Les avantages de l’investissement immobilier
Encore en 2026, les particuliers et les investisseurs se lancent dans l'investissement immobilier locatif. Pourquoi ? Car l’achat de biens immobiliers est un placement rentable et sécurisé. De plus, il permet de se constituer un patrimoine et de générer des revenus.
Rentabilité et peu de risques
Cependant, en 2026, l’investissement immobilier rapporte une rentabilité plus faible que les années précédentes. Cela concerne aussi bien la plus-value en cas de revente que les revenus fonciers. Mais en faisant les bons choix lors de l’achat de son bien, l’investisseur peut encore trouver des biens rentables !
L’autre avantage de l’investissement immobilier est qu’il est un placement sûr et peu risqué, au contraire des produits financiers. Même si des cycles de hausses et de baisses existent, les courbes sont moins volatiles. Un bien immobilier garde aussi sa valeur minimum peu importe le contexte économique. Enfin, pour pallier les mauvaises surprises, le propriétaire peut souscrire à la garantie visale ou encore l’assurance GLI (garantie loyers impayés).
En achetant au bon prix, surtout dans l’ancien, dans une ville où la demande locative est importante, il est possible de réaliser une plus-value à la revente. En effet, les travaux effectués pour le rendre attrayant apportent forcément de la valeur au bien.
Fiscalité avantageuse
En investissant dans l’immobilier, vous pouvez bénéficier des nombreux avantages fiscaux qui vous feront faire des économies :
- Le LMNP et LMP : ces deux statuts permettent aux propriétaires de réduire les charges de leurs biens loués exclusivement en meublé. Il est possible de réaliser un déficit foncier sur le revenu global ou encore d’avoir recours à l’amortissement et d’une exonération sur les plus-values.
- Régime micro-BIC : ce régime est plutôt simple du côté de la gestion. Il est en général choisi si les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 77 700 €. De plus, il est possible d’appliquer un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers. Le micro-BIC ne permet pas de déduire des charges.
- Régime réel : beaucoup plus avantageux que le micro-BIC, le réel demande une gestion comptable. Il s’applique si les revenus locatifs sont supérieurs à 77 700 € par an. Il est tout à fait possible de déduire des charges comme les travaux de rénovation, la taxe d’habitation, les frais d’emprunts et bien d’autres encore. Dans le cas d’un déficit, celui-ci peut être déductible des revenus locatifs pendant 10 ans.
Constituer un patrimoine
L’investissement immobilier c’est aussi le moyen de se constituer un patrimoine. Les nombreux avantages fiscaux et l’effet de levier de crédit permettent d’acheter des biens sans apporter beaucoup d’épargne. Une fois les biens remboursés en totalité auprès de la banque, les revenus locatifs peuvent aussi bien vous servir pour en acheter d’autres, ou bien une résidence principale ou secondaire.
Se constituer un patrimoine immobilier, c’est aussi choisir de sécuriser ses proches. Cela peut être aussi bien par la transmission à des ascendants et descendants, ou bien en leur louant un bien à un loyer attractif. Cela est d’autant plus réaliste en France, où il est difficile de se loger dans certaines villes.
Enfin, vous choisissez aussi de sécuriser votre avenir, surtout avec un départ à la retraite qui entraîne forcément une baisse de revenus. L’immobilier locatif prend tout son sens, et les loyers générés serviront à compléter vos revenus mensuels.
Aide investissement immobilier : les dispositifs en 2026
L’investissement immobilier vous intéresse, mais vous vous demandez s'il est plus intéressant d’investir dans le neuf ou l’ancien ? Certains dispositifs fiscaux vous permettent de bénéficier d’avantages fiscaux. Voyons ensemble.
Les alternatives au Pinel en 2026
La loi Pinel a définitivement pris fin le 31 décembre 2024 (tolérance jusqu’au 31 mars 2025 pour les actes signés avant cette date). Pour les nouveaux investissements en 2026, plusieurs alternatives sont disponibles.
La principale est le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun, du nom du ministre de la Ville et du Logement qui l’a porté. Entré en vigueur le 21 février 2026 via la loi de finances 2026, ce dispositif propose un amortissement fiscal annuel de 3 à 5,5 % sur la valeur du bien, en contrepartie d’une mise en location pendant 9 ans à des loyers plafonnés. Il concerne uniquement les logements collectifs (neufs ou anciens avec travaux d’au moins 30 % du prix), sans restriction de zone, et reste accessible jusqu’au 31 décembre 2028.
D’autres leviers complémentaires existent : le LMNP au régime réel (pour bénéficier de l’amortissement sur la location meublée), la loi Denormandie (ancien à rénover dans les villes du plan Cœur de Ville), ou encore le déficit foncier.
Loc’Avantages
Lancé le 1er mars 2022, le dispositif Loc’Avantages a remplacé le régime Cosse. Il permet à un propriétaire qui s’engage à louer un logement ancien à un loyer inférieur au marché, dans le cadre d’une convention de 6 ans avec l’Anah, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Le taux de réduction s’élève à 15 %, 35 % ou 65 % des loyers bruts selon le niveau de décote consenti (Loc1, Loc2 ou Loc3) et la zone du bien. Le dispositif a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2027.
Le logement doit être loué nu en résidence principale. NB : il n’est pas possible de profiter de cette réduction d’impôt si le locataire est un membre de la famille du propriétaire.
Denormandie
Le dispositif Denormandie concerne surtout les logements anciens à réhabiliter et à louer par la suite. Denormandie est disponible dans 222 villes qui sont concernées par le Plan “action Coeur de ville” et dans certaines communes qui ont un accord de revitalisation du territoire.
La réduction d’impôt s’élève de 12, 18 et 21 % si le bien est loué pour une durée de 6, 9 et 12 ans. Enfin, le propriétaire doit effectuer des travaux de rénovation énergétique représentant 25% du coût total de l’opération, dans la limite de 300 000 €.
Aide investissement immobilier : cumulables ou non ?
Vous vous posez la question ? Il existe deux différences :
- Cumuler les dispositifs fiscaux sur un bien : il n’est à ce jour pas possible de cumuler plusieurs avantages fiscaux sur un seul bien. Chacun étant différent de par leurs réglementations, il paraît compliqué de pouvoir tous les appliquer.
- Cumuler les dispositifs fiscaux sur plusieurs biens : un propriétaire qui investit dans plusieurs types de logements peut tout à fait bénéficier des réductions fiscales cumulées.
Vigilance toutefois sur le cumule des réductions d’impôts. Certains dispositifs sont encadrés par la loi et possèdent des plafonnements à ne pas dépasser. Réfléchissez à ces contraintes avant d’investir afin de ne pas épuiser vos avantages fiscaux .
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