Le droit de préemption du locataire : définition
Il s’agit d’un droit mis en place par les lois du 31 décembre 1975 et du 6 juillet 1989 qui offre une protection supplémentaire au locataire en cas de vente du logement. Celui-ci devient alors prioritaire pour acheter le bien de son propriétaire. Il passe devant tous les autres acquéreurs pour l’achat du bien immobilier.
Le droit de préemption ne concerne que les locations en nu, avec un bail non meublé ou un bail commercial. Il faut savoir que le droit de préemption ne peut être effectif que si le propriétaire vend son bien en fin de bail et libre de tout occupant. Il prévient alors son locataire du congé pour vente 6 mois avant le terme de son bail. Le bailleur doit ensuite attendre la réponse de celui-ci concernant son offre avant de pouvoir proposer son logement à d’autres potentiels acheteurs.
En cas de vente
Il existe quelques exceptions dans le cas d’une vente de biens. Le locataire peut être prioritaire en cours de bail :
- Lors de la vente d’un logement dans un immeuble collectif, qu’il s’agisse d’une vente consécutive à la division ou subdivision de l'immeuble, le locataire peut bénéficier du droit de préemption, même au cours de son bail. En cas de refus, ni le propriétaire, ni l’acquéreur ne peuvent déloger le locataire avant l’échéance du bail.
- Il existe un droit de préemption du locataire pour la vente d’un immeuble en bloc (plus de 5 logements) à usage d’habitation. Dans le cas où il accepte l’offre et que l’immeuble compte des locataires, il peut décider de prolonger de 6 ans les baux en cours. Attention, la vente en bloc n’est pas possible pour le locataire si les logements sont impropres à l’habitation.
- Pour la vente de locaux commerciaux, le locataire peut aussi profiter du droit de préemption. La notification doit être envoyée par le propriétaire en lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre.
Dans le cas de ventes simultanées de plus de 10 logements, seules les personnes morales peuvent acheter ce type de bien. Le propriétaire s’engage à notifier les locataires en leur adressant un courrier sur les modalités de vente de l’immeuble et des appartements.
En cours de bail
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre son bien avant le terme d’un bail, le locataire ne peut pas bénéficier du droit de préemption. Il peut tout de même arriver qu’il fasse une offre à celui-ci, mais cela n’est pas obligatoire.
Il faut savoir qu’un bailleur peut tout à fait vendre un bien occupé, sans que cela ne remette en cause le bail du locataire. Toutefois, le nouveau propriétaire qui souhaite donner congé aux locataires, dont le bail a été reconduit ou conclu depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur (27 mars 2014), doit respecter les délais spécifiques :
- Attendre la fin d’un bail en cours, plus trois années de reconduction dans le cadre d’un premier renouvellement (la durée d’un bail classique est de 3 ans) ;
- Dans le cadre d’un congé pour reprise, il doit attendre un minimum de 2 années à compter de la vente pour récupérer le bien, et cela même si la fin du bail en cours est proche.
La notification du congé au locataire
La notification du congé au locataire a été modifiée dernièrement par la loi Alur. Les informations devant être envoyées par le propriétaire au locataire dans la lettre de congé ont été redéfinies dans la lettre de congé par le propriétaire. Voici la liste des mentions qui sont obligatoires :
- Le motif du congé (vente du bien) ;
- L’objet de l’offre (ici le logement loué par le locataire en résidence principale) ;
- La surface du logement ;
- Les conditions de vente du logement ;
- Le prix du bien ;
- Les alinéas 1 à 5 du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- Si la vente concerne un immeuble de plus de 5 logements, il faut indiquer les conditions de vente de l’immeuble.
Les limites du droit de préemption locataire
Nous l’avons vu, le droit de préemption pour le locataire s’applique lors de la vente d’un bien non meublé par le propriétaire. Il existe tout de même des limites :
- Un propriétaire qui décide de vendre un bien insalubre ne pourra pas le proposer à son locataire. Dans ce genre de cas, le droit de préemption ne s’applique pas. Il en est de même pour les immeubles ayant un quart de leur superficie des logements classés ou loués.
- Pour les locations meublées ou de courtes durées, il n’est pas possible de bénéficier de ce droit. Il ne concerne que les logements non meublés.
- Le bailleur décide de vendre à un membre de sa famille (jusqu’au 3ème degré), il n’est donc pas obligé de notifier le contrat de vente au locataire.
Comment éviter le droit de préemption du locataire ?
Vous êtes propriétaire et vous ne souhaitez pas forcément proposer votre logement à la vente à vos locataires. Il existe des recours pour éviter le droit de préemption. Pour cela, il faut en faire la demande auprès du tribunal administratif. Cette démarche n'interrompt pas automatiquement la décision de justice, mais vous pouvez demander la suspension de la décision. Lors de votre démarche, il vous faut respecter les délais prévus par la loi. Si le droit de préemption est annulé au cours de l’achat du bien immobilier par le locataire, vous devenez seul propriétaire du bien et le transfert de propriété ne se fait pas. Si le locataire acquéreur a signé un compromis de vente, il peut demander des dommages et intérêts s’il a engagé des dépenses.
Qu’est-ce que le second droit de préemption ?
Il est possible que le locataire décide de ne pas répondre positivement à l’offre de vente, ou qu’il dépasse le délai de réponse qui lui est accordé. Dans ce cas, le bailleur est partiellement libéré de ses engagements. Il peut alors proposer son bien à d’autres potentiels acheteurs avec les mêmes conditions de vente que l’offre faite au locataire.
Si le propriétaire du logement décide de vendre son bien avec des conditions plus avantageuses, le locataire peut bénéficier d’un second droit de préemption avec un préavis d’un mois. Ce second droit a été instauré par la loi du 21 juillet 1994. Le propriétaire doit notifier le locataire de ses nouvelles conditions, faisant office d’offre de vente. Si cela n’est pas fait, c’est le notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente qui informe celui-ci.
Le locataire qui accepte l’offre doit informer le propriétaire ou le notaire. Il dispose alors d’un délai de deux mois pour réaliser la vente. Si le locataire indique avoir recours à un prêt immobilier pour l’achat du logement, alors il aura un délai de quatre mois.
Non-respect du droit de préemption du locataire : les sanctions
Lors de la vente d’un bien immobilier, seul le locataire bénéficie d’un droit de préemption, il est donc prioritaire sur l’offre du propriétaire. Le bailleur qui fournit un congé de vente non conforme risque une amende pénale dont le montant maximal s’élève à 6 000€ pour une personne physique et 30 000€ pour une personne morale. Enfin, si le droit de préemption n’est pas respecté, c’est la nullité de la vente qui peut être appliquée par le locataire. Il s’agit de la seule sanction possible en cas de non-respect du droit de préemption.
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