Simulateur LMNP : déterminer son régime idéal

Vous avez pour projet de réaliser un investissement locatif meublé, et vous ne savez pas quel régime fiscal choisir ? Pas de panique, vous n’êtes pas seul ! En effet, nombreux sont les investisseurs locatifs novices dans le secteur à s’y perdre dans le vaste monde qu’est la fiscalité immobilière. C’est pourquoi, dans cet article, nous allons évoquer comment utiliser une calculette de rentabilité locative en ligne pour déterminer le régime d’imposition idéal lorsque l’on fait de la location meublée non professionnelle (statut LMNP). L’objectif est de sélectionner quel assujettissement est le plus avantageux pour vous, afin de défiscaliser un maximum, et ce, en fonction de plusieurs paramètres précis. Alors, découvrez qu’est-ce qu’un simulateur LMNP et comment, grâce à lui, vous pouvez vous réconcilier avec la fiscalité française !

Investissement immobilier Lmnp
Mise à jour le 06 Janvier 2023
simulateur lmnp

Qu’est-ce qu’un calculateur de rendement immobilier ?

Si vous vous demandez qu’est-ce qu’une calculette de rendement locatif, il s’agit en fait d’un outil digital très puissant, conçu pour soulager chaque investisseur immobilier potentiel ou déjà en place, dans tous les à côtés d’un investissement dans la pierre. Pour être plus précis, cet outil vous permet de visualiser en amont l’ensemble de la finalité de votre projet à des fins locatives.

Cela est idéal pour éviter de passer trop de temps et d’énergie à faire les calculs de performance financière à la main, ou à l’aide d’un simple tableau Excel. Ces deux techniques sont tout à fait envisageables et fonctionnent sans aucun doute, mais cela reste chronophage et la précision de certaines formules étant fondée sur du spéculatif, un avis trop écarté de la réalité viendrait totalement biaiser les chiffres trouvés. C’est pour ces raisons qu’un simulateur de rentabilité locative est un outil presque indispensable à tout particulier désireux de placer son argent dans la pierre. Entre autres, il vous permet de calculer en une seule fois :

Nous verrons plus bas que certaines calculettes en ligne vous proposent bien plus, ce qui permet d’ailleurs de pouvoir choisir de manière pragmatique son régime fiscal en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP).

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LMNP avantages : rappels

Le loueur LMNP est un statut privilégié, attribué aux investisseurs immobiliers particuliers qui souhaitent acheter pour louer en meublé. Pour l’être, il vous faut un numéro de SIRET, ce qui fait de vous une entreprise. Vous relevez donc de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). De ce fait, les recettes locatives tirées de la location meublée sont considérées par l’administration fiscale comme étant des revenus commerciaux, et non fonciers.

La particularité de ce statut réside dans l’établissement de contrats plus courts que pour le nu, à savoir des baux de 1 an, voire 9 mois en cas de location étudiante. De plus, pour rester dans cette catégorie de loueur en meublé non professionnel, vous devez respecter le plafond de revenus locatifs annuel de 23 000 €, sachant que ces recettes ne doivent pas excéder 50 % de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal.

En contrepartie, vous bénéficiez de gros avantages fiscaux, ce qui vous permet de payer moins de charges que si vous veniez à devenir loueur en meublé professionnel (LMP). L’un des gros bénéfices de ce régime immobilier est l’amortissement possible du bien, ainsi que du mobilier. Mais, cela dépend justement de la fiscalité choisie, d’où l’importance de la choisir avec soin et connaissances. 

Fiscalité LMNP : deux choix, pour des avantages fiscaux différents

Le micro-BIC : pour un abattement forfaitaire

La location meublée et la fiscalité peuvent faire bon ménage. En effet, le premier régime attribué directement à la création de votre entreprise comme loueur en meublé non professionnel est le micro-BIC. Ce régime fiscal est le régime forfaitaire de la catégorie des BIC, là où le microfoncier l’est pour le foncier.

Ce mode d’imposition simplifiée vous permet de déduire 50 % de vos recettes locatives perçues à l’année, au titre de vos charges et frais divers, notamment liés à l’entretien du logement, aux travaux de rénovation, ou encore aux charges de copropriétés le cas échéant. Cela reste plus avantageux que le régime microfoncier, qui lui, ne propose que 30 % d’abattement annuel. Le mobilier à disposition des locataires explique cette différence notable.

Même si ce régime semble déjà être relativement bénéfique pour vous en tant qu’investisseur LMNP, ce n’est pourtant pas le choix du plus grand nombre, étant donné que vous pouvez défiscaliser bien plus en optant pour le réel, notamment si vous achetez de l’ancien et que vous avez prévu de gros travaux.

Le régime réel en LMNP : pour déduire chaque charge et amortir le bien

Le régime BIC au réel est donc le plus plébiscité des acheteurs d’appartements en tant que LMNP, pour tous ses avantages fiscaux cumulés. Vos dépenses déductibles sont :

  • les frais de notaire ; 
  • les frais d’agence immobilière, le cas échéant ; 
  • les taux d’intérêts bancaires ; 
  • le montant des travaux de rénovation en lien direct avec le bien ; 
  • les frais d’expertise comptable ; 
  • les frais relatifs à la gestion locative ; 
  • le mobilier et les équipements du bien ; 
  • l’assurance emprunteur, etc.

Cette liste n’est pas exhaustive, et sachez que pour les travaux et le mobilier, vous devez conserver les factures. De plus, l’aide d’un expert-comptable est fortement recommandé lorsque vous passez au réel, pour être certain de ne pas faire une erreur qui pourrait vous coûter cher, et aussi pour optimiser votre temps.

En plus de déduire vos charges au réel, vous pouvez aussi amortir la dépréciation de votre bien, en lissant la somme sur plusieurs années. L’amortissement au réel est également possible sur le mobilier, dans d’autres conditions spécifiques.

C’est un avantage de taille, puisque, grâce à ce montage financier, vous pouvez potentiellement ne payer quasiment aucun impôt. C’est par exemple le cas si vous avez réalisé de gros travaux, couplé avec un autre dispositif d’État cumulable tel que la loi Censi Bouvard (pour la location en résidences de service) qui vous octroie encore 11 % d’abattements supplémentaires, ainsi que la récupération de la TVA (dans certains cas). 

Simulateur LMNP réel ou micro-BIC : comment ça marche ?

Comme nous l’avons vu plus haut, deux options sont possibles quand on se lance dans l’investissement locatif en meublé non professionnel. Le but du simulateur LMNP que nous vous proposons chez Horiz.io est justement de vous aider à faire un choix réfléchi en connaissance de cause. Grâce à ses fonctionnalités avancées, notre logiciel vous octroie la possibilité de faire de multiples simulations à la suite. De cette façon, vous pouvez observer les gains et les pertes que vous auriez si vous choisissiez tel ou tel régime fiscal pour votre projet.

Pour cela, vous n’avez qu’à vous munir de votre ordinateur et d’une connexion internet, puis vous remplissez le formulaire du calculateur de rendements en ligne, en y indiquant :

  • le montant de l’appartement ou de la maison en vue ; 
  • la durée du prêt ; 
  • l’état du logement (ancien ou neuf) ; 
  • la nécessité de travaux ou non ; 
  • le taux d’emprunt ; 
  • la stratégie locative (meublée classique, ou couplée à d’autres dispositifs de défiscalisation cumulables comme la loi Censi Bouvard par exemple) ; 
  • le régime fiscal, etc.

La liste est non exhaustive, mais vous donne un ordre d’idée de ce que vous avez à connaître avant de vous lancer dans une simulation en ligne. Ensuite, vous aurez juste à moduler les paramètres désirés, en l’occurrence, changer entre le régime micro-BIC et le régime réel, afin de relancer les calculs et constater la différence entre les deux. 

Pourquoi opter pour la calculette de rentabilité locative Horiz.io ?

En tant que loueur LMNP, vous avez un grand intérêt à utiliser notre calculette de rentabilité immobilière Horiz.io, car elle fait partie intégrante de notre solution d’investissement locatif clé en main, vous permettant de ne vous lancer que dans des placements immobiliers au potentiel rentable avéré. Étant donné que le secteur de la fiscalité immobilière est lourd, et que le régime réel en LMNP l’est tout autant à gérer, vous devez avoir la certitude que vous faites le bon choix en optant pour ce régime plutôt que le simplifié.

C’est pourquoi, grâce à notre simulateur LMNP, vous obtenez un rapport comportant tous les indicateurs de performance financière de base, mais également des conseils personnalisés en fonction de votre situation personnelle. De plus, vous êtes entouré d’experts immobiliers à votre disposition pour vous aiguiller dans n’importe quel domaine attenant à votre projet locatif (comptabilité, fiscalité, montages financiers, définition du projet, etc.). Par ailleurs, nous vous proposons d’autres outils complémentaires pour mettre toutes les chances de votre côté afin de réaliser un investissement fructueux (extension pour navigateur, logiciel de gestion locative en ligne, recherche de biens automatisée, etc.)…

Enfin, en plus d’être particulièrement ergonomique, notre simulateur de rendement locatif vous permet de vous projeter dans de multiples projets, jusqu’à ce que vous trouviez le juste équilibre entre rentabilité financière et projet d’investissement global. Lancez une première simulation en ligne dès maintenant !

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Simulateur LMNP : FAQ

Quel est le plafond LMNP ?

Vous ne devez pas dépasser des revenus locatifs annuels de 23 000 € afin de continuer à bénéficier des avantages fiscaux du statut de loueur en meublé non professionnel. De plus, ces loyers perçus ne doivent pas non plus excéder 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal.

Comment amortir les travaux en LMNP ?

Généralement, vous pouvez amortir vos travaux de rénovation, voire de réhabilitation, sur 5 à 25 ans, en fonction du montant investi. 

Quel est le taux d’imposition pour une location meublée ? 

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous relevez des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela signifie que vous êtes imposés sur vos revenus locatifs de la même manière que vous l’êtes sur vos revenus professionnels. Cela dépend donc de votre tranche d’imposition.

Marie
Marie
Customer Success Manager

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