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Le risque de défaut du gestionnaire en cas d’achat LMNP géré
Si vous vous êtes tourné vers la location meublée gérée, il s’agit là d’un choix de raison. En effet, ce secteur est mûr et les opérateurs dignes de confiance sont plus simples à reconnaître. Dans ce genre d’investissement, vous allez laisser votre logement entre les mains d’un gestionnaire qui cosigne avec vous le bail commercial établi. En d’autres termes, l’organisme qui s’occupe de la gestion locative de votre bien est votre seul « locataire » pendant les 10 à 20 prochaines années, selon la durée du contrat et son éventuelle reconduction.
Sélectionner le bon gestionnaire immobilier est ainsi extrêmement important pour votre rentabilité annuelle. S’il n’est pas en mesure de trouver des occupants de manière à limiter au maximum la vacance de votre appartement, vous risquez de voir votre potentiel d’investissement se détériorer mois après mois.
Parmi les résidences de services envisageables, privilégiez toujours des acteurs de référence dans leur domaine, comme :
- Fac Habitat, Nemea, Réside Études, etc. pour les résidences étudiantes.
- Korian, Orpea, DomusVi, Colisée Patrimoine, etc. pour les chambres médicalisées en EHPAD.
- Domytis, Les Senioriales, La Girandière ou Les Villages d’Or pour les résidences seniors.
En cas de doute, demandez conseil à un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé dans ce type de placement, pour être certain de ne pas vous tromper de direction. Il en va de la performance de votre investissement locatif meublé.
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Gare à la vacance locative en cas de mauvais emplacement
Comme nous l’évoquions concernant le risque de défaut du gestionnaire locatif en cas d’appartement meublé en résidence de service, le taux d’occupation de votre logement revêt, dans tous les cas de figure, un caractère déterminant pour la réussite de votre projet.
Afin d’éviter ce piège d’avoir un bien splendide, mais de peine à attirer les foules tout au long de l’année, vous avez un intérêt à sélectionner minutieusement où investir en meublé en France. Votre rendement locatif meublé ne peut être à la hauteur de vos espérances que dans cette condition.
En réalité, mieux vaut préférer une maison louée en meublé qui parvient à dégager une rentabilité annuelle moyenne de 4 %, que d’avoir un bien qui peut générer 8 % une année, puis 1 % l’autre. Même en stratégie de location meublée, ce qui compte, c’est la régularité de votre taux d’occupation.
Nous vous conseillons de faire vos recherches en amont et de comparer les différentes villes au lieu d’investir à l’aveugle. Vous devez prendre en compte :
- La distance qui vous sépare de la commune cible, afin de prévoir une gestion locative à distance ou impliquée physiquement.
- Le nombre d’habitants et de visiteurs en saison estivale (est-ce une zone touristique ?) pour pouvoir adapter votre stratégie locative de façon plus précise ensuite.
- La stratégie de location que vous souhaitez mettre en place : location entière à l’année, colocation longue durée, bail mobilité, location saisonnière, location étudiante, etc. Vous pouvez bien évidemment faire un montage intéressant en utilisant deux stratégies de location dans la même année pour booster votre rentabilité. Par exemple, vous pouvez envisager de combiner contrats étudiants et location AirBnb estivale.
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Des risques locatifs plus nombreux en location meublée
Qui dit performance de rentabilité annuelle plus élevée qu’en cas de location vide classique au foncier, dit aussi plus de risques, comme pour tout investissement qui rapporte plus qu’un autre. Le ratio rendement/risque est ainsi toujours directement corrélé. Il en va de même avec les risques locatifs et l’investissement locatif meublé. Ils regroupent tous les aléas pouvant survenir durant la location de votre logement à un tiers. Ils vont des phénomènes imprévisibles ou non intentionnels tels qu’une explosion, un dégât des eaux ou encore un incendie, jusqu’aux impayés de loyers.
À vous de choisir l’assurance risques locatifs la mieux couverte selon vos modalités de location, sachant que plus il y a de passage dans votre appartement (turn-over important), plus les risques en tout genre augmentent, puisqu’il s’agit avant tout d’un accord de confiance entre le locataire (ou la clientèle), et le propriétaire bailleur. Vous comprendrez donc que lorsque vous partez dans une optique de louer à la nuitée ou à la semaine en haute saison, les garanties doivent être plus élevées que si vous faites une location du bien entier à l’année à un seul foyer.
Enfin, sans parler du mode locatif adopté, le fait que vous mettiez à disposition des équipements et du mobilier implique fatalement la probabilité que vous soyez confronté à des aléas domestiques impactant directement votre rentabilité. Toutes les petites réparations sont à la charge du locataire, mais en cas de panne du four ou de fuite du lave-vaisselle, si la cause réelle ne provient pas de l’occupant, la note est à vos frais.
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Plus de gestion locative pour bénéficier des atouts du meublé
Cet inconvénient de l’investissement locatif meublé est directement lié au précédent, à savoir que s’il y a plus de risques locatifs, il y a forcément plus de gestion locative à prévoir. Ce point n’est pas vrai uniquement si vous confiez la gestion à un opérateur, comme nous l’avons vu plus haut.
Outre la gérance des locataires et des loyers, la fiscalité LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) peut s’avérer chronophage au régime réel. Pour vous dégager du temps et supporter moins de stress, il vous est conseillé de prendre un expert-comptable LMNP, même si cela n’est pas obligatoire.
Pour autant, l’inventaire du mobilier de votre location meublée doit être réalisé avec le locataire entrant et sortant à chaque début ou fin de contrat de bail. Là encore, c’est un détail à connaître avant d’opter pour ce type de placement, car si vous gérez votre patrimoine seul, cet aspect impact directement le temps que vous consacrez à votre activité de loueur.
L’investissement locatif clé en main pour visualiser son projet !
En définitive, après avoir fait le tour des risques et inconvénients de l’investissement immobilier locatif meublé, nous pouvons en déduire qu’ils sont assez simplement contournables. Pour éviter de vous frotter à des risques inutiles ou de rester bloqué sur les aspects administratifs et comptables fastidieux, vous pouvez vous aider de conseils d’experts et d’outils en ligne.
Avec Horiz.io, vous avez accès à un service premium d’investissement locatif clé en main. Autrement dit, vous êtes accompagné dans votre projet d’achat jusqu’à la mise en location et à la gestion de votre placement dans la pierre.
Comme de nombreux investisseurs avant vous, osez vous aussi réaliser un investissement locatif serein et rentable !
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Investissement locatif meublé : FAQ
Quelle imposition pour une location meublée ?
Les revenus immobiliers générés par la location d’un logement meublé sont soumis aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime impose, après abattement du montant forfaitaire (micro-BIC) ou des charges réelles (régime réel), une imposition selon votre tranche marginale.
Quel est le meilleur statut pour faire louer ?
Pour placer son argent seul dans l’immobilier, le meilleur statut d’un point de vue fiscal, est celui de LMNP ou loueur en meublé non professionnel, ou du LMP (loueur en meublé professionnel), dans sa continuité. Il va de soi que ce statut n’est envisageable que dans une optique d’acheter un bien pour le louer meublé. La location nue n’entre donc pas en compte dans l’équation.
Quelle durée d’amortissement choisir en LMNP ?
Pour amortir du bâtiment, on évalue la valeur du bien (selon son prix d’achat) sur 25 à 40 ans, période correspondant en général à la longueur du crédit immobilier. En moyenne, le taux d’amortissement annuel d’un logement est donc de 2,5 à 4 %. Du côté du mobilier, vous pouvez l’amortir sur une période de 1 à 5 ans en fonction du prix et du type de meuble ou d’équipement, à condition que les factures soient à l’appui et que le matériel en question dépasse les 600 € de valeur d’achat.
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