Simulation investissement locatif : mode d’emploi

Vivre de la location : est-ce possible ? 

Lorsque l’on débute en tant qu’investisseur dans le secteur de la pierre, une question légitime revient sans cesse : est-ce réellement envisageable de devenir rentier immobilier ? Ce terme fait penser à une sorte d’utopie irréaliste, mais c’est uniquement parce que l’association courante qui est faite est d’être devenu riche grâce à l’immobilier, chose totalement différente. Un rentier immobilier est un particulier qui a fini par devenir professionnel dans l’investissement immobilier. Cela signifie que son activité principale et sa source de revenus la plus importante proviennent de ses rendements perçus grâce à ses locations.

Sans encore parler de simulation d’investissement locatif, on peut se demander à partir de quel niveau de recettes locatives nous pouvons dire que quelqu’un est rentier. En réalité, cela dépend de la notion de richesse que possède chacun d’entre nous. Personne n’a le même budget, les mêmes dépenses, les mêmes aspirations en termes de stabilité financière et en matière de gestion de finances. C’est pourquoi, si vous vivez actuellement avec 2 000 € par mois et que vous estimez que ce n’est pas assez par rapport à vos besoins, vous pourriez dire que vous serez rentier immobilier quand votre activité de loueur vous permettra de toucher 2 500 € par exemple. Tout comme un ami pourrait vous dire que pour lui, la liberté financière serait acquise au bout de 8 000 € par mois, etc. Tout est relatif, surtout quand il est question d’argent.

Pour ainsi dire, oui il est vraiment possible de vivre grâce aux loyers encaissés, à condition d’avoir un parc immobilier suffisamment vaste et de pratiquer des stratégies locatives diverses, pour se protéger des fluctuations du marché d’une part, mais également pour optimiser en continu la rentabilité de son portefeuille dans cette classe d’actifs immobiliers. 

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Adopter une vraie stratégie pour optimiser son rendement locatif

Pour que votre investissement locatif vaille le coup d’être entrepris, une première stratégie globale doit vous permettre de mettre le doigt sur une opportunité parmi toutes les annonces de biens immobiliers disponibles sur le marché. Votre but est de dégager du cash flow positif ou un flux de trésorerie positif. Vos dépenses doivent être au moins compensées par vos entrées d’argent, et au mieux, ces revenus doivent même excéder les sorties pour que vous commenciez à percevoir des revenus complémentaires. C’est de cette manière qu’il faut envisager son projet et c’est pour cela que la simulation de votre investissement locatif est nécessaire.

Cela veut dire négocier au maximum le prix de vente de l’appartement ou de la maison visés, dénicher un taux d’intérêt de prêt le plus bas possible en argumentant auprès de votre banquier, en allant voir plusieurs banques, etc. Vous devez aussi user de vos talents de négociateur pour souscrire une assurance emprunteur qui vous coûtera le moins cher possible. En définitive, la négociation doit être au centre de votre parcours d’acquisition immobilière à destination de la location.

Avant cela, le choix du bien lui-même a son importance, tout comme sa localisation, sa typologie, sa superficie ou encore le public visé par l’achat. Finalement, avant même de faire une offre ou de demander votre crédit immobilier, votre plan d’action doit être rodé, du mode de location souhaité, jusqu’à la fiscalité désirée, voire même jusqu’au montage financier à opérer. C’est bel et bien pour ça que la simulation de son placement dans le locatif est capitale si l’on souhaite ne rien laisser au hasard et réussir à gravir les étapes en tant que particulier investisseur immobilier.

Simulation investissement locatif : comment en faire le calcul ? 

Calcul de la VAN et du TRI : deux indicateurs qui vont de pair

Pour simuler son investissement dans l’immobilier de location, quelques indicateurs de performances sont à connaître. C’est le cas de la Valeur Actuelle Nette (VAN) et du Taux de Rendement Interne (TRI) de votre projet locatif. Ils vont ensemble, car le TRI est justement un mode d’expression mathématique de la VAN.

Ainsi, le TRI est, par définition, le taux d’actualisation qui annule la valeur actuelle nette du cash flow. C’est grâce à cet indicateur que nous pouvons facilement comparer deux placements proposant des modes de rémunération différents. Les bénéfices dégagés d’un placement sur un Livret A (produit non risqué) peuvent ainsi être comparés à ceux attendus d’un investissement locatif (produit à risque). Dans la formule du TRI, la plus-value et la notion de temporalité sont toutes deux prises en compte en plus de la rentabilité dégagée.

Dans la simulation d’un investissement locatif, la VAN vous sert à envisager les fluctuations de valeurs au cours du temps pour un même bien. Avec l’inflation et les variations du cours des marchés, peu importe le secteur, 10 000 € d’aujourd’hui n’ont pas la même valeur qu’il y a 10 ans, et dans 10 ans, ils n’auront pas non plus la même valeur qu’à l’instant T. Ce paramètre de notre économie est donc pris en compte lors du calcul de la VAN, ce qui nous donne un taux actuariel de la valeur d’un logement.

Finalement, le TRI est le taux d’actualisation qui permet de faire en sorte que la VAN soit égale à 0. Pour calculer ces données, vous pouvez utiliser un tableau Excel en récupérant les formules, mais étant donné que c’est un peu complexe, l’utilisation d’un simulateur locatif en ligne peut vous faire gagner un temps précieux, tout comme l’aide d’un professionnel du secteur !

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Simulation investissement locatif : calculer son rendement immobilier de location

Le troisième indicateur financier qui se calcule pour simuler son ambition de devenir investisseur locatif avec l’achat de tel ou tel bien immobilier est la rentabilité locative annuelle. Calculée brute, elle vous permet juste d’avoir une idée des gains à attendre (s’il y en a), sans toutefois vous donner une réelle information précise. Autant vous dire que si la rentabilité brute de votre projet de placement est de 2 %, vous pouvez passer votre tour, car vos charges réelles et votre fiscalité ne sont pas prises en compte dans la formule, qu’est la suivante :

([12 x loyers HC] / prix d’acquisition immobilière) x 100

Pour trouver le rendement locatif net net (net de charges et d’imposition) lors de votre simulation d’investissement locatif, il vous faut connaître la liste de vos dépenses (taux d’intérêt d’emprunt, coût d’assurance emprunteur, frais de notaires, mobilier [si location meublée], etc.). Mais vous devez aussi connaître votre régime fiscal et son application ! Vous déduisez alors tout cela aux loyers perçus avant de poursuivre le calcul ci-dessus. Associé au cash flow, au TRI et à la VAN, vous avez là un précieux outil de prise de décision dans le cadre d’un investissement locatif. Combiner les indicateurs reste la clé d’un placement solide et mûrement réfléchi. 

Logiciel calcul rentabilité locative : la solution Horiz.io ! 

Faire une simulation d’un investissement locatif saisonnier ou annuel revient finalement aux mêmes procédés. Quelle que soit votre stratégie locative, Horiz.io a conçu pour vous une aide précieuse pour simuler votre investissement locatif totalement en ligne. En combinant les données de marché et les détails de votre projet, notre calculette immobilière vous offre toutes les informations nécessaires pour prendre votre décision le plus simplement possible. Vous n’avez plus besoin de calculer les indicateurs vous-même ou encore de passer du temps à comparer divers projets, notre logiciel le fait pour vous.

Simulation investissement locatif : FAQ

Quel est l’investissement locatif le plus rentable ?

Il n’existe pas de solution miracle pour obtenir un placement immobilier locatif qui soit le meilleur du marché. Toutefois, nous pouvons dire que la location meublée, bien que plus risquée, apporte aux investisseurs de plus hauts rendements annuels (hors périodes éventuelles de vacance locative). Cela est dû au fait de la diversité des stratégies que l’on trouve en loueur meublé : colocation, location saisonnière, chambre à louer, logement entier, location étudiante, etc. Ajoutons à cela le fait que les loyers versés sont plus élevés. Enfin, le régime fiscal peut s’avérer avantageux en LMNP pour les particuliers.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif en 2023 ? 

Avec la hausse des taux, on peut se dire que ce n’est pas forcément le meilleur moment pour investir dans la pierre, et pourtant, vous devriez y penser. En effet, selon la fiscalité choisie, vous pouvez utiliser cette tendance haussière en votre avantage, grâce notamment à la défiscalisation de vos charges (dont vos taux d’emprunt), au réel. Autre point positif, vous pouvez potentiellement faire une très bonne affaire en achetant une passoire thermique qui aura subi une décote, avant de la rénover et de la mettre en location. Ici, même concept, celui de la défiscalisation immobilière, autant pour les taux de crédit que pour le coût des travaux entrepris. Pour plus amples informations, entourez-vous d’un professionnel du secteur.

Comment savoir si un bien locatif est rentable ? 

Il faut s’atteler à quelques calculs de base de l’immobilier, comme celui de la Valeur Actuelle Nette (VAN), associé au calcul du Taux de Rendement Interne (TRI), ainsi que celui de la rentabilité locative brute et nette nette (après impôts) du logement loué. Ces indicateurs de performances réunis ont plus d’impact sur le réel rendement dégagé par votre investissement, car ils prennent en compte différents angles, et diverses périodes. Pour vous simplifier la vie, Horiz.io propose un calculateur vous délivrant toutes ces informations et vous permettant de comparer plusieurs stratégies fiscales et locatives, le tout, entièrement en ligne !

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