Rentabilité immobilier locatif : définition
Le rendement locatif s’exprime en pourcentage et s’avère extrêmement utile en amont comme en aval de votre acquisition immobilière. Avant de franchir le cap d’acheter un appartement pour le louer, cet indicateur vous sera utile afin de comparer des biens entre eux en fonction de plusieurs critères spécifiques comme leur localisation et les loyers à espérer annuellement. En aval, le taux de rentabilité de votre actif immobilier vous permettra de vous rendre compte de l’état de vos finances et donc de voir avec clarté si vous êtes rentable et réalisez des bénéfices pertinents selon votre stratégie.
Pour le définir, un calcul s’impose, comme nous le verrons plus bas. Il y a deux formules qui se complètent. L’une est pour calculer le rendement locatif brut de l’investissement, quand l’autre mène à la rentabilité nette du bien.
Même si cet indicateur est prisé des investisseurs pour leur permettre de faire le meilleur placement possible, il convient de se rappeler qu’il ne garantit en rien vos gains. Une part de risque est constamment sous-jacente lors d’un investissement financier, quel qu’il soit.
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Quels critères viennent influer sur la rapidité du rendement d’un bien immobilier ?
Avant de connaître les clés pour calculer le rendement locatif d’un achat immobilier, vous devez comprendre que tout un tas de critères rentre en jeu. En effet, la période de temps nécessaire à l’obtention des premiers retours sur investissement varie énormément d’un bien à l’autre et d’un profil d’investisseur à l’autre. Voici une liste non exhaustive d’éléments déterminants qui vont influer sur la rapidité de votre rentabilité locative :
- investir dans l’immobilier locatif sans apport, ou avec (si c’est le cas, le montant du capital) ;
- une stratégie de location meublée ou vide ;
- une location annuelle ou saisonnière ;
- le taux de vacance locative de la zone géographique du bien (nous définirons plus bas cette notion) ;
- le taux auquel vous avez obtenu votre crédit immobilier ;
- le coût de votre assurance emprunteur ;
- votre régime fiscal ;
- l’achat d’un bien immobilier ancien ou neuf (avec ou sans travaux de rénovation), etc.
Calculer un rendement locatif brut
Pour obtenir le résultat du rendement immobilier brut de votre investissement locatif, il faut corréler le prix d’achat aux loyers perçus à l’année. Il s’agit d’un calcul relativement simple. Néanmoins, il ne se suffit pas à lui-même, car il ne vous permet pas de mesurer le poids des charges relatives à votre logement. Or ces dernières influent énormément sur le résultat final de la rentabilité d’une acquisition immobilière à des fins locatives.
La formule est la suivante : (loyer mensuel x 12) x 100/prix d’achat du bien immobilier. On obtient alors un chiffre en décimale que l’on interprète en pourcentage annuel.
Prenons un exemple pour illustrer ce calcul : Martin achète une maison pour la somme de 300 000 € et il espère obtenir un loyer mensuel de 700 €. Selon le calcul de la rentabilité locative brut que nous venons de définir, on a : (700 x 12) x 100/300 000 = 2,8.
La rentabilité brute de l’investissement de Martin s’élève à 2,8 %.
Déterminer la rentabilité locative nette
Ce deuxième indicateur est plus précis que le premier, mais il s’appuie sur ce premier calcul. L’objectif s’avère de soustraire la totalité des frais et des charges pesant sur vous en tant qu’investisseur immobilier locatif. Parmi eux, se trouvent : la taxe foncière, les impôts, toutes les charges liées au logement (montant des travaux, charges de copropriété, assurance, etc.), les frais de notaire et les frais (éventuels) d’agence. Globalement, l’entièreté des sommes à imputer représente 20 à 25 % des revenus locatifs bruts perçus par le propriétaire.
Cette fois, la formule est plus complexe : ([loyer mensuel — l’ensemble des charges — la taxe foncière — les impôts] x 12) x 100/(prix d’achat du bien + les frais d’agence + les frais de notaire).
Également nommée rentabilité nette de charges, cette donnée est la plus significative concernant le potentiel réel d’un investissement dans la pierre. En effet, si vos charges sont trop importantes, alors vous pouvez vous retrouver avec une rentabilité nette nulle, voire négative, d’où l’importance de connaître tous ses frais à l’avance et de choisir judicieusement son régime fiscal et sa stratégie locative.
Poursuivez votre lecture : Comment utiliser correctement une calculette de rentabilité locative d’un bien immobilier ?
Comment savoir ce qu’est un bon rendement locatif ?
C’est la question que tout le monde se pose en débutant dans le placement immobilier. Savoir le calculer et disposer d’un chiffre, c’est bien, mais pouvoir le catégoriser (bon ou trop faible), c’est mieux !
Même si vous aimeriez avoir une réponse claire et concise, en réalité, un taux idéal n’existe pas. Là encore, cela dépend de vos objectifs et des choix d’investissement que vous avez faits. Cependant, un bon rendement locatif moyen se situe entre 5 et 10 %. Si le rendement affiché sur l’annonce que vous convoitez entre dans cette fourchette, rappelez-vous tout de même que ce n’est pas une fin en soi, car tout investissement comporte des risques.
En tant qu’investisseur, votre attention ne doit pas se porter uniquement sur ce chiffre. La qualité de votre investissement ne se résume pas à ce taux. La meilleure des performances se trouve dans celle qui pérennise votre épargne et votre patrimoine, tout en minimisant les risques. Pour illustrer ces propos, si un studio affiche un taux de rendement de 5 % et qu’il est loué tous les jours de l’année, alors il s’avère un bien meilleur placement qu’un autre promettant une rentabilité de 10 %, mais qui peine à trouver preneur.
Dans quelles villes faut-il investir ?
Rechercher un investissement locatif rentable, c’est forcément s’intéresser à la situation géographique idéale de sa future acquisition. Le lieu de votre résidence principale joue un rôle dans ce choix du secteur généralement, étant donné qu’il parait plus simple d’effectuer la gestion locative lorsque l’on habite à proximité de ses locataires. Néanmoins, cela ne doit pas être un frein.
Parmi les villes où il fait bon d’investir dans la pierre, il y a notamment :
- Nantes : sa situation est idéale, à moins de 3 h en TGV de Paris. Sa population est croissante (plus de 6 % par an) et l’offre d’emploi est conséquente. Pour un taux de rentabilité avoisinant les 3,52 %. Ce qui en fait un bon choix dans le cadre d’un investissement à long terme, avec un risque de vacance assez faible.
- Valence : le secteur immobilier de cette ville du sud de la France affiche une belle tendance haussière depuis 2021, ce qui implique une augmentation des prix moyens des habitations. Le rendement moyen s’élève à 7,4 % en avril 2022.
- Épernay : située près de Reims, cette commune de la Marne dispose d’un large patrimoine immobilier disposant de taux de rentabilité élevé, autour des 5,45 %.
Voici d’autres villes intéressantes si vous souhaitez acheter pour louer :
- Bordeaux ;
- Montpellier ;
- Lille ;
- Lyon ;
- Rennes ;
- Strasbourg ;
- Angers ;
- Aix-en-Provence, etc.
Ces listes ne sont pas exhaustives, mais cela vous donne un ordre d’idée et vous pouvez surtout voir que l’on trouve des zones intéressantes pour placer son épargne dans le locatif à travers toutes les régions de France.
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Point sur la vacance locative : une perte de rendement immobilier pour les propriétaires !
Au-delà de la notion de forte rentabilité potentielle dans une ville, une région ou un secteur géographique en particulier, la vacance locative est plus que pertinente à prendre en compte dans ces chiffres. Peu importe que vous ayez trouvé ce bien disposant d’un taux de rendement idéal de 15 % à ParadiLand, si celui-ci peine à être reloué après la fin d’un bail !
La vacance locative est le nom désigné pour englober cette période qui s’écoule entre le moment où un logement se libère, et celui où le propriétaire trouve un autre locataire. Celle-ci peut durer à peine quelques jours, certes, mais il est possible qu’elle atteigne des mois, voire des années selon le secteur du bien, son orientation, son état ou encore la demande. La vacance d’un bien est aussi influencée par le type de contrat que vous choisissez de mettre en place.
Quand vous louez à des étudiants, vous savez pertinemment que le contrat se rédige du mois de septembre au mois de juin (à titre d’exemple), laissant ainsi votre appartement vacant durant l’été. Pour pallier cela, il est judicieux de proposer votre bien en location saisonnière sur des plateformes en ligne comme AirBnB ou LeBonCoin. Cette méthode est idéale dans ce cas pour vous protéger de la vacance locative tant redoutée.
Pour en savoir plus : Louer un appartement sur Airbnb : bon plan ou mauvaise Idée
Enfin, pour ne pas avoir de surprise lorsque vous allez devoir relouer votre logement, assurez-vous d’investir dans une propriété qui répond à la demande sous-jacente locale. Prenez le temps de faire de belles photos pour poster vos annonces en ligne, sans hésiter à investir dans les services d’un photographe professionnel. L’investissement ne devrait pas dépasser les 200 € et vous mettez toutes les chances de votre côté pour louer au plus vite.
Location meublée pour améliorer sa rentabilité brute ?
En tant qu’investisseur immobilier, l’un des premiers choix se porte sur l’équipement que vous allez attribuer ou non à votre habitation destinée à la location. En d’autres termes, allez-vous choisir de faire de la location meublée ou à nue ?
Tout comme il y en a qui vous vanteront sans conteste les avantages d’une SCI par rapport à la fiscalité, nombreux sont ceux qui vous parleront plutôt de l’intérêt à louer votre bien meublé. En effet, en moyenne, les loyers sont moins élevés en location vide de 5 à 30 % par rapport aux logements équipés. Vu sous cet angle, cela peut faire réfléchir. Étant donné que tout service se paye, cela paraît finalement assez logique. Enfin, en ce qui concerne le dépôt de garantie, dans le cas d’une location en meublée, vous pouvez exiger jusqu’à deux mois de loyer hors charges. Pour un contrat à vide, vous ne pouvez demander qu’un mois maximum.
Grâce aux revenus plus élevés que vous percevez avec la location de votre appartement ou maison en meublé, vous obtenez une meilleure rentabilité brute. Toutefois, ne faites pas l’impasse sur le calcul du rendement immobilier net, car lui seul tient compte des taxes et autres charges réelles, comme nous l’avons détaillé plus haut.
Votre régime fiscal fera également partie intégrante du résultat. D’ailleurs, le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) vous offre des avantages fiscaux pertinents. Nombreux sont les propriétaires qui optent pour celui-ci. Ensuite, vous avez le choix entre le régime forfaitaire ou le régime réel. Là encore, tout dépend de plusieurs paramètres à étudier. Dans de nombreux cas, les investisseurs en immobilier débutent avec le régime microbic (forfaitaire) afin de profiter d’un abattement fiscal de 50 % de vos revenus locatifs annuels. Cela n’est possible qu’à condition que vous ne dépassiez pas le plafond de revenus fixé par la loi.
Pour aller plus loin : Les différentes stratégies d’investissement locatif
Rendement VS plus-value : deux stratégies d’investissement différentes
Maintenant que la notion de rendement immobilier devient un peu plus claire pour vous, vous vous demandez peut-être quelle est la différence entre ce dernier et la plus-value d’un bien.
Lorsque vous décidez de placer dans le secteur de la pierre, deux moteurs de performance font loi : la rentabilité attractive ou la plus-value à la revente. D’un point de vue théorique, plus votre plus-value à la revente est élevée, plus votre rendement locatif est bas, et inversement. Il ne tient donc qu’à vous de partir sur un objectif plutôt qu’un autre.
Comme nous l’avons vu tout au long de cet article, la rentabilité d’un bien implique une valorisation de votre capital. Dans le cas d’une stratégie tournée vers la plus-value immobilière, vos bénéfices dépendent alors de la progression future du prix des mètres carrés. En outre, investir dans le but d’avoir un bon taux de rendement est plus abordable que dans le cadre de la recherche de plus-value. En effet, c’est généralement dans ce dernier cas que les biens sont les plus chers à l’achat.
Pour finir, sachez que sur le long terme, miser sur la rentabilité immobilière locative s’avère une méthode relativement stable, car les loyers ne fluctuent que très peu.
