Sur le papier cela apparaît comme une bonne chose qui simplifie la vie des contribuables puisque l'argent qu'ils gagnent est en effet le montant final qui leur revient.
Sauf qu'en réalité le changement cache une grande complexité que l'état a "résolu" par la mise en place de ce que l'on appelle le CIMR ou Crédit d'Impôt Modernisation du Recouvrement par la loi de finances pour 2017.
Un terme bien compliqué pour en fait décrire un concept plutôt simple.
Pour éviter que chaque contribuable paie deux fois l'impôt en 2019 (année de passage au prélèvement à la source), le fisc accorde un "crédit d'impôt". Il "rembourse" ainsi l'impôt qui aurait normalement dû être payé pour les revenus de 2018.
Le calcul de l'impôt des revenus 2018 reste le même mais se voit annuler par un crédit d'impôt.
Dans la réalité c'est un peu plus compliqué car seuls les revenus "non exceptionnels" seront pris en compte pour ce crédit d'impôt.
Il est important d'assimiler cela pour bien comprendre l'impact que cela va avoir sur ce qui nous concerne nous investisseurs, c'est à dire les revenus fonciers et les charges.
Comment cela fonctionne ?
Malgré la complexité de notre système fiscal, nous allons essayer d'expliquer cela le plus simplement possible.
En 2017 et 2018
Le prélèvement à la source ayant été décalé à 2019, rien ne change pour 2017. Les revenus, la déduction des charges se font comme d'habitude (Voir notre article à ce sujet).
La déclaration est faite en mai 2018 et l'impôt 2017 est payé en 2018 (en mensualisé ou au tiers).
Pas de changement.
En 2018 et 2019
En 2018, le calcul est toujours effectué de la même manière. Les travaux déductibles peuvent toujours être déduits des revenus fonciers dans leur intégralité.
Le déficit foncier éventuel est calculé à hauteur maximum de 10 700€.
En mai 2019 vous faites la déclaration des revenus de 2018.
Mais nouveauté pour l'année 2019 et pour éviter la double imposition, le Fisc vous accorde un crédit d'impôt équivalent à l'impôt (incluant les prélèvements sociaux) que vous auriez dû payer pour 2018 (en fin d'année 2019).
Cela remet donc les compteurs à 0 pour cette année.
Mais cette remise à 0 n'est valable que si vous n'êtes pas concerné par un crédit ou une réduction d’impôt, des revenus exceptionnels ou encore des revenus de capitaux mobiliers (bourse par exemple).
Et c'est là que le problème se pose pour les investisseurs immobiliers qui font beaucoup de travaux en 2018 et qui pourraient bénéficier d'un crédit d'impôt.
Dans le cas où vous êtes en déficit foncier en 2018 (charges > revenus), vous auriez en théorie droit de déduire ce déficit de vos revenus globaux (les salaires) à hauteur de 10 700€ maximum et donc de réduire votre impôt à hauteur de votre taux d'imposition multiplié par ce déficit.
Sauf que là ce crédit d'impôt est "perdu".
Pour palier à ce souci et tout de même garder un avantage à faire des travaux en 2018 et ne pas trop pénaliser les artisans, le fisc a mis en place une dérogation pour le calcul du déficit en 2019.
Ceci est expliqué dans le paragraphe qui suit.
En 2019 et 2020
En 2019 vous commencez à payer un acompte d'impôt basé sur l'impôt payé en 2018/2019 (début du prélèvement à la source).
Le calcul du taux d'impôt appliqué se fait en utilisant le taux réel payé en 2018/2019 en divisant l'impôt dû par le total des revenus imposables. C'est en fait le taux moyen de l'année précédente.
La déclaration se fait en mai 2020 pour les revenus 2019. Pour ce qui est des revenus fonciers et des charges de travaux, le fisc accorde une dérogation qui permet de déduire la moyenne du montant des travaux effectués en 2018 et 2019 ce qui donne :
Revenus fonciers - (charges + (Travaux 2018 + Travaux 2019) / 2 ) = revenus fonciers imposables
Les travaux effectués éventuellement en 2018 peuvent tout de même être pris en compte une nouvelle fois mais à hauteur de 50% seulement en 2019 comme pour les travaux effectués en 2019.
On récupère donc un peu de l'avantage de 2018 mais seulement à hauteur de 50% ce qui n'est pas très intéressant.
Etant donné que la limite de déficit foncier reportable est de 10 700€, il reste tout de même un cas où il n'y a pas d'impact pour l'investisseur la première année (la plus importante).
En effet si le déficit foncier est de 21 400€ (= 10 700€ * 2) ou plus sur 2018/2019, alors vous pourrez déduire 21 400€ / 2 = 10 700€ soit le maximum autorisé et vous ne serez pas pénalisé.
Et dans le simulateur d'Horiz.io ?
A partir du 18 janvier 2018, le simulateur a commencé à prendre en compte cette règle par défaut pour les régimes relevant du déficit foncier au réel (nu foncier, Pinel, Cosse, SCI à l'IR, etc.) uniquement.
Les régimes meublés (LMNP, LMP) et SCI à l'IS ne sont pas concernés car il s'agit de BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou de l'IS (impôt société).
Il applique donc la règle de prise en compte uniquement de 50% des travaux indiqués dans la case "travaux de rénovation".
Que ces travaux aient été effectués en 2018 ou 2019 ne change rien pour le simulateur qui calcule sur une année et à partir d'un seul revenu aujourd'hui. Il faut donc que vous indiquiez la somme des travaux de 2018 et 2019 dans la case "travaux de rénovation".
Le résultat donné sera l'imposition en 2019 avec donc la possibilité de d'imputer les déficits sur les revenus globaux mais uniquement en prenant la moyenne de 2018/2019 ce qui revient à prendre 50% de la somme.
Si vous souhaitez désactiver l'application de ce mécanisme de prise en compte des travaux, il suffit de vous rendre dans les paramètres :
Conclusion : que faut-il faire ?
Il apparaît évident que si vous pouvez décaler vos travaux, le mieux est de les programmer pour 2020.
Si vous devez faire des travaux en 2018 ou 2019, ce n'est pas la fin du monde :
- Soit vous pouvez déduire 50% du montant des travaux tout de même. Pas terrible mais mieux que rien.
- Soit le montant de vos travaux dépassent les 21 400€ et vous n'êtes pas pénalisé car vous pourrez tout de même déduire le maximum de déficit foncier autorisé (10 700€).
- Soit le bien est acquis en 2019, alors la totalité des travaux faits en 2019 sont imputables en déficit foncier
Pour obtenir une réponse précise à votre situation personnelle, le mieux est de contacter directement l'un de nos experts fiscalistes.
Et plus d'information également ici
Découvrir le simulateur Horiz.io
Grâce à notre simulateur, calculez la rentabilité de n’importe quel bien immobilier !
