Dans cet article, découvrez l’utilité d’un calculateur de rentabilité locative pour se positionner sur votre future acquisition dans la pierre.
Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
Le rendement immobilier d’un bien mis en location est un indicateur de performance très utilisé dans le monde de la pierre. Il détermine le ratio entre le montant alloué à l’investissement financier et la part des revenus locatifs perçus de manière effective. S’exprimant en pourcentage, son nom se décline sous plusieurs formes : rentabilité locative, rendement immobilier ou encore rapport locatif.
Quand un investisseur souhaite avoir une idée des bénéfices qu’il va pouvoir générer suite à l’acquisition d’un bien, il cherche à connaître ce taux. Généralement, ce chiffre apparaît sur les annonces immobilières en brut. Pour le calculer en net, l’utilisation d’un simulateur de rentabilité immobilière s’avère un bon moyen pour gagner du temps, et de l’argent, comme nous le verrons plus bas. En attendant, penchons-nous sur ce qu’est un bon indicateur de performance.
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Quel est le bon taux de rentabilité locative ?
Si vous vous interrogez sur le taux idéal à atteindre quand vous réalisez votre investissement immobilier, en réalité il n’y en a pas. En effet, le rendement locatif optimum n’existe pas, car c’est une donnée bien trop relative. Le meilleur taux est celui qui vous permet d’accéder à un flux de trésorerie positif mensuel, tout en préservant la sécurité de votre patrimoine et de vos capitaux dans leur ensemble, conservant ainsi la protection de votre foyer.
Toutefois, si vous avez besoin de disposer d’une fourchette pour savoir si vous vous situez dans le bon ratio coûts/bénéfices, alors sachez qu’en moyenne, une rentabilité locative correcte se situe entre 5 et 10 %. Enfin, n’oubliez pas que cette donnée n’est pas une fin en soi et qu’il y a d’autres tangentes à prendre en considération dans votre projet d’achat immobilier pour louer. Par exemple, un logement avec un rendement de 4 % et qui se loue à l’année est finalement bien plus intéressant qu’un bien avec un taux à 8 %, mais qui se retrouve vacant pendant une longue période par an.
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Prendre son temps pour dénicher un investissement immobilier rentable rapidement
Quel type de bien se loue le mieux ?
Pour générer du cashflow positif, vous devez trouver un bien qui soit convoité des locataires. Ainsi, le type de logement dans lequel vous investissez doit être cohérent avec la demande locative dans le secteur visé. Un studio pour étudiants ne fonctionnera pas si la première université se trouve à des kilomètres. En revanche, si vous achetez dans une zone familiale avec des écoles, des parcs pour enfants et de nombreux commerces de proximité, alors acquérir une maison avec un terrain est un investissement rentable. De ce fait, vous pouvez facilement trouver une famille pour y vivre.
En tant que propriétaire bailleur, vous devez penser à tout, et cela vaut aussi pour l’exposition de l’habitation. Dans les régions chaudes, il est déconseillé d’opter pour un logement dont la pièce de vie ou les chambres sont exposées ouest, car le risque de températures excessives l’après-midi au sein de l’habitat peut faire fuir les candidats. Pour une terrasse ou un balcon, c’est en revanche l’idéal pour lézarder au soleil. Notez simplement que chaque détail compte et que vous ne devez en négliger aucun lorsque vous visitez votre future demeure.
Le choix de l’emplacement géographique pour optimiser son rendement locatif
Connaître la vacance locative de votre investissement immobilier vous permet d’anticiper les périodes de creux où vous ne trouverez pas de locataires. Idéalement, trouvez un logement disposant d’une faible vacance locative, ou avec un fort taux de rentabilité affiché, afin de compenser. En effet, n’oubliez pas que vos mensualités continuent de tomber, et ce, même si personne n’occupe votre bien immobilier. Soyez attentif à la tension locative présente dans la ville sélectionnée. Plus la demande est élevée, plus vous avez de chances de pouvoir louer rapidement votre logement.
De plus, plus le secteur est attractif, mieux c’est. Pour cela, attardez-vous sur :
- les écoles, universités, centres de loisirs ou crèches (en fonction de la population visée) ;
- des airs de jeux ;
- des espaces culturels ;
- un centre commercial ;
- des commerces de proximité : coiffeur, pharmacie, café, restaurants, etc.
C’est un bon début pour évaluer l’attractivité d’un emplacement géographique et cela doit influer sur votre décision d’investir dans l’immobilier locatif à cet endroit, et pas un autre.
Penser fiscalité immobilière
LMNP ou location à nue
En tant qu’investisseur, il faut penser à l’impact que les impôts vont avoir sur votre rentabilité immobilière. De ce fait, bien aux prémices de votre projet immobilier, vous devez déterminer votre stratégie locative. Même si les questions d’ordre fiscale sont souvent considérées comme chronophages et fastidieuses, vous avez intérêt à vous y intéresser, pour le bien de votre portefeuille et de vos murs.
Si vous choisissez de partir sur de la location meublée, alors vous relevez du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), au même titre que votre boulanger, car vous proposez des produits « finis », équipés et directement exploitables par vos futurs locataires. Les loyers encaissés sont ainsi considérés comme des revenus commerciaux. Le statut de LMNP vous est octroyé, ce qui signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. De nombreux avantages sont alloués aux investisseurs LMNP, à condition de respecter les obligations imposées. Les candidats apprécient ce genre de biens meublés, surtout dans le cas de résidences étudiantes, ou dans des villes de forte attractivité touristique.
Vous pouvez également choisir de vous tourner plutôt vers la location vide. Dans ce cas, vous êtes assujetti au régime foncier et vous percevrez vos loyers sous forme de revenus fonciers. Ce type d’investissement locatif peut s’avérer intéressant lorsque l’on cherche à louer rapidement, car les loyers sont moins onéreux que pour les locations meublées.
Peu importe votre stratégie, vous devez ensuite choisir votre méthode de déclaration, au régime forfaitaire ou réel. Chaque choix a son incidence sur votre potentielle rentabilité locative.
Programme immobilier neuf ou achat ancien
Les propriétaires bailleurs désireux d’utiliser les dispositifs fiscaux français ont deux alternatives : acheter du neuf ou réaliser un achat ancien avec travaux.
La loi Pinel lancée en 2014 est toujours en place et vous permet de bénéficier d’une réduction fiscale intéressante si vous achetez une habitation neuve, allant jusqu’à 21 % de votre investissement locatif. Vous avez, en contrepartie, l’obligation de louer votre bien pendant une période minimale et respecter les plafonds de loyers fixés par la loi. Cependant, le dispositif évolue à partir de 2023 et les taux baissent, pour diminuer encore en 2024, l’année d’arrêt de ce dispositif fiscal d’immobilier neuf.
Si vous avez plutôt l’âme d’un rénovateur et que les travaux ne vous effraient pas, alors acheter une maison ancienne peut tout autant vous octroyer de bons avantages fiscaux. Grâce à la loi Denormandie, vous pouvez défiscaliser en achetant dans l’ancien. Plus vous louez longtemps, plus vous y gagnez en rentabilité. Ce dispositif sert à encourager la réhabilitation immobilière. Ici, contrairement à la loi Pinel, vous n’avez pas le droit de louer le bien rénové à un membre de votre famille.
Ces montages financiers s’avèrent intéressants pour rentabiliser au maximum son investissement immobilier locatif, favorisant naturellement un bon taux de rentabilité locative potentielle.
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Acheter pour louer : simulation d’investissement locatif
Calculer son rendement immobilier avant d’investir dans la pierre
Comme vous venez de le constater, les paramètres à prendre en considération dans l’évaluation de sa rentabilité locative sont conséquents. C’est pour cela que chaque investisseur se doit d’effectuer un calcul de son investissement locatif avant l’acquisition de son bien. Pour le calcul de rendement locatif brut, vous pouvez à la limite vous contenter d’une feuille de papier et d’un stylo, ou d’un simple tableau Excel.
Néanmoins, si vous souhaitez connaître vos possibilités précises de générer du cashflow positif, il vous faut prendre connaissance du chiffre net. Or, difficile de s’y retrouver vu tous les paramètres qui entrent en jeu dans cette équation. De plus, pour comparer vos bénéfices en fonction de tel ou tel régime fiscal, cela risque de s’avérer chronophage et de ne pas vous mener à grand-chose.
Heureusement, Horiz.io a conçu pour chaque investisseur locatif, un logiciel puissant visant à vous soulager d’une telle tâche, et dotée de fonctionnalités essentielles.
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Notre calculette de rendement locatif Horiz.io est un outil précieux à votre décision à l’achat immobilier. Que vous soyez un jeune investisseur sur le point d’accéder pour la première fois à la propriété, ou que vous disposiez déjà d’un parc immobilier conséquent, ce logiciel est fait pour vous faciliter la vie.
Vous pouvez calculer la rentabilité locative de votre logement en seulement quelques clics, en remplissant le formulaire créé à cet effet. Ensuite, lorsque vous obtenez votre rapport de rendement, vous avez le choix de simuler un régime fiscal différent, une autre ville d’achat, un autre bien immobilier, etc. En définitive, vous avez l’opportunité d’effectuer une simulation locative précise et complète, tout en pouvant comparer vos résultats. De plus, vous trouverez aussi la rentabilité d’un achat immobilier par ville. De cette manière, vous pouvez trouver le meilleur investissement et vérifier sa rentabilité, le tout sans sortir de chez vous.
