Comment obtenir le statut LMP ?
Hormis la déclaration d’impôt, aucune démarche spécifique n’est requise pour obtenir le statut LMP. Cela dit, l’investisseur doit respecter certaines conditions d’éligibilité.
Respecter les conditions d’éligibilité
Pour bénéficier du statut LMP, il faut d’abord répondre aux critères d’éligibilité du loueur professionnel, mais aussi louer en meublé.
La qualité de loueur professionnel
Pour avoir le statut de LMP, vous devez respecter les conditions ci-dessous :
- Les recettes annuelles issues sur des locations meublées sont supérieures à 23 000 € ;
- Les recettes locatives sont supérieures aux revenus professionnels de l’ensemble des membres du foyer fiscal.
Cela implique une rentabilité importante par rapport à l’investissement immobilier. Alors pour savoir si votre projet vous permet d’atteindre les seuils requis.
Un bien meublé
Avoir la qualité de loueur professionnel est la première étape. Mais pour bénéficier du statut de LMP, il faut également louer un bien meublé.
De quoi s’agit-il ? Ce sont les juges qui nous donnent les critères du logement meublé :
- Le contrat de bail mentionne expressément que le bien est loué meublé ;
- Le contrat de bail mentionne les équipements présents dans le logement ;
- Le propriétaire met à disposition du locataire un ensemble de fournitures afin qu’il n’ait rien à acheter pour meubler le logement.
La liste précise est définie par le décret du 31 juillet 2015. On y trouve par exemple, la literie, les plaques de cuisson, le frigo, les couverts, les assiettes, une table, des chaises, etc.
Dès lors que ces conditions sont réunies, le propriétaire peut opter pour le statut de LMP s’il prévoit de louer un logement de vacances (pour la location saisonnière), un logement étudiant, un logement avec bail longue durée ou une chambre à l’intérieur d’une maison.
Choisir son régime fiscal
Depuis 2018, le Conseil constitutionnel a décidé qu’il n’était plus nécessaire de s'inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel.
Même si cette formalité n’est plus obligatoire, vous devez toujours remplir votre déclaration d’impôt sur le revenu. Mais attention, les recettes issues de votre activité de location doivent être comptabilisées en bénéfices industriels et commerciaux. Vous devrez donc renseigner le formulaire 2042 C-Pro.
Ensuite, vous devez choisir entre deux régimes fiscaux :
- Régime micro-BIC : il s’agit d’une option si vos revenus locatifs annuels n’excèdent pas 72 600 €. Dans cette hypothèse, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %. Nous vous la conseillons si l’ensemble de vos charges ne dépassent pas les 50 %, puisqu’ici, vous ne pourrez plus les déduire après l’abattement.
- Régime réel : Cela vous permet de déduire toutes vos charges.
Quels sont les avantages et inconvénients d’être loueur meublé professionnel ?
Si vous remplissez les conditions susmentionnées, il convient de connaître l’ensemble des droits (et devoirs) qui en découlent.
Les avantages du statut de LMP
L’avantage du statut de LMP se trouve au niveau de la fiscalité.
Et pour cause, le loueur meublé professionnel ayant opté pour le régime réel a la possibilité de :
- Amortir le prix du bien, les travaux, les meubles et les frais d’agence ;
- Déduire les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, les charges ;
- Imputer les déficits sur le revenu global sans limitation ;
- Être exonéré d’imposition sur la plus-value lors de la revente (sous certaines conditions) ;
- Être exonéré d’impôt sur la fortune immobilière (sous certaines conditions).
Pour connaître le détail de ces avantages fiscaux, n’hésitez pas à consulter cet article.
Attention, il convient de faire la différence entre :
- La déduction : l’administration fiscale vous permet de réduire vos charges des revenus globaux sur l’année N.
- L’amortissement : ils s’imputent aux recettes pour les années N +. Vous ne les déduisez donc pas l’année de la déduction des charges. Mais, vous les gardez en réserve pour les années suivantes.
Les inconvénients
Le principal inconvénient du statut de LMP concerne bien évidemment les conditions d’accessibilité.
En effet, pour devenir loueur professionnel, vous devez cumuler des recettes annuelles supérieures à 23 000 € ET que celles-ci soient supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal. Or, tout cela nécessite un investissement initial très élevé qui n’est pas à la portée de tout le monde.
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2021, les loueurs meublés professionnels doivent également payer des cotisations sociales à hauteur de 35 / 40 % de leurs bénéfices. Et s’ils ne réalisent aucun bénéfice, ils doivent tout de même verser la somme de 1 145 €.
Quelles différences entre LMP et LMNP ?
Vous l’aurez compris, si vous êtes loueur de bien meublé, vous pouvez opter entre deux statuts : le loueur meublé professionnel (LMP) ou le loueur meublé non professionnel (LMNP).
La différence entre ces deux statuts se joue à plusieurs niveaux :
- La qualité de loueur professionnel : que vous soyez investisseur à titre professionnel ou non, la différence entre le statut de LMP et LMNP réside surtout dans l’atteinte de seuils minimaux. Dès lors que l’investisseur ne remplit pas les conditions susmentionnées, il est automatiquement qualifié de loueur meublé non professionnel. Et cela va avoir une incidence sur ses droits .
- La fiscalité : le loueur meublé non professionnel ne bénéficie pas de tous les avantages fiscaux propres au statut de LMP. Et pour cause, il n’a pas la possibilité de reporter ses déficits sur ses revenus globaux. En outre, il est également soumis à l'impôt sur la fortune immobilière contrairement au loueur professionnel.
