôts ?

02 Décembre 2022
Calculer le déficit foncier

Calculer le déficit foncier : travaux et intérêts d'emprunt

Depuis la loi de 1993 (loi Balladur), lorsque l’on est propriétaire d’un bien immobilier qui coûte plus cher que ce qu’il nous rapporte, il se crée ce que l'on appelle un déficit foncier qui permet de déduire la différence (ou une partie de cette différence) de son revenu global (les salaires).

Il permet ainsi de ne pas être imposé sur son revenu foncier à hauteur des charges que l’on supporte, voir de réduire son impôt sur les revenus des salaires sous certaines conditions.

 

02 Décembre 2022
defiscaliser immobilier

Défiscaliser immobilier : quelles solutions en 2022 ?

Lorsque l’on investit dans l’immobilier dans un but d’acheter pour louer, il est classique de s’interroger sur les avantages fiscaux envisageables. En effet, plus le placement est conséquent, plus les opportunités d’optimiser sa rentabilité s’avèrent être les bienvenues. C’est pourquoi nous vous proposons un récapitulatif des solutions existantes en 2022 pour défiscaliser l’immobilier. Que vous désiriez investir dans l’ancien, acquérir un bien sous loi Pinel ou encore opter pour le régime BIC, découvrez les options possibles pour réduire vos impôts en fonction de votre stratégie dans la pierre.

02 Décembre 2022
Régime micro BIC en location meublée

Régime micro BIC en location meublée : définition et explications

La fiscalité est l’une des premières choses à penser lorsque vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif. Selon ce que vous choisissez, l'impact sur votre rentabilité sera plus ou moins important. Qu’en est-il de la location meublée ? Le micro BIC est-il intéressant d’un point de vue fiscal ? On vous explique tout dans cet article.

02 Décembre 2022
Défiscalisation immobilière

Défiscalisation immobilière : qui peut en profiter ?

Le Gouvernement français met en place et renouvelle fréquemment des dispositifs visant à alléger la fiscalité des investisseurs immobiliers. Cela en fait le placement idéal pour supporter les crises. Néanmoins, pour pouvoir en profiter, faut-il encore en avoir connaissance. Alors, si vous souhaitez vous lancer dans le secteur de la pierre à des fins de placer votre argent, nous vous proposons de faire le point sur la défiscalisation immobilière. Quel projet locatif peut voir sa rentabilité optimisée avec un programme d’investissement d’État ? La loi de finances 2022 a reconduit des dispositifs majeurs vous permettant de prétendre à des réductions de votre imposition : la loi Pinel, le statut LMNP, la loi Censi Bouvard, etc., que nous allons vous présenter.

02 Décembre 2022
tout savoir defiscalisation

Défiscalisation immobilier : lois et conditions

Si vous êtes investisseur dans la pierre, vous avez sûrement déjà entendu parler de moyens de profiter de réductions d’impôts grâce à vos acquisitions. C’est justement le sujet de cet article. Nous allons faire un point sur les lois existantes et leurs conditions pour bénéficier d’une défiscalisation en immobilier. Entre les programmes neufs comme la loi Pinel et les dispositifs relatifs aux travaux de rénovation comme la loi Denormandie, l’État français offre des avantages certains aux contribuables intéressés. Un véritable moyen d’étoffer votre portefeuille et d’agrandir votre patrimoine sans payer plein pot ! 

02 Décembre 2022