Se lancer dans l’immobilier : le guide

Pourquoi se lancer dans l’immobilier ?

L’investissement immobilier est l’un des placements les plus sûrs. Il vous permet de compléter vos revenus, ou encore de créer un patrimoine. Découvrons tous les avantages ci-dessous.

Un investissement sûr et rentable

Acheter un bien immobilier est un investissement sécurisé et rentable. Même si la conjoncture économique est compliquée, il reste l’un des placements le moins impacté, au contraire des placements boursiers. Il reste rare de voir des biens immobiliers perdre beaucoup de valeur au fil des années, au contraire.

Se constituer un patrimoine

Se lancer dans l’immobilier vous permet de vous constituer un patrimoine. Celui-ci est une solution pour léguer des biens à votre famille. Vous pouvez tout aussi bien investir dans votre résidence principale et ensuite acheter des biens locatifs ou une résidence secondaire pour agrandir votre patrimoine. Pour faire ce genre d’opération, vous pouvez profiter de l’effet de levier de crédit et de nombreux avantages fiscaux.

S’assurer une retraite

Se lancer dans l’immobilier c’est aussi s’assurer une rente à votre retraite. Celle-ci est souvent synonyme de baisse de revenus d’environ 25%. Avec le coût de la vie, il n’est pas facile de gérer son budget comme on le souhaite. Les revenus générés par vos investissements immobiliers sont une solution idéale pour partir à la retraite sans soucis.

Réduire ses impôts

Grâce aux nombreuses aides de défiscalisation mises en place par l’État, se lancer dans l’immobilier peut vous aider à faire réduire vos impôts. Ces aides s’adressent à tous les profils d’investisseurs ou pour divers projets. À ce jour, vous pouvez retrouver le dispositif Pinel, Censi-Bouvard, Malraux ou Monuments historiques.

Est-ce encore intéressant d’investir dans l’immobilier ?

L’impact de la Covid ces deux dernières années n’a pas diminué le fort dynamisme du marché immobilier. L’immobilier a encore de très beaux jours devant lui et encore plus en 2022.

Avant de se lancer dans l'immobilier, il est important de prendre en compte de nombreux facteurs comme le lieu, les loyers, la vie étudiante, l’emploi, ou encore la taxe foncière et le taux du crédit immobilier.

De nombreuses villes ont vu ces dernières années leurs attractivités se décupler. Lors de votre recherche de biens immobiliers, intéressez-vous aux nombreuses villes où il est intéressant d’investir cette année. On retrouve notamment :

• Paris : la Capitale voit son marché immobilier en constante amélioration. Les nombreux atouts qui constituent cette ville intéressent de nombreux investisseurs immobiliers. Dans un projet de revente au bout de quelques années, vous effectuerez forcément une plus-value;
• Lyon : cette ville très dynamique attire aussi bien les jeunes actifs que les étudiants. Le prix de l’immobilier dans le neuf et l’ancien a doublé et offre une rentabilité très importante;
• Bordeaux : c’est une ville qui attire de nombreux investisseurs grâce à sa démographie en forte croissance. On observe toutefois des prix abordables dans les logements neufs et anciens. Non loin de l’océan Atlantique et se trouvant à 2h de Paris en TGV, Bordeaux est une ville où il est intéressant d’investir.

Se lancer dans l’immobilier : les différents investissements

Investir dans l’immobilier ne consiste pas seulement à acheter sa résidence principale. Il est tout à fait possible de vous lancer dans l’achat de biens locatifs dans le but de vous créer et valoriser votre patrimoine. Il existe plusieurs formes d’investissements pour se lancer dans l’immobilier. Voyons cela ensemble.

Les SCPI

La SCPI est un investissement qui vous permet de détenir des parts d’un parc immobilier. Ce n’est pas vous qui gérez en direct les biens, mais une Société de Gestion. Vous percevez des dividendes qui correspondent aux loyers perçus. Vous pouvez commencer à investir dans une SCPI avec un minimum de 1 000€, ce qui est une somme moins conséquente qu’un bien immobilier.

Les SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique composée de plusieurs associés, qui s’occupe des achats et de l’exploitation d’un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés sont bien souvent membres d’une même famille car la SCI permet de transmettre des biens plus facilement. La SCI permet de bénéficier d’avantages fiscaux comme le régime de l’imposition (IS ou IR).

La loi Pinel

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pendant quelques années. Il est réservé aux investisseurs qui achètent un logement neuf pour le mettre en location. Les conditions pour en profiter ? Vous devez trouver un bien immobilier se trouvant dans une zone tendue, tout en respectant le plafond des loyers. Plus la durée de location du logement est longue, plus vous bénéficier de réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000€.

Le statut LMNP

En achetant un logement ancien, vous pouvez le louer en nue ou en meublé. Dans le second cas, vous bénéficiez d’une fiscalité très intéressante avec le statut LMNP. Il vous permet de percevoir des revenus de vos biens en location. Vous pouvez opter pour le régime simplifié ou réel en prenant en compte les charges et l’amortissement du bien. Le plafond de revenus est de 23 000€/an et ne doit pas excéder 50% des autres revenus professionnels du foyer.

Se lancer dans l’immobilier : les pièges à éviter

Investir dans l’immobilier n’est pas une mince affaire. Certaines choses peuvent être complexes à vous amener à faire des erreurs. Pas de panique ! En restant prudent et en lisant nos conseils, vous pouvez éviter de nombreux pièges.

Choisir son bien sur un “coup de cœur”

L’achat “coup de cœur" peut vous amener à faire des petites erreurs. Lorsque vous visitez une maison ou un appartement qui vous plaît énormément, vous devez vous assurer que celui-ci répond à tous les critères que vous avez décidés pour faire une bonne affaire : choix de l’emplacement, le quartier, la superficie, l’état général du bien, la rentabilité…

Choisir le premier bien pas cher

Rechercher le bien immobilier qui répond à tous vos critères peut prendre du temps. Ne vous lancez pas tête baissée dans un projet immobilier sans avoir pris le temps de l’étudier ou bien si le prix est très attractif. Un bien peu cher n’est pas un hasard, un mauvais emplacement, des travaux conséquents, des bruits, une mauvaise isolation sont autant de facteurs qui favorisent une baisse de prix.

Visiter qu’une fois le bien

Avant de vous lancer tête baissée dans un projet immobilier, multipliez les visites pour être sûr de faire le bon choix. Une décision précipitée peut amener à faire des erreurs et des mauvais investissements. Ne cédez pas à la pression d’un vendeur qui souhaite vendre un bien rapidement, c’est vous qui achetez, vous devez vous placer en position de force.

Ne pas évaluer la valeur du bien et les travaux annexes

Se lancer dans l’immobilier veut dire que vous devez évaluer minutieusement la valeur du bien afin d’être sûr d’investir dans un logement qui sera rentable. Différents critères sont à prendre en compte comme l’emplacement, le quartier, les nuisances sonores, la présence d’un parking, d’un jardin ou d’une piscine. Pour rendre le bien encore plus attractif, vous pouvez effectuer des travaux de rénovation. Pendant vos visites, essayez d’évaluer et de faire chiffrer le montant de ceux-ci afin de prévoir une enveloppe spécialement pour cette dépense.

Ne pas évaluer la rentabilité de votre bien

C’est une erreur que de ne pas évaluer la rentabilité d’un bien immobilier. Calculer la rentabilité que peut vous apporter celui-ci est primordial afin de savoir si vos loyers permettent un cashflow ou non. Celui-ci doit être suffisant pour rembourser le prêt et les frais annexes.

Se lancer dans l’immobilier : les étapes à suivre

Pour éviter des mauvaises surprises, il est primordial de vous informer sur le logement avant de valider votre achat.

Choisir le bon emplacement

Comment choisir un bon emplacement ? Simplement en vous mettant à la place de votre locataire. Visez un quartier où il fait bon vivre et qui est bien desservi. Si votre cible de locataires est une famille, cherchez un logement proche des écoles. Pour une location à un étudiant, un bien près d’une université et avec de nombreux transports en commun.

Choisir le bon logement

Dans votre stratégie d’investissement, réfléchissez au type de logement que vous visez. Par exemple, un appartement de petite surface apporte une bonne rentabilité, mais le risque de vacances locatives est plus important. Concernant les grands logements, le rendement sera plus bas, mais vos locataires resteront plus longtemps.

Obtenir les fonds nécessaires

Quel type de bien souhaitez-vous ? Cette question vous permet de calculer le budget nécessaire à votre projet d’investissement. Si vous disposez de peu de moyens, votre choix s'oriente plutôt sur des petites surfaces (chambre, studio), alors que si vous disposez de plus d’épargne, vous pouvez viser des biens beaucoup plus gros (T2, T3). Votre épargne, la mise en place d’un crédit immobilier et les différentes déductions fiscales peuvent vous aider à calculer votre budget pour un futur achat.

Choisir la location meublée ou non meublée

Quel est le meilleur choix entre la location meublée ou non meublée ? Chacune offre aussi bien des avantages que des inconvénients :

• La location non meublée : le bail a une durée de 3 ans (renouvelable). Le locataire peut quitter le logement quand il le souhaite en posant un préavis de 3 mois. Fiscalement, les loyers sont imposés dans les revenus fonciers pour des revenus locatifs inférieurs à 15 000€ (micro foncier) et plus de 15 000€ sur le régime réel. Il est possible de déduire les travaux de vos revenus ce qui baisse dans la logique vos impôts.
• La location meublée : le bail a une durée de 1 an (renouvelable). Le logement doit être meublé avec des meubles obligatoires et il doit être immédiatement habitable. Les loyers sont imposés sur les BIC avec deux options possibles : le régime forfaitaire (imposition sur la moitié de vos recettes) ou le régime réel. Ce dernier vous permet de déduire les charges et les amortissements ce qui diminue également vos impôts.

Choisir le locataire !

Le choix du bon locataire est très important pour sécuriser votre location et obtenir une bonne rentabilité. Rencontrez plusieurs candidats avant de valider un dossier, faites connaissance avec eux et choisissez le profil le plus sûr qui sera capable de payer le loyer. Vous avez la possibilité de demander une caution et un garant au locataire pour une mise en location sans soucis.