Augmenter son loyer suite à des travaux : comment ça se passe ?
L’augmentation des loyers est un point très réglementé en France, notamment avec la loi Alur. Globalement, votre loyer est encadré et vous ne pouvez pas en faire ce que vous voulez. Cependant, vous pouvez revoir votre loyer si des travaux d’amélioration ont été réalisés.
Les travaux d’amélioration : qu’est-ce que c’est ?
Selon la jurisprudence, les travaux d’amélioration sont considérés comme “des travaux apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.”
Pour être plus précis, voici une liste de travaux considérée comme d’amélioration :
- une installation d’une cuisine équipée dans un bien qui n’en possédait pas
- la pose de fenêtres double vitrage
- une installation d’un nouveau système de chauffage plus économique
- la pose d’un digicode, de vidéo - surveillance ou tout autre équipement de sécurité
- l’installation d’un ascenseur
- installation d’équipements pour l'accueil de personnes handicapées
Si ce type de travaux est réalisé, alors il est possible d'augmenter son loyer suite à des travaux.
Attention : Il ne faut pas confondre travaux d’amélioration et travaux d’entretien. Rendez vous ici pour connaître la différence entre les deux.
Les réglementations de loyer selon la loi Alur
La loi Alur réglemente les augmentations de loyers suite à des travaux ou non.
On parle alors de zone tendue et non tendue. Les zones tendues étant des zones où l’offre est inférieure à la demande de logement, où le prix des logements anciens est élevé ainsi que le montant des loyers.
Pour rappel :
- si votre bien est situé en zone non tendue : vous fixez librement votre prix à la première mise en location ainsi qu’à la relocation
- si votre bien est en zone tendue non concernée par l’encadrement des loyers : vous fixez votre prix librement uniquement à la première location
- si votre bien est en zone tendue avec encadrement des loyers : vous devez vous référer au loyer de référence éventuellement majoré dans la limite de 20%
Cependant, dans le cadre de travaux d’amélioration, les règles changent pour les biens appartenant à une zone tendue :
- dans le cadre d’une relocation : le montant des travaux doit au moins être égal à 6 mois de loyer
- l’augmentation du loyer doit se limiter à 15% du coût total des travaux TTC
Les limites de l’augmentation des loyers après travaux
Depuis le 1er janvier 2020, si vous appartenez à une zone tendue, l’augmentation de votre loyer après travaux est possible uniquement si votre logement présente un diagnostic de performance énergétique classé A, B, C, D ou E.
De plus, vous ne pouvez pas augmenter votre loyer après travaux sans obtenir l’accord de votre locataire. Pour cela, vous devez le stipuler :
- soit dans une clause du bail qui le prévoit,
- soit par un avenant au contrat de location.
Attention : l’augmentation s’applique uniquement au loyer et non pas aux charges ou au dépôt de garantie ET l’augmentation n’aura lieu qu’au renouvellement du bail.
Mon locataire refuse l’augmentation de loyer, que faire ?
En tant que propriétaire, vous devez prévenir votre locataire de votre intention d’augmenter le loyer après des travaux. Pour cela, vous devez lui faire une proposition par écrit minimum 6 mois avant la fin du bail.
Votre locataire dispose de 2 mois pour vous donner une réponse. Il peut alors vous répondre qu’il n’est pas d’accord ou bien ne pas vous répondre du tout. Dans ce cas, son silence vaut refus pendant 2 mois.
Attention : vous n’avez pas le droit de menacer votre locataire de rompre votre bail en cas de refus d'une augmentation de loyer suite à des travaux.
Si votre locataire a fait part de son refus ou que 2 mois sont écoulés sans réponse, vous pouvez faire appel à un conciliateur. Pour cela, vous devez saisir la Commission départementale de conciliation. Cela a pour but d’essayer de convaincre votre locataire que les raisons de cette augmentation sont justifiées.
Si votre locataire refuse toujours, vous pouvez saisir le tribunal d’instance. C’est le juge lui-même qui décidera du nouveau montant du loyer.
Si la décision reste la même, il devra quitter le logement dans les conditions prévues du bail.
Si votre locataire refuse l’augmentation, mais reste dans votre logement, vous pouvez résilier le bail pour impayés de loyer (la somme n’étant pas celle décidée par le juge).
Enfin, si malgré toutes ces démarches, il reste toujours, vous pouvez demander une procédure d’expulsion.
Il n’est pas toujours évident de gérer ses locataires. Chez Horiz.io, nous vous aidons dans la gestion locative de votre bien et donc dans la gestion de vos locataires.
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