Comment fonctionne le secteur immobilier ?
Le secteur de l’immobilier est la rencontre entre l’offre et la demande. Le vendeur et l’acheteur effectuent une transaction immobilière d’un commun accord.
L’offre et la demande
La loi de l’offre et la demande s’explique par les hausses et les baisses des prix dans une économie de marché :
- Les prix augmentent : on observe une augmentation de l’offre, c’est-à-dire que beaucoup de propriétaires se mettent à vendre leurs biens immobiliers. Cependant, les prix étant élevés, la demande baisse du côté des acheteurs.
- Les prix baissent : il y a une forte baisse de l’offre immobilière et une augmentation de potentiels acheteurs prêts à investir.
Les caractéristiques d’un marché immobilier
Il existe 3 caractéristiques dans le marché immobilier :
L’activité : elle représente le nombre moyen de biens vendus chaque mois, mais aussi la demande qu’il y a sur ce marché. Pour la calculer, il vous suffit de diviser le nombre de biens vendus dans l’année par le nombre de mois total.
La quantité de mois d’inventaire : elle concerne directement l’offre et la demande qu’il y a sur le même marché. Pour le calculer, vous divisez l’offre par la demande.
- Le nombre de mois est inférieur à 5 : il s’agit d’un marché de vendeurs
- Le nombre de mois est compris entre 5 et 7 mois : il s’agit d’un marché équilibré.
- Le nombre de mois est supérieur à 7 mois : il s’agit d’un marché d’acheteurs.
Le taux d’absorption ou le taux de vente en % : il représente le lien entre l’activité et le nombre de biens à vendre. Connaître cette donnée permet de savoir le pourcentage de réussite de ventes dans le mois ou des multiples de 30 jours.
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Qu’est-ce qu’une analyse immobilière ?
Une analyse immobilière est utilisée par bon nombre d'investisseurs pour évaluer le potentiel d’un bien immobilier avant son achat. Cette analyse peut commencer dès la visite du bien qui est visé, aussi bien pour un achat sur le long terme ou pour un projet d’achat-revente. Elle permet d’identifier les nombreuses dépenses qui peuvent être liées à l’achat, l’entretien et la restauration de la propriété et de calculer le potentiel de celle-ci dans le but de générer des revenus ou pour une revente.
L’analyse immobilière se construit généralement comme suit :
- Recueil des informations sur l’historique de la propriété : qui étaient les anciens propriétaires ? Les transferts de propriété ont-ils été faits correctement ? Comment a été exploité le bien ? Quelles ont été les rénovations ? La valeur du bien a-t-elle augmenté ou diminué ?
- Évaluation de l’état actuel du bien : il s’agit d’évaluer l’état général du bâti présent sur le terrain, ainsi que l’aménagement paysager. L’investisseur prend également en compte l’emplacement du bien en analysant le quartier et l’impact qu’il a sur celui-ci.
- Projections futures du bien immobilier : une fois le bien acquis, il faut prendre en compte l’imposition qui s’applique sur celui-ci, les rénovations et améliorations qu’il y a à faire pour qu’il soit loué ou vendu en bon état. L’investisseur évalue également le potentiel de revenus que peut générer le bien pour que l’investissement soit rentable.
Effectuer une analyse immobilière avant l’achat d’un bien est important pour éviter toutes mauvaises surprises qui pourraient entraîner une perte d’argent considérable.
Réussir son analyse immobilière
Se lancer dans l’investissement immobilier n’est pas anodin et nécessite d’y consacrer du temps pour réussir au mieux votre opération. Investir dans un bien nécessite un travail de préparation, avec notamment l’analyse immobilière. Voyons ensemble les principaux points à étudier.
Définir votre objectif
Quels sont vos objectifs en tant qu’investisseur immobilier ? Il peut s’agir de vous constituer un patrimoine immobilier dans le but de les transmettre à vos enfants ou de vous constituer un capital à la revente. C’est aussi un moyen de générer des revenus supplémentaires pour assurer votre retraite.
Concernant la fiscalité, vous pouvez profiter de nombreuses offres de défiscalisation grâce aux dispositifs Pinel, Malraux, Censi-Bouvard lors de la mise en location de vos biens.
Vous souhaitez acquérir de nombreux biens immobiliers au fil des années ? Profitez de l’effet de levier des banques avec le crédit bancaire. Les loyers que vous percevez par votre locataire permettent de rembourser vos mensualités. Avec un bien qui s’autofinance, les banques sont plus favorables à vous débloquer d’autres crédits immobiliers pour vos investissements.
La zone d’investissement
Il est important de prendre en compte la situation géographique de votre investissement. Qu’il s’agisse de la région, de la ville ou même du quartier, les prix d'achat au m2 et le loyer peuvent être très différents. Il existe de nombreux facteurs à prendre en compte : l’économie, le marché du travail, le tourisme, le cadre de vie, les infrastructures et commodités, le rapport entre l’offre locative et la demande.
Selon la zone où vous souhaitez investir, vous pouvez être éligible à de nombreux dispositifs de défiscalisation pour un achat dans le neuf (Pinel…). Vous pouvez également évaluer la tension locative d’une ville et voir si elle se trouve dans les zones A, Abis et B1 qui permettent de profiter de ces déductions fiscales. Les prix au m2 étant plus élevés dans ces agglomérations, les offres de l’État vous aident à réduire votre imposition tout en encaissant vos loyers.
La ville
Dans une analyse immobilière, vous devez vous demander dans quelles villes il est intéressant d’investir pour rentabiliser votre bien. Vous pouvez alors consulter le classement des villes françaises les plus rentables. Investir dans une ville à fort potentiel vous permet d’analyser le rapport rentabilité et risque avant votre décision finale. Vous pouvez prendre en compte 3 points principaux : le prix du bien, le loyer que vous pouvez appliquer et le risque de vacances locatives.
L’évolution démographique
Une ville dynamique où le nombre d’habitants évolue est un facteur positif. Cela entraîne une augmentation de la demande locative. En tant qu’investisseur, vous avez tout intérêt à investir dans ces villes qui vous apportent de nombreux avantages (augmentation des loyers) et peu de risques de vacances locatives.
Le type de locataire selon le logement
En fonction de la ville où vous allez investir, il existe différents types de profils de locataires. Cela orientera forcément votre décision d’achat selon la clientèle que vous recherchez, mais aussi l’optimisation fiscale et l’aspect juridique de la location.
Les différents profils :
- Les étudiants : vous proposez en général des baux étudiant d’une durée de 9 mois pour un studio ou un T1 meublé;
- Les jeunes actifs : ils recherchent des T1 ou T2 meublés pour une durée de 12 mois;
- Les familles et célibataires stables : dans la plupart des cas, il s’agit de bail vide d’une durée de 3 ans avec des logements allant du T3 au T5.
Vous devez bien y réfléchir pendant votre analyse immobilière.
Le prix de l’immobilier
De nombreux facteurs comme ceux que nous avons pu évoquer précédemment peuvent influencer le prix de l’immobilier d’une ville à l’autre. Il est tout à fait possible d’évaluer par vous-même le prix d’un bien immobilier en faisant des recherches sur des logements similaires et de les comparer. Concernant l’achat d’un bien dans un programme neuf, le prix sera plus élevé car en plus de prendre en compte le prix moyen de la construction en France, il sera compté celui du terrain.
La rentabilité
La rentabilité locative est l’un des piliers de l’investissement immobilier. Cet indicateur se situe en moyenne entre 5 et 10% pour considérer que votre investissement est rentable. Bien calculer votre rentabilité vous permet d’atteindre vos objectifs et minimise les risques et le recours à votre épargne. Vous ne pouvez pas l’oublier dans votre analyse immobilière !
Le calcul de la rentabilité brut ce calcul de la manière suivante : loyer annuel / prix du logement x100
Afin d’estimer au mieux la rentabilité d’un bien, il faut également prendre en compte d’autres facteurs : les travaux de rénovation, les assurances, le prêt, l’imposition, les charges de copropriétés…
Pour obtenir les meilleures opportunités en tant qu’investisseur, vous avez tout intérêt à effectuer une analyse immobilière pour rentabiliser au mieux votre investissement immobilier.
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