Régime "Cosse Ancien" 2017 (dispositif "louer abordable").

Depuis le 1er février 2017, un dispositif d'incitation fiscale pour les propriétaires bailleurs a été mis en place par le gouvernement.

Le dispositif appelé "Louer abordable" ou encore "Loi Cosse ancien" se différencie de ses prédécesseurs (Borloo ancien, Besson ancien) par des déductions fiscales qui dépendent de la zone géographique du logement et un réajustement des plafonds de loyer et des conditions de ressources des locataires.

Mise à jour le 20 Septembre 2022
régime Cosse Ancien 2017

Notre simulateur permet de faire des simulations avec ce nouveau dispositif.

simulation rentabilite cosse ancien immobilier

Ce régime permet d'obtenir une déduction fiscale sous la forme d'un abattement sur les recettes des loyers qui va de 15 à 85% suivant le niveau de caractère social (intermédiaire, social, très social ou intermédiation avec un organisme) et la zone géographique du logement.

Un plafonnement automatique du loyer sera effectué par le simulateur si vous indiquez un montant plus élevé que celui prévu pour cette surface et dans cette ville. Vous pouvez désactiver cette fonctionnalité depuis les paramètres.

Comme pour le régime Borloo ancien, vous pouvez indiquer la durée de conventionnement Anah ainsi que le montant des primes accordées pour les travaux.

cosse et conventionnement anah

Le simulateur va alors calculer automatiquement la déduction à prendre en compte en fonction de la ville et vous présenter cela dans le résumé:

simulateur rendement locatif calcule deduction par ville

Cette déduction sera appliquée année par année pendant la durée de la convention Anah pour le calcul des charges et de l'impôt. Le calcul est visible dans la section "Rendements" du rapport.

rendement rapport cosse

Il s'agit en fait d'un abattement sur les loyers qui vient s'ajouter aux charges (comme effectué sur la déclaration d'impôts fonciers, c'est équivalent à le déduire des loyers) avant le calcul du montant imposable. Il réduit donc votre imposition à hauteur de votre taux marginal d'imposition dans le meilleur des cas.

Cosse Ancien : les conditions

Voici un résumé des conditions et des règles pour pouvoir bénéficier du régime Cosse Ancien (dit "louer abordable").

  • Cette loi concerne tous les logements récents ou anciens non meublés, avec ou sans travaux engagés.
  • Le logement doit remplir les critères de décence définies par le décret du 30 janvier 2002.
  • Comme dans l'ancien classique, le logement doit être loué vide à usage de résidence principale du locataire.
  • Il faut obligatoirement signer une convention avec l'Anah. Cette convention vous oblige à louer votre bien pendant 6 ou 9 ans. Si vous demander une subvention Anah pour des travaux la durée sera de 9 ans sinon 6 ans.
  • Vous devez respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire différents en fonction de la zone où se situe votre bien (A, Abis, B1, B2 et C).
  • La zone C impose l'intermédiation (passage par un organisme pour la gestion du bien).
  • Vous ne pouvez pas louer ce logement à un membre du foyer fiscal, un ascendant, descendant.
  • Il faut s'assurer de toujours remettre le bien en location après le départ de chaque locataire pendant la période couverte par la convention avec l'Anah.
  • L'avantage fiscal est un abattement de 15, 30, 50, 70 ou 85% (conventionnement intermédiaire, conventionnement social ou très social ou loué à un organisme public ou privé) sur les loyers perçus avant calcul de l'impôt. Cette déduction vient en fait s'ajouter aux charges avant de calculer le montant imposable (case 228 de la déclaration foncier n° 2044).
  • Vous pouvez obtenir une prime de la part de l'Anah pour financer les travaux.
  • Toutes les informations et les détails sont consultables sur louer-abordable.gouv.fr 

Cosse Ancien : les zones

La zone géographique est détectée automatiquement par le simulateur à partir de la ville afin de vous faire gagner du temps.

Le zonage géographique est formé de plusieurs groupes:

  • Zones A, Abis et B1 : déséquilibre important entre l'offre locative et la demande pour lequel une déduction de 30 à 70% est accordée.
  • Zone B2 : déséquilibre modéré entre l'offre locative et la demande pour lequel une déduction de 15 à 50% est accordée.
  • Zone C : reste de la France. Une déduction importante peut être accordée (85%) sous condition de passer par un tiers pour la gestion locative du logement (organisme public agréé). L'intermédiation est obligatoire en zone C.

zones A B C cosse ancien

Vous pouvez avoir le détail ainsi que rechercher la zone d'une ville particulière sur le site du gouvernement.

Cosse Ancien : les déductions fiscales

Le montant de l'abattement à appliquer est fixé en fonction du niveau social choisi et de la zone géographique de la ville.

 Zones A, Abis et B1Zone B2Zone C
Loyer intermédiaire30%15%Seulement intermédiation locative 
85%
Loyer social70%50%Seulement intermédiation locative 
85%
Loyer très social70%50%Seulement intermédiation locative 
85%
Intermédiation locative85%

Cosse Ancien : les plafonds de loyer

Les plafonds de loyer à appliqués en fonction de la zone géographique sont les suivants pour l'année 2017 (ils sont automatiquement pris en compte dans les calculs du simulateur):

Plafonds de loyer 2017 (loyer au m2)Zone AbisZone AZone B1Zone B2Zone C
Plafond intermédiaire16,8312,510,078,758,75
Plafond social11,179,067,807,496,95
Plafond trés social9,167,056,075,825,40

Et pour l'année 2018

Plafonds de loyer 2017 (loyer au m2)Zone AbisZone AZone B1Zone B2Zone C
Plafond intermédiaire16,9612,5910,158,828,82
Plafond social11,869,137,867,557
Plafond trés social9,237,106,125,865,44

Et pour les départements d'outre-mer le plafond est  de 10,22€ en 2018.

Cosse Ancien : l'intermédiation

L'intermédiation consiste pour le propriétaire à confier la gestion du bien et du bail à un tiers qui peut être un organisme public agréé ou une agence à composante sociale. On peut citer par exemple Solibail en Ile-de-France.

L'avantage ici est que le propriétaire bénéfice d'une déduction de 85% et qu'il n'a plus à se soucier du paiement des loyers ou encore de la gestion locative au quotidien (recherche locataire, garantie contre les impayés, envoi de quittances, etc.).

En zone C l'intermédiation est obligatoire.

Cosse Ancien : les plafonds de ressource

Pour les plafonds de ressource des locataires à respecter veuillez vous référer au texte de loi.

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Bassel Abedi
Bassel Abedi
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