Société civile immobilière : définition
Une société civile immobilière ou SCI est une structure juridique dont la première particularité non discutable est de comporter au minimum 2 associés. Ces membres peuvent être deux personnes physiques, deux personnes morales ou une personne physique et une personne morale. Leur but est d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier. Le ou les logements sont détenus par la SCI, alors que les associés détiennent des parts sociales directement proportionnelles à leur apport en capital lors de la rédaction des statuts.
Ces statuts sont d’ailleurs à la base du bon fonctionnement de l’entreprise et toutes les modalités liées à l’exercice de la SCI sont notées, notamment en prévoyant des votes à la majorité ou à l’unanimité, etc. Enfin, un gérant est désigné (s’il s’agit de deux personnes morales, on prend d’office une personne physique). Celui qui a en main la gestion, pouvant être externe à la société, s’assure de gérer les formalités quotidiennes, mensuelles et annuelles en rapport avec le parc immobilier détenu.
5 avantages de créer une SCI
1. La gestion de son parc immobilier simplifiée
Parmi les raisons de se lancer dans la création d’une SCI familiale ou classique, on trouve le simple constat que cette structure juridique est un réel outil organisationnel de patrimoine immobilier. Dès la rédaction des statuts, lorsque vous créez votre SCI, vous constituez vous-même et en accord avec les autres membres, vos propres règles en matière d’organisation, de prise de décisions et de transmission.
C’est en réalité le plus gros avantage en comparaison avec l’indivision qui met bien souvent le désordre dans les relations lorsqu’une vente doit avoir lieu ou pire encore lors de transmissions d’héritages.
2. SCI avantages fiscaux : flexibilité fiscale pour les associés
En deuxième point avantageux pour la société civile immobilière, il nous faut parler de la fiscalité. La SCI vous permet de choisir votre fiscalité, ou plutôt d’en changer, sur demande. Initialement, vous êtes assujetti à l’Impôt sur le Revenu (IR) et bénéficierez d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière après 22 années de détention. Néanmoins, vous pouvez choisir d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS), que vous fassiez de la location vide ou meublée. Dans ce cas, c’est votre régime fiscal qui prévaudra et annulera les limites inhérentes au mode de location choisi. Par contre, dans le cadre d’une vente immobilière, vous serez redevable au titre de l’impôt sur les plus-values professionnelles.
C’est ainsi que vous pouvez mettre un logement à louer vide, tout en bénéficiant de l’amortissement du bien, des déductions des charges, du coût du prêt, etc. De plus, l’IR est rarement avantageux, car vous êtes doublement imposé, à la fois sur les revenus locatifs de la SCI, mais aussi sur vos revenus propres. Ainsi, tous ceux dont la tranche d’imposition est élevée peuvent profiter de la SCI pour choisir l’imposition à l’IS. Dans tous les cas, malgré cette flexibilité dans le choix de la fiscalité, tous les membres de la société civile immobilière doivent se mettre d’accord. C’est pourquoi il peut être intéressant de s’associer avec des personnes présentant des caractéristiques et problématiques fiscales similaires.
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3. Pas de capital social minimum
Un autre atout à la création d’une SCI, c’est aussi au niveau du capital social obligatoire à son ouverture. Vous pouvez tout à fait créer votre société civile immobilière avec 1 € symbolique, car la loi ne prévoit pas de montant minimum.
Toutefois, votre dossier risque de coincer auprès des établissements de crédit si vous présentez un projet d’achat via une SCI dont le capital social est quasiment inexistant. Il vaut mieux donc avoir de l’épargne de côté avant d’ouvrir une SCI avec un ou plusieurs associés. L’information à retenir reste cependant que vous pouvez profiter de l’effet de levier bancaire de votre associé pour vous permettre d’accéder à la propriété.
Si vous vous proposez en gérant et que vous n’avez que peu de capitaux à investir dans l’opération, votre ami ou collègue peut venir alimenter la société et lui faire bénéficier de sa capacité d’endettement pour pouvoir concrétiser l’ambition d’achat commun. D’un côté, pour vous, cette association vous permet de voir se concrétiser votre projet immobilier, et de l’autre, votre associé n’a pas de gestion à faire et perçoit X % des revenus locatifs générés.
En principe, chaque membre détient autant de parts sociales qu’il apporte de capitaux à sa création. Toutefois, si vous vous êtes mis d’accord et que vous l’inscrivez dans les statuts, vous pouvez très bien vous positionner sur un 50/50, et ce, même si l’un d’entre vous n’a apporté que 2 % du capital social de la SCI.
4. Protéger son patrimoine personnel
La SCI étant une société, il s’agit donc, par définition, d’une personne morale. Qui dit personne morale, dit patrimoine qui lui est propre. Partant de ce constat, votre patrimoine personnel est protégé. Les créanciers doivent intenter une action à l’encontre de la SCI et non à l’encontre de vous et de vos associés en tant que personnes physiques.
La bonne tenue de la trésorerie de votre société civile immobilière reste somme toute importante, car dans l’hypothèse où la SCI ne parviendrait pas à répondre de ses dettes, les associés ont une responsabilité financière à la hauteur de ce qu’elles ont investi dans le capital social de départ. C’est aussi un avantage, puisqu’il n’existe pas de solidarité entre les membres d’une SCI, à la différence d’une Société en Nom Collectif (SNC), où un seul associé peut être poursuivi pour régler les dettes de tous les autres.
5. Céder des parts sociales sans provoquer la vente du bien
Enfin, la sortie anticipée d’un associé de la SCI est aussi facilitée. Il suffit pour cela de procéder à une cession de parts sociales soit aux autres associés, soit à un tiers (sous condition de l’accord des autres membres à la suite d’une assemblée générale). Tout ce processus ne provoque aucune vente forcée de l’immeuble.
Les droits d’enregistrement doivent être payés par l’acquéreur des parts sociales, et l’associé sortant doit quant à lui anticiper l’imposition des plus-values selon le régime fiscal IR (non professionnelles, nulles si détention égale ou supérieure à 22 ans) ou IS (professionnelles).
Comment créer une société civile immobilière ?
Pour dégrossir le schéma de création d’une SCI, cela se passe en quelques étapes (qui peuvent être fastidieuses si l’on se passe de notaire ou d’une autre aide juridique) :
- définir les objectifs communs du projet immobilier pour déterminer le régime fiscal de la SCI ;
- choisir qui apporte quel capital au capital social de l’entreprise et de quel type (en numéraire ou en nature) ;
- rédiger les statuts ;
- publier un avis de création de SCI sur un journal d’annonces légales ;
- rassembler toutes les pièces nécessaires à la constitution du dossier pour créer la SCI officiellement, puis envoyer ce dossier au greffe du Tribunal du Commerce dont vous dépendez.
Pour aller plus loin : Créer une SCI : zoom sur les étapes !
Créer une SCI pour louer : une stratégie immobilière à plusieurs ?
Comme nous l’avons vu, la SCI est un formidable outil pour l’investisseur immobilier qui souhaite investir dans la pierre à plusieurs. Notez cependant qu’il existe un montage fiscal intéressant pour ceux souhaitant créer une SCI seul. Même si techniquement, c’est impossible, vous pouvez pour autant être la seule personne physique de votre SCI. C’est le cas notamment si vous détenez une SASU ou une EURL (les formes unipersonnelles respectives de la SAS et de la SARL) et que vous divisez le nombre de parts selon ce qui est le plus avantageux. Par exemple, dans le cas d’une SCI avec une SASU, vous pourriez opter pour 80 % des parts à votre société et 20 % à vous-même en tant que personne physique, pour des questions d’imposition et de prélèvements sociaux…
Société civile immobilière : FAQ
Quel est l’intérêt de faire une SCI ?
Les plus grands intérêts de créer une SCI résident dans la protection du patrimoine de chaque associé, le choix de la fiscalité possible et une meilleure gestion de patrimoine. Par ailleurs, en cas de succession, la procédure est également plus simple et opter pour cette forme juridique permet de ne pas subir la cacophonie familiale à laquelle on peut s’attendre lors de l’héritage d’un bien immobilier en indivision.
Quel est le coût d’une SCI ?
La création d’une société civile immobilière est relativement peu coûteuse, sauf si l’on fait appel à un notaire pour se simplifier la tâche. Dans ce cas, comptez entre 1 500 € et 2 500 €.
Est-ce qu’une SCI paye la taxe foncière ?
Étant donné qu’il revient à la charge de tout propriétaire immobilier de payer la taxe foncière chaque année, il en va du même principe avec les SCI. C’est donc à la société civile immobilière, en tant que personne morale, de régler cette taxe (le gérant désigné dans les statuts doit gérer cet aspect).
