SCI professionnelle : pour qui ?

Société civile immobilière : définition

La SCI est un statut juridique qui permet de s’associer pour réaliser un ou plusieurs investissements immobiliers. Pour pouvoir créer une SCI, il faut obligatoirement être au minimum deux. Chaque membre peut être une personne physique ou une personne morale.

On peut se servir d’une SCI dans un but fiscal, ou dans un but de simplifier la transmission de son parc immobilier à ses descendants, pour améliorer la gestion de son patrimoine, etc. En dehors de cela, l’avantage premier reste de s’éloigner du régime de l’indivision, notamment en cas de désaccords entre les associés. Grâce à la rédaction des statuts lors de la création de la SCI, les membres savent à quoi s’en tenir et peuvent ajuster les règles qui régiront alors leur partenariat durant toute la durée de vie de l’entreprise (jusqu’à 99 ans).

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Différence entre SCI et SCI professionnelle

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier à plusieurs, que ce soit avec un membre de votre famille ou avec un ami, à destination de la location, alors vous allez créer une SCI classique ou une SCI familiale. En revanche, si votre but est de créer une SCI pour acheter un local professionnel dont vous en aurez l’usage, alors vous allez démarrer la création d’une SCI professionnelle. Quand l’une est axée sur la rentabilité locative, l’autre permet à des personnes physiques d’exercer en commun leur activité de profession libérale réglementée.

L’objet social d’une société civile immobilière professionnelle sera alors la gestion d’un patrimoine immobilier, constitué des locaux acquis et utilisés dans le cadre de leur activité professionnelle.

Pourquoi créer une société civile immobilière professionnelle ?

Les particularités de ce statut permettent aux personnes physiques exerçant une profession libérale de s’associer avec d’autres pour s’acheter des locaux. Parmi les atouts de cette création de société, on trouve :

• une diminution des frais liés à l’entretien ; 
• une diminution des dépenses en gestion ; 
• une transmission du patrimoine immobilier de l’entreprise simplifiée (par cession de parts sociales) ; 
• une obtention de prêt bancaire plus aisée pour l’acquisition des locaux ; 
• une sécurité sur les modalités relatives à la prise de décisions importantes, qui sont toutes négociées entre les membres et inscrites dans les statuts de l’entreprise.

De plus, au lieu de louer son local ou de l’acheter seul, le professionnel libéral se couvre et prend donc moins de risques à titre personnel en s’associant pour acheter des locaux dont le crédit immobilier sera remboursé par la SCIP et non par lui-même. Les valeurs immobilières acquises par la société civile immobilière professionnelle appartiennent donc à cette société, et chaque membre en obtient des parts sociales au prorata de leur investissement de base au capital social.  

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Qui est concerné par la création d’une telle entreprise ? 

Comme nous l’avons introduit, la création d’une SCIP est donc uniquement possible pour les professionnels libéraux, à condition que leur profession soit soumise à un statut réglementaire ou législatif. Ceux dont le titre est protégé par un décret d’application publié sont aussi éligibles. Voici une liste non exhaustive des professionnels habilités à ouvrir une SCI de ce type pour l’exercice de leur fonction : 

• les architectes ; 
• les notaires ; 
• les avocats ;
• les géomètres experts ; 
• les médecins ; 
• les infirmières et infirmiers ; 
• les experts fonciers ; 
• les huissiers de justice ; 
• les vétérinaires ; 
• les commissaires aux comptes, etc. 

Enfin, pour les personnes exerçant une profession avec un ordre, vous devez évidemment inscrire votre société auprès de cet ordre pour exercer en toute légalité.

Comment créer une SCI professionnelle ?

Pour créer une SCIP, vous devez globalement suivre les mêmes directives que pour la création d’une SCI classique, à l’exception des démarches spécifiques à l’objet social de l’entreprise et concernant le statut professionnel de chaque associé. Chaque membre doit pouvoir justifier de son diplôme pour la profession exercée en libéral. Chaque personne est une personne physique (contrairement aux autres catégories de SCI), et aucun associé ne peut par la suite s’associer au sein d’une autre SCIP.

Comme pour les autres sociétés civiles immobilières, vous devez au minimum être deux (pas de maximum), et aucun capital social plancher n’est exigé. De plus, l’apport de chacun peut être en nature ou en numéraire.

Concernant les démarches classiques, vous devrez suivre plusieurs étapes :

• rédiger les statuts juridiques (chez le notaire, pour plus de sûreté) ;
• remplir et envoyer le formulaire M0 ; 
• déterminer le régime d’imposition ; 
• nommer un gérant ; 
• déposer le capital social sur un compte bloqué ; 
• publier l’avis de constitution de la SCIP dans un journal d’annonces légales ; 
• déposer votre dossier d’immatriculation auprès du greffe du tribunal du commerce dont vous dépendez.

Ce qu’il faut retenir

Finalement, la SCI professionnelle est réservée à une petite partie des particuliers, ceux qui exercent en tant que profession libérale reconnue. C’est un bon moyen de se créer un patrimoine immobilier tout en en jouissant dans le cadre de son exercice, car vous prenez moins de risques en vous associant à un confrère. Par ailleurs, au lieu de louer son local, l’acheter est toujours mieux. Enfin, si l’un des associés souhaite réaliser une cession de parts, le rachat des parts est encadré, ce qui fait que personne n’est lésé grâce aux statuts prévus par vos soins en création de l’entreprise.

Vous êtes un particulier et vous songez plutôt à investir à plusieurs dans le locatif par le biais d’une SCI classique ou familiale ? Découvrez notre solution d’investissement locatif clé en main Horiz.io.

SCI professionnelle : FAQ

Quelle différence entre SCI et SCI familiale ?

La société civile immobilière classique et familiale ont la même forme juridique. Ce qui diffère, c’est la nature du lien entre les associés. Dans le cas d’une SCI familiale, les membres doivent tous être de la même famille de sang ou par alliance, là où vous pouvez vous associer avec n’importe quelle personne de votre entourage plus ou moins proche pour créer une SCI classique.

Est-il obligatoire d’avoir un comptable pour une SCI ?

Non, ce n’est pas une obligation légale, bien que cela puisse être conseillé pour plus de sérénité. 

Quelle est la durée de vie d’une SCI ?

La durée de vie classique d’une SCI est de 99 ans.

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