Tout savoir sur l’investissement immobilier !

L’investissement immobilier prend de plus en plus d’ampleur. Beaucoup cherchent à investir mais, trop de questions empêchent de franchir le pas.

Dans ce guide, nous répondons à toutes vos interrogations pour vous guider au mieux dans votre investissement immobilier.

Mise à jour le 13 Octobre 2022
Tout savoir sur l’investissement immobilier !

Pourquoi s’engager dans l’investissement immobilier ?

Investir dans l’immobilier est un moyen de compléter vos revenus et de vous constituer un patrimoine sur le long terme. C’est un placement sûr qui apporte de nombreux avantages :

  • Constitution d’un patrimoine : acheter un ou des biens immobiliers vous permet d’investir sur le long terme et de pouvoir les transmettre plus tard à vos proches.
  • Source de revenus : c’est un excellent moyen de compléter vos revenus, surtout à la retraite.
  • S’assurer un logement : à l’issue du remboursement de l’emprunt, le bien immobilier vous appartient complètement sans que vous n’ayez à payer de loyer.
  • Loger ses proches : il est tout à fait possible de louer votre bien à vos proches avec un loyer attractif.
  • Réduction d’impôt : si vous décidez de mettre en location vos biens immobiliers, sachez que vous pouvez profiter d’avantages fiscaux grâce à certains dispositifs.

Vous vous demandez comment devenir investisseur immobilier ? Consultez notre article sur le sujet : il vous apporte tous les conseils nécessaires pour vous lancer.

Attention aux risques !

Devenir un investisseur immobilier n’est pas toujours simple. Vous pouvez faire face à de nombreux risques qu’il est important de connaître :

  • L’acquisition du bien : étudiez minutieusement les annonces immobilières ainsi que le marché. Cela permet de trouver le bon emplacement, et d’acheter le bien correspondant à la demande locative.
  • Le régime fiscal : pour optimiser financièrement votre acquisition, prenez en compte l’impact fiscal du bien. Une mauvaise optimisation vous fera perdre de l’argent.
  • Le marché : il existe toujours des périodes de fluctuation de marché, que ce soit à la hausse ou à la baisse, même dans l’immobilier.
  • L’activité locative : dans le cas où vous mettez votre bien en location, il faut faire attention aux risques de vacances locatives, les impayés de loyers, les malfaçons et les travaux, mais aussi la gestion des conflits avec les locataires.

Pour en savoir plus, consultez notre article sur les risques de l’investissement locatif. Il répond aux nombreuses questions que vous pouvez vous poser.

Investissement immobilier : comprendre le vocabulaire

En tant que futur investisseur immobilier, vous serez confronté au jargon de l’immobilier. Voici les principaux termes à connaître :

Le cash flow

Le cash flow représente un flux de trésorerie qui met en évidence les entrées et sorties d’argent. Utilisé par toutes les entreprises, il intervient aussi dans l’immobilier. Le cash flow indique les revenus que vous pouvez gagner chaque mois et si votre investissement est rentable ou pas. Voici le calcul du cash flow en immobilier :

Cash flow immobilier = revenus (loyers+charges refacturées) - dépenses

Découvrez comment calculer votre cash flow année après année pour évaluer si votre investissement est rentable.

Le TRI

Le taux de rendement interne est un indicateur de rentabilité d’un investissement immobilier. Il mesure la pertinence d’un projet et prend en compte tous les flux (achat, vente, revenus, frais…). Consultez notre article complet sur le sujet pour tout connaître du TRI et savoir le calculer.

La VAN

La valeur actuelle nette ou VAN est une autre mesure de rentabilité lors d’un achat immobilier. Elle désigne un flux de trésorerie (exploitation, investissement, opérationnel) et permet de faire un choix entre plusieurs projets afin d’évaluer celui qui a le plus de valeur.

Consultez notre article pour tout connaître de la VAN et savoir la calculer pour évaluer la rentabilité de votre future acquisition.

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Quel rendement locatif par typologie de bien ?

Il se pose souvent la question du type de logement qui se loue le mieux et qui est rentable. Pour chaque bien immobilier, il est important de prendre en compte leurs caractéristiques pour faire les bons choix.

Les studios et appartements

Les petits studios ont toujours le vent en poupe avec une forte demande locative. Le studio attire bien souvent les jeunes étudiants, les intérimaires et les jeunes actifs. La durée de location se situe entre 9 mois et 1 an, chose complètement différente pour les appartements plus grands (F2, F3…) qui sont sur des baux de longue durée. La rentabilité de ces types de biens se situe entre 4 et 8% avant impôts.

Les chambres de bonnes

Ces logements possèdent une superficie d’environ 10 à 15m2 et sont relativement accessibles d’un point de vue prix. Les loyers se situent entre 400 et 500 €/ mois et le rendement annuel est de 5 à 6%. Depuis janvier 2020, la taxe Apparu sur les micro surfaces a été supprimée, celle-ci ajoutant une surtaxe allant de 10 à 40% sur les loyers mensuels dépassant 42 €/m2.

Les maisons

Les maisons sont des logements qui se louent assez facilement avec des locataires qui s’installent pour de nombreuses années. Cependant, les maisons ne sont pas toujours rentables car les prix de ces logements sont élevés. La rentabilité moyenne est de 3,5% par an.

Les immeubles de rapport

La rentabilité des immeubles de rapport est assez élevée. De nombreux investisseurs choisissent ce type de bien pour cela. Il faut cependant acquérir un bien décoté et nécessitant des travaux de rénovation. La rentabilité d’un immeuble de rapport est entre 7 et 12%.

Les résidences étudiantes

Les logements des résidences étudiantes sont parfaits pour les petits budgets (à partir de 70 000 €). C’est un investissement sécurisé avec une garantie de loyer car les appartements sont gérés par un gestionnaire. Le rendement annuel est entre 3,5 et 4% nets de charge.

Les biens loués en Airbnb

Airbnb est une plateforme idéale pour faire de la location saisonnière. La rentabilité est entre 1,5 et 3 plus élevée que celle d’une location classique. Pour un rendement efficace, le bien en location doit se situer dans les grandes villes touristiques, à la mer ou en montagne.

Les garages et parking

Investir dans un parking ou garage est un projet rentable en raison de ses caractéristiques : prix modeste, location simple, charges réduites… Le taux de rentabilité tourne aux alentours de 8%, plus de deux fois supérieur à un appartement.

Quelle différence entre l’investissement immobilier et d’autres placements ?

Vous souhaitez placer votre épargne dans un actif ? Découvrez les différences entre les placements financiers et l’investissement immobilier.

La bourse

Placer son argent en bourse apporte des revenus aux investisseurs grâce aux dividendes et à la plus-value réalisée par les actions. Lors de l’achat des actions, vous êtes obligé de débourser 100% de la somme demandée, alors que pour l’immobilier, vous ne pouvez donner qu’un apport de départ (ex :10% de la somme) et ensuite faire un emprunt pour financer le reste. Chose qui est impossible pour la bourse car les banques refusent de faire des prêts pour ce genre de placement.

Dans les produits boursiers, nous retrouvons les PEA (Plan d’épargne en actions) qui est un produit d’épargne réglementé. Il permet de gérer un portefeuille d'actions d’entreprise venant d’Europe. On retrouve également les comptes-titres qui sont des comptes bancaires qui permettent d’investir directement en bourse. Vous pouvez opter pour des versements ponctuels ou réguliers.

Le placement financier

Du côté du placement financier, nous retrouvons l’assurance-vie qui est un autre moyen d’épargne. Son but final est de bénéficier d’un complément de retraite ou bien de transmettre un héritage. La rentabilité de ce genre de placement est bien inférieure à celle d’un bien immobilier. On observe en moyenne un rendement de 1,3% sur les assurances-vie et 5 à 6% pour les logements locatifs.
Quid de parler des livrets bancaires (PEL, Livret A…) ?

La crypto monnaie

La crypto monnaie est une monnaie numérique qui peut servir à acheter des biens ou des services. Elle ne dépend d’aucune banque, mais la perte de capital est un facteur de risque à prendre en compte. Les investissements sont assez volatils avec des hausses et des baisses régulières. À la différence, un logement locatif est un placement palpable qui vous garantit une rente stable sur le long terme.

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Investissement immobilier : les dispositifs d’aide ?

Investir dans l’immobilier vous offre la possibilité de bénéficier de nombreux avantages fiscaux pouvant faire baisser votre imposition. Comment y avoir accès ? Découvrons cela ensemble.

Pinel

Le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction fiscale par le biais d’un achat immobilier neuf. Pour en bénéficier, il faut que le logement se trouve dans une zone dite tendue (Zone Abis, A ou B1). La remise est différente selon la durée de location du bien. La réduction est de 12, 18 et 21% du coût du bien immobilier, sur une durée de 6 ou 9 ans. Cette remise s’étend jusqu’à 63 000€ sur une période de 12 ans maximum. Consultez notre article pour tout savoir sur la loi Pinel +.

Cosse

La loi Cosse offre une réduction de 15 à 85% sur les revenus locatifs aux propriétaires qui louent leur logement à des ménages modestes. Pour bénéficier de ce dispositif, il faut signer un contrat avec l’ANAH (agence nationale de l’habitat) où les propriétaires s'engagent sur les conditions de location de leur bien. Le montant de la réduction change suivant l’emplacement géographique du bien.

Denormandie

Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction fiscale sur le revenu pour les logements anciens qui sont à rénover et à louer par la suite. Aujourd’hui, le dispositif Denormandie est présent dans 222 villes de France. Il favorise la réhabilitation des biens se trouvant en centre-ville et dans les communes qui ont un accord de revitalisation du territoire. La réduction se situe entre 12 et 18% selon que le bien est loué entre 6 et 9 ans. Elle peut aller jusqu’à 21% pour une durée de location de 12 ans.

Pour plus d'informations que les aides pour un investissement immobilier, découvrez notre article

Investissement immobilier : quelle ville choisir ?

L’une des premières choses à étudier avant un investissement immobilier c’est son emplacement. Trouver un bien attractif et rentable est une étape primordiale pour tout investisseur.

Bien choisir sa ville

Lors de vos recherches de biens immobiliers, voici les points à étudier pour trouver la ville la plus attractive :

  • Analyse de l’évolution démographique : étudiez si la vie locale est dynamique ou non. Remarquez-vous un fort taux de natalité ou bien une augmentation de l’âge des habitants ? Toutes ces données vous permettront de faire le bon choix.
  • Attractivité économique : la présence d’un pôle économique et un dynamisme de l’emploi indique un fort besoin en logements.
  • Les prix de l’immobilier : renseignez-vous sur les fourchettes de prix des villes où vous souhaitez investir afin d’acheter au meilleur prix.
  • Se renseigner sur les quartiers : lorsque vous choisissez une ville, il est important d’étudier les quartiers, car d’une zone à l’autre, le marché de l’immobilier est différent et les prix également.

Pour vous guider dans vos choix, Horiz vous propose différentes analyses pour vos investissements locatifs en France, ville par ville.

Investissement immobilier à l’étranger

Même en étant un investisseur Français, il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier à l’étranger. Pour cela, il faut respecter les réglementations fiscales françaises tout en déclarant aux services fiscaux votre investissement.

Du côté de la fiscalité, tout Français qui part s’installer à l’étranger n’est pas exempt de l’impôt. En effet, si vous possédez votre résidence principale ainsi qu’une activité professionnelle en France, ou à l’étranger, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu. L’idée de partir vivre à l’étranger pour profiter des paradis fiscaux est fausse, il n’y a aucun avantage fiscal.

Pour ce qui est des pays où il est intéressant d’investir, on retrouve l’Espagne, le Portugal, la Croatie ou encore la Grèce. Le prix des logements est relativement plus faible qu’en France. Vous obtenez de très bon rendement une fois mis en location car ce sont des pays où beaucoup de personnes passent leurs vacances.

Investir loin de chez vous n’est pas impossible, consultez notre article qui répond à toutes les questions que vous vous posez.

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Investissement immobilier : comment emprunter ?

Vous vous demandez certainement comment financer votre bien immobilier. Voici quelques points à prendre en compte avant de faire votre demande de financement.

  • La capacité d’endettement : elle représente la somme que vous êtes en mesure de rembourser chaque mois auprès de l’établissement financier. Elle prend en compte vos revenus et vos charges. Depuis janvier 2022, le taux est passé à 35% au lieu de 33% auparavant.
  • Apport personnel : c’est une somme d’argent que vous pouvez injecter à votre crédit immobilier. En général, il est de l’ordre de 10% de la somme totale empruntée. L’apport sert à payer les frais relatifs à l’emprunt comme les frais de notaire.
  • Un projet réaliste : avant de vous financer, les banques évaluent si votre projet est viable ou non. Montez un dossier complet, avec des analyses de marché, des données économiques et démographiques afin de convaincre des établissements bancaires.

Retrouvez toutes les réponses à vos questions dans notre article pour emprunter et investir en immobilier.

Investissement immobilier : quand se lancer ?

Investir dans l’immobilier se réfléchit et demande une certaine maturité. Quel est l’âge idéal pour se lancer ? Voyons ensemble.

Une période spécifique ?

Il n’existe pas d’âge spécifique pour se lancer dans l’investissement immobilier. Tout dépend des ambitions de chacun et de sa motivation. Que vous ayez 25 ans, 35 ans ou 60 ans, votre envie et votre motivation sont les seuls leviers qui vous permettront de mener à bien vos projets. Cependant, on observe que beaucoup d'investisseurs se situent dans la tranche d’âge des 40 ans. À cet âge, les situations personnelles, financières et professionnelles sont plutôt stables.

Quand on est jeune actif

Vous êtes jeune actif et vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Vous pouvez faire une demande de financement auprès d’une banque si vous disposez d’une situation professionnelle stable (CDI dans l’idéal), d’une belle épargne et d’un compte propre sans découvert bancaire. Dans le cas où votre épargne est insuffisante, vous pouvez faire appel à votre famille pour vous prêter de l’argent ou bien pour constituer une SCI.

Quand on a plus de 60 ans

Sachez que vous pouvez acheter un bien immobilier même après 60 ans. En justifiant de revenus stables et confortables, il existe aujourd’hui des prêts séniors pour financer votre investissement. Vous pourrez ainsi constituer un patrimoine à transmettre à vos enfants et petits-enfants.

Découvrez notre article pour tout connaître de l’investissement immobilier après 60 ans.

Investissement immobilier : quels outils pour s’aider ?

De nombreux experts et outils sont à votre disposition pour vous aider dans vos projets d’investissement immobilier. Horiz.io vous épaule au quotidien pour que vous puissiez vous lancer dans l’immobilier sans tracas.

Nous proposons des outils de calculs pour définir le rendement d’un bien immobilier, que ce soit par le biais de simulateurs ou de plugins à installer directement sur votre navigateur internet. Ils permettent de gagner un temps précieux dans vos recherches immobilières.

Vous manquez de temps pour rechercher des biens, nous avons développé une application mobile qui vous alerte dès qu’une annonce correspond à votre recherche. Cette application est disponible sur Android et iPhone pour que vous puissiez être au courant en temps réel.

Investissement immobilier sans apport, c’est possible ?

On entend bien souvent qu’il faut un apport pour investir dans l’immobilier. Saviez-vous qu’il est possible d’acheter un bien sans avoir d’épargne ? En vous constituant un dossier complet et convaincant, vous pouvez mettre toutes les chances de votre côté.

Pour cela, il faut avoir des revenus stables avec un contrat de travail en CDI, ou trois années de bilan pour les indépendants qui attestent de revenus suffisants. Présentez un dossier et un projet solide pour démontrer votre crédibilité aux banques. Bon à savoir : veillez à bien soigner vos 3 derniers relevés de compte courant pour mettre toutes les chances de votre côté !

Retrouvez tous nos conseils d’experts pour investir dans l’immobilier sans argent.

Peut-on se former à l’investissement immobilier ?

Investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine et générer des revenus est très motivant. Cependant, vous n’êtes peut-être pas encore à l’aise avec les notions qui entourent le monde de l’immobilier et vous souhaitez suivre une formation pour savoir investir.

Se former est une chose possible grâce aux différentes formations présentes en écoles ou sur internet. Elles apportent de solides connaissances et conseils en investissement, les avantages fiscaux, les taux d’emprunt… Attention toutefois aux formations proposées par certains influenceurs de l’immobilier qui ne cherchent qu’à gagner de l’argent au détriment de véritables conseils d’experts.

Apprendre l’immobilier c’est aussi être curieux, lire des livres, des articles sur le sujet ou encore s’accompagner d'experts qui répondent à vos questions tout en vous apportant des conseils.

Découvrez nos avis et conseils pour devenir rentier en immobilier.

 

 

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