SCI familiale : avantages et inconvénients

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une SCI familiale est une Société Civile Immobilière créée par des membres d’une même famille. Pour que cela puisse se faire, vous devez avoir un lien de parenté ou d’alliance avec la ou les personnes la constituant. Ce statut juridique particulier vous permet d’acheter à plusieurs. De plus, vous pouvez gérer votre patrimoine immobilier de manière simplifiée et répartir les parts des biens de façon équitable.

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif avec votre frère ou votre cousine, la création d’une SCI familiale avant votre premier achat dans la pierre peut s’imposer. En effet, si ce statut ne démultiplie pas votre rentabilité immobilière, il est un excellent bouclier contre de nombreux risques pouvant survenir dans le cas de successions ou de donations.

Quel est l’intérêt de créer une SCI familiale ?

Devenir acquéreur en s’associant avec un ou plusieurs proches comporte deux intérêts principaux : 

1. se prémunir des règles strictes et contraignantes de l’indivision ;
    
2. faciliter la transmission d’un parc immobilier aux héritiers tout en réduisant les frais applicables. 

D’ailleurs, vous pouvez vous retrouver propriétaire d’un bien en commun avec d’autres personnes sans l’avoir choisi à proprement parler, en cas de :

• acquisition sous un régime matrimonial spécifique (celui de la séparation de biens) ;
• divorce ;
• séparation de corps ;
• décès, etc.

Dans ce cas, vous êtes directement encadré par les règles de l’indivision. Cela peut s’avérer une affaire bien complexe, étant donné que cela stipule une entente avec les autres membres pour gérer ensemble le patrimoine dont il est question. De plus, les décisions doivent être prises en commun accord. Chaque personne est libre de se défaire de l’indivision à n’importe quel moment. Bien souvent, cela mène à la vente du bien lorsque la mésentente est au rendez-vous… 

Tout l’intérêt majeur de créer une SCI familiale réside donc dans le fait d’éviter une telle cacophonie. Vous êtes libre de piloter à plusieurs le patrimoine existant, le tout en évitant les conflits familiaux. 

Voyons plus en détails les bénéfices que vous confère cette disposition juridique.

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SCI familiale : quels sont les avantages pour acquéreurs immobiliers choisissant cette forme ?

1. Une gestion du bien optimisée : le ou les gérants désignés dans les statuts

Si l’on devait ne citer qu’un seul avantage à la constitution d’une société civile immobilière en famille, ce serait la gestion définie lors de la rédaction des statuts de la SCI. 

Vous désignez un ou plusieurs gérants. Une personne externe peut tout à fait être nommée à ce poste. Cet intérêt est certain, car cela signifie que les associés n’ont pas besoin de gérer eux-mêmes l’ensemble du patrimoine. En effet, cela se passe généralement de manière totalement désorganisée, mêlant potentiels problèmes familiaux sous-jacents et avis divergents sur la question de gestion.

Pour devenir le gérant de ladite société, il existe cependant des conditions :

• être émancipé ou majeur ; 
• être une personne physique ou morale, associée ou non ; 
• ne pas être dans une situation de liquidation judiciaire ou toute autre disposition qui vous interdit de gérer ; 
• avoir un métier compatible avec la fonction de gérant ; 
• être nommé par la majorité lors d’un vote au cours d’une assemblée générale.

Si aucune clause ne stipule autre chose lors de la nomination, le mandat du gérant de votre SCI familiale est valable durant toute la vie de la société, soit 99 ans (durée maximale légale).

2. Une conservation optimale du patrimoine immobilier dans le temps : pas de dislocation du parc

La SCI familiale et la succession vont bien ensemble, car celle-ci permet de la faciliter. Aucun risque que la maison que vous avez achetée en commun avec votre sœur soit divisée. Au contraire, cela vous protège en permettant à la propriété de rester entière au sein de ladite société.

De plus, le bien est géré uniformément par le gérant. Cela exclut l’hypothèse d’un héritier qui souhaiterait récupérer la partie qui lui revient et s’en occuper à titre individuel. Dans le cadre de la transmission du patrimoine immobilier sur plusieurs générations, la SCI familiale se voit ainsi être une aubaine, un gage de pérennité de l’héritage familial.  

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3. SCI familiale et imposition : une fiscalité avantageuse grâce à l’IR

Les SCI sont des sociétés de personnes. À ce titre, ce n’est pas ladite société civile immobilière qui est imposée, mais bien chaque associé individuellement. Vous êtes redevable d’une certaine somme, à hauteur de votre quote-part. 

De cela en résulte un avantage pouvant s’avérer fort appréciable pour les membres. En effet, vous êtes assujetti à l’impôt sur le revenu si vous êtes une personne physique. Cela signifie que vous êtes imposé selon votre tranche. Vous n’êtes donc pas confronté à des taux mirobolants si toutefois il existe des écarts importants entre vos revenus et ceux de vos associés.

Cependant, nous verrons plus bas que si vous désirez dégager des rendements locatifs en mettant vos biens en location, vous perdez cet avantage majeur.

D’autres avantages fiscaux sont à souligner grâce à l’achat immobilier sous SCI familiale :

• le dispositif Pinel est possible ; 
• un abattement fiscal de 50 % pour une durée de détention de 2 à 8 ans et de 65 % au-delà ;
• le régime de la plus-value immobilière des particuliers pour une SCI à l’IR au moment d’une cession.

Autre point positif pour une SCI de famille, vous n’êtes pas assujetti à la TVA, sauf dans certains cas spécifiques, comme dans le cas de prestations d’hébergement, etc. 

Acheter en famille : quels sont les inconvénients de la société civile immobilière ?

1. L’activité commerciale pénalisée fiscalement dans le cadre d’une SCI familiale

Si vous souhaitez créer une SCI avec des membres de votre famille dans l’optique d’investir dans l’immobilier locatif, vous perdez votre droit d’être soumis à l’impôt sur le revenu. En effet, vous basculez directement en tant que SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés), étant donné l’absence de distribution de dividendes. Dans ce sens, faire de la location meublée impose votre SCI à l’IS, tout comme louer à nue, ou faire de la location saisonnière, etc.

Dans ce cas précis, c’est votre société civile qui est imposée à un taux fixe de 25 % (sur la base d’un exercice ouvert à compter du 1er janvier 2022). Jusqu’à 38 120 € de bénéfices réalisés, vous bénéficiez cependant d’un taux réduit à 15 %.

2. SCI familiale et comptabilité : se soumettre aux exigences en termes de tenue de comptes

La constitution d’une SCI familiale n’impose pas la mise en place d’un plan comptable spécifique. Cependant, les administrations fiscales sont rigoureuses et c’est donc dans votre intérêt de tenir à jour et de manière régulière la comptabilité de votre entreprise civile immobilière.

Par ailleurs, il y a certains cas de figure ou le plan comptable s’avère obligatoire : 

• si vous êtes assujetti à l’IS ;
• si au moins l’un des associés déclare ses parts en tant que personne morale ;
• si vous êtes redevables de la TVA ;
• dès que vous avez franchi un certain seuil.

Dans tous les cas, tenir les comptes peut s’avérer chronophage, voire fastidieux lorsque l’on n’engage pas d’expert-comptable pour s’en charger. Si vous le pouvez, n’hésitez pas à faire appel à l’un de ces professionnels en la matière.

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Quelles sont les conditions et les formalités pour créer une SCI par lien de parenté ou par alliance ?

Maintenant que vous avez parcouru les avantages et inconvénients relatifs à la création d’une SCI familiale, vous savez si l’aventure vous tente ou non. Si c’est le cas, vous vous demandez sûrement comment procéder pour monter une telle société civile.

Pour pouvoir vous lancer et créer une SCI en famille, vous devez valider chacun de ces points :

• être au minimum 2 personnes physiques ou morales à l’origine de la création ; 
• les associés doivent tous faire partie de la même famille, en tant que descendant ou ascendant, par lien de sang ou par alliance ; 
• vous acquitter des démarches administratives obligatoires en France pour la création d’une SCI.

Notez qu’aucun capital social minimum n’est demandé, ainsi qu’aucune condition de nationalité. De plus, comme nous l’avons précisé plus haut l’âge d’expiration de la société civile immobilière familiale s’avère de 99 ans.

Du côté des formalités à proprement dit, il faut : 

• rédiger les statuts constitutifs en bonne et due forme, idéalement avec l’aide d’un notaire ; 
•  désigner un représentant (gérant) à la suite d’un vote majoritaire lors d’une assemblée générale ;
• publier une annonce légale ; 
• remplir votre déclaration de constitution de la SCI ; 
• déposer votre demande d’immatriculation au sein du Centre de Formalité des Entreprises (CFE).

Cette création n’est pas sans coût, mais celui-ci diffère en fonction de vos choix en matière de professionnels pour vous accompagner dans ces démarches. 

Comme vous le constatez d’après les avantages et les inconvénients énoncés d’une SCI familiale, les intérêts de cette forme juridique peuvent l’emporter. Cela dépend simplement du but premier de sa constitution. L’important à retenir est qu’elle vous protège des contraintes de l’indivision, tout en vous offrant la possibilité d’optimiser votre fiscalité en famille. Pour couronner le tout, vous êtes soulagé d’une gestion potentiellement désordonnée de votre patrimoine immobilier. 

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