Acheter pour louer : un pari gagnant ?

Percevoir un revenu complémentaire en touchant un rendement locatif mensuel

La première raison qui coule de source quand on cherche à placer ses capitaux dans l’immobilier locatif est de simplement percevoir des rentes mensuelles. En effet, vous touchez chaque mois le loyer de vos locataires, et une fois vos charges payées (assurances, échéances de prêt, taxe foncière, impôts sur le revenu, etc.), vous obtenez un rendement net qui peut venir combler vos fins de mois, si ce n’est plus. 

Au début, il est rare, voire quasiment impossible de réussir l’exploit de générer du cash flow positif en partant d’un prêt bancaire classique pour lequel l’apport personnel a été de 10 % du prix de l’achat. En revanche, si vous réussissez à acheter pour louer sans apport, les choses sont bien différentes. Dans ce cas, c’est alors la banque qui prend tous les risques pour vous et chaque somme que vous percevez mensuellement se révèle être dès les premiers mois, ultra rentable. Cependant, il y a une limite à ce scénario, car il suppose que votre établissement prêteur ait une entière confiance en votre intelligence financière, et bien souvent, que vous ayez d’ores et déjà des placements rentables. 

Si vous êtes un jeune investisseur immobilier, acheter sans apport, bien que de plus en plus compliqué, n’est pourtant pas totalement une mission impossible… à condition d’avoir un dossier très solide !

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Profiter de l’effet de levier bancaire pour s’enrichir avec la location de biens

Si vous détenez déjà quelques lignes sur un portefeuille boursier sur un support financier de type compte-titres ou PEA, vous savez que l’apport peut être conséquent pour rentabiliser votre placement, et l’attente, longue. Pour ce cas de figure, vous ne pouvez pas emprunter auprès d’un courtier spécialisé ou auprès d’un établissement financier agréé et vos capitaux sont ainsi mis en jeu directement. C’est exactement pour cela que très peu de particuliers se lancent dans les marchés financiers. 

En premier lieu, ils pensent que cela est réservé à une élite, alors que la formation est accessible sur la plupart des courtiers en ligne. Ensuite, ils se disent que c’est beaucoup trop risqué et que cela peut même s’avérer être dangereux pour la sécurité de sa famille. Or, évidemment, la réalité n’est pas si dramatique que ça. Tous les contribuables qui sont de cet avis envers les places boursières et qui souhaitent tout de même arrêter de faire dormir leur épargne sur un simple Livret A (qui, au final, leur fait perdre de l’argent chaque année à cause de l’inflation), vont alors se tourner vers l’immobilier pour profiter de la puissance de l’effet de levier de l’emprunt. 

En effet, quand vous achetez pour louer, vous allez contracter un crédit immobilier à l’aide, bien souvent, d’un apport relativement bas par rapport à la somme totale de votre acquisition dans la pierre. C’est en cela que l’on définit l’effet de levier. Vous injectez 10 %, on vous prête 90 %, et vous rémunérez l’organisme prêteur avec le TEG (Taux Effectif Global) correspondant. 

Bon à savoir : même si elle n’est pas obligatoire, notamment si vous détenez déjà un patrimoine immobilier important, nous vous recommandons tout de même de souscrire à une assurance emprunteur. Celle-ci est nécessaire pour protéger votre famille en cas d’imprévus financiers ou simplement en cas d’effondrement du marché immobilier.

Acheter un appartement pour le louer afin de se constituer un patrimoine immobilier

En premier lieu, investir dans la pierre va vous permettre de vous créer un parc immobilier que vous pourrez à terme léguer à vos enfants. Il est important de disposer d’un patrimoine diversifié afin de veiller au confort de son foyer et de pouvoir ainsi assumer sans grand encombre les aléas de la vie. 

En ce sens, nous vous conseillons fortement de ne pas vous contenter d’un seul type de placement et l’investissement immobilier à des fins locatives dans des habitations ne remplit qu’une seule case. Pour le reste de votre portefeuille d’actifs, vous pouvez par exemple :

• acheter un garage pour le louer, une place de parking ou encore un box pour commencer dans l’investissement locatif ;
• opter pour un apport de part dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ;
• investir en bourse (notamment via des ETF, qui sont des fonds indiciels pouvant être sectoriels) ;
• vous pencher vers le crowdfunding immobilier en ligne (financement participatif d’immeubles de rapport, de locaux professionnels, etc.) ;
• ouvrir une assurance vie, un PEA (Plan d’Épargne en Actions) ou tout autre support avantageux fiscalement ;
• etc.

Cela s’avère être très profitable pour la sécurité de votre foyer ainsi que celle de votre descendance, mais il faut faire attention aux coûts des droits de succession avant de se lancer. 

Défiscalisation immobilière : une aubaine pour chaque investisseur dans la pierre locative

Protéger vos futurs biens d’une imposition trop lourde, c’est aussi optimiser votre rentabilité locative (tout comme la sélection minutieuse de son assureur de prêt immobilier). Créer une SCI (Société Civile Immobilière) familiale peut se trouver être une opportunité d’optimiser chacun de vos investissements, que ce soit dans des appartements, maisons, immeubles de rapport ou locaux professionnels. Cela l’est particulièrement si vous attacher de l’importance à léguer votre patrimoine immobilier à vos enfants avec le moins d’impôts prélevés dessus (ce qui reste un avantage à ne pas négliger), et si vous souhaitez préserver vos placements face à l’indivision et la cacophonie qui peut en résulter entre les descendants. 

Cependant créer une SCI familiale n’est pas le seul moyen de défiscaliser en immobilier. Lorsque vous devenez propriétaire pour la première fois, vous avez le choix du régime fiscal auquel vous allez être assujetti. Cette préférence se fait dès le début de votre projet locatif, au moment où vous déterminez si vous faites de la location meublée (statut LMNP, pour Loueur en Meublé Non Professionnel), ou si vous optez pour de la location nue. Dans le premier cas, vous relevez du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et vos loyers perçus entrent dans la catégorie de revenus commerciaux, avec une imposition sur le revenu. Dans le second cas, vous êtes attaché au régime foncier, et vos rendements mensuels sont considérés comme des revenus fonciers (avec une imposition moins avantageuse).

Les travaux de réhabilitation, le gros œuvre et les rénovations de logements anciens sont aussi un tremplin pour défiscaliser. En France, des dispositifs d’État comme la loi Pinel (pour le neuf), la loi Censi Bouvard (résidences meublées) ou la loi Denormandie (pour l’ancien) sont autant de programmes immobiliers pensés pour vous inciter à acheter pour louer, grâce à des abattements fiscaux avantageux.

🔎 Envie d’en savoir plus ? Découvrez quel régime fiscal choisir pour son projet locatif !

Et pourquoi ne pas devenir rentier immobilier grâce à l’immobilier locatif clé en main !

Enfin, en plus de toutes les raisons citées plus haut, viser grand est à votre portée et vous avez la possibilité de devenir un jour rentier grâce à vos logements mis en location. Si vous envisagez d’arrêter votre travail actuel pour vous consacrer entièrement à votre activité d’investisseur dans la pierre, sachez que cela prendra du temps, mais s’avère évidemment possible. Les conditions ? Se former, s’entourer d’experts, et penser à opter pour une solution clé en main pour vous soulager des démarches administratives liées à la recherche et à la gestion de vos biens. 

Pour devenir rentier immobilier sans avoir à tout gérer seul (et au final continuer à travailler autant qu’avant, voire plus), Horiz.io a créé pour vous un simulateur visant à calculer la rentabilité locative de votre bien, pour que vous puissiez investir dans des projets ayant un réel potentiel. En plus de cela, vous avez la possibilité de : 

• recevoir des alertes sur votre smartphone lorsqu’un bien correspond à vos attentes ; des spécialistes joignables sur rendez-vous téléphonique (juridique, fiscalité, chasseurs immobiliers, etc.) ;
• la simulation précise de l’ensemble de votre projet locatif selon de nombreux critères (fiscalité, situation géographique, calcul des charges, etc.) ;
• un outil vous permettant de piloter la gestion locative en ligne de votre patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d’un accompagnement personnalisé (déductible de vos impôts en fonction de votre fiscalité) ; 
• et bien d’autres avantages !

Toujours tenté d’acheter pour louer ? Alors, pour connaître la totalité des bénéfices que peuvent vous rapporter nos services d’investissement locatif clé en main, commencez dès à présent par tester notre simulateur de rentabilité locative.