Investir dans la pierre papier : comment ça marche ?

De quels placements financiers parle-t-on ?

Investir dans l’immobilier en achetant des parts de SCPI

Fondamentalement, lorsque l’on parle de pierre papier, on l’associe simultanément avec les fonds de SCPI. Ces Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent à des particuliers d’investir dans le marché de l’immobilier, sans avoir à acheter en physique. Si vous souhaitez participer au fonds, vous devez ainsi acheter une ou plusieurs parts du fonds, selon les modalités indiquées dans la notice délivrée. Ce sont les gestionnaires de ces fonds qui investissent pour vous dans des projets immobiliers à fort potentiel rentable. Il s’agit donc d’une solution de placement commun, appréciée des jeunes, et de ceux qui ne peuvent se voir octroyer un crédit pour l’achat d’une maison.

Les secteurs d’investissement sont divers et vont de l’immobilier de bureaux à l’immobilier résidentiel, en passant par des SCPI vertes directement tournées vers des projets à fort impact sur la transition écologique (critères ESG). Les SCPI dont nous parlons dans cet article sont les SCPI de rendement, car ce sont elles qui permettent une plus forte rentabilité, sous forme de versements trimestriels. Les SCPI fiscales sont quant à elles plutôt considérées comme des outils d’optimisation fiscale à proprement parler.

Le financement participatif pour investir dans la pierre

Même si les avis sont controversés quant à l’appellation de pierre papier concernant le crowdfunding immobilier, on peut considérer cette pratique comme la nouvelle pierre papier à l’air du digital.

Ici, on achète des titres obligataires, car on prête de l’argent à des promoteurs, qui nous remboursent avec un intérêt plus élevé qu’en passant par des banques, et c’est bien pour cela qu’on y gagne. Il suffit de passer par une plateforme de financement participatif en ligne pour participer à une levée de fonds sous forme de cagnotte collaborative.

Même si elle ne peut être réellement considérée comme de la pierre papier, c’est un moyen mobilier d’acquérir de l’immobilier dans son portefeuille, comportant tout autant d’atouts que les SCPI, si ce n’est plus parfois !

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Un ticket d’entrée accessible

Comme nous l’avons introduit, l’accessibilité à la pierre papier est l’un des atouts majeurs du produit financier contrairement à l’immobilier locatif qui demande bien souvent un apport, et le financement bancaire. Ici, vous pouvez investir dans une SCPI à partir de 1 000 € en moyenne (il en va de même pour le crowdfunding). La porte reste donc ouverte à un grand nombre de particuliers investisseurs, débutants ou non. 

Pas de gestion locative

Le luxe en matière d’investissement immobilier, c’est sans aucun doute de pouvoir se passer de gestion locative. En achetant des parts de SCPI, vous déléguez totalement à la société de gestion. Vous investissez, votre argent travaille pour vous, mais sans vous. Là encore, l’avantage est de taille. Si vous possédez déjà un patrimoine immobilier, aucune gestion ne vous est rajoutée (gain de temps ou d’argent si vous avez un gestionnaire), et si vous n’êtes pas propriétaire, c’est l’occasion de mettre un pas dans le marché sans le stress de la gestion.

Un taux de rendement appréciable

Pour effectuer un meilleur placement en pierre papier, il faut connaître le fonds, prendre le temps de lire le DICI (Document d’Information Clé pour l’Investisseur), et connaître les opérations immobilières et les promoteurs qu’il soutient. Globalement, vous pouvez espérer une rentabilité annuelle avoisinant les 5 à 6 % (taux annualisé). Cette performance est tout à fait appréciable, proche de celle de certaines stratégies locatives. 

Un point en plus pour la diversification de son portefeuille

Vous avez là une occasion de vous constituer une allocation d’actifs diversifiée. En effet, si vous avez déjà des actions en bourse, des parts de fonds obligataires ou même de l’immobilier locatif, opter pour la pierre papier vous donne accès à un placement complémentaire.

Enfin, n’oublions pas que les SCPI de rendement peuvent investir dans le résidentiel, certes, mais pas que. D’ailleurs, la plupart de ces fonds qui performent le mieux sont ceux qui investissent dans le secteur tertiaire (éducation, santé, commerce, hôtellerie, etc.), mais également dans l’immobilier de bureaux. C’est l’occasion pour vous, en tant que particulier, de profiter de la rentabilité de ces marchés réservés couramment aux institutionnels.

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Comment investir dans la pierre papier ?

Le Compte Titres Ordinaire : un classique

Le basique pour investir dans la pierre papier, comme pour ouvrir des positions en marchés boursiers, c’est bien le compte titre ordinaire (CTO). Cependant, pour acheter des parts de SCPI, ce n’est peut-être pas la solution la plus avantageuse si votre PEA-PME (présentée ci-dessous) n’est pas déjà à son maximum de dépôt. Et oui, car ici, vous n’avez pas d’avantage fiscal particulier, et votre argent généré (plus-value) est donc naturellement soumis à la flat tax à sa sortie (30 %).

Le PEA-PME pour défiscaliser ses plus-values

C’est sûrement la meilleure enveloppe fiscale pour souscrire à un fonds de SCPI. En effet, le PEA-PME vous offre la même fiscalité avantageuse que le PEA, et vous octroie un accès à de nombreux produits de placement en pierre papier. Après un respect de 5 ans de détention, vos retraits se voient exonérés d’imposition sur les plus-values, ce qui n’est pas le cas pour le CTO.

En plus, vous avez même accès au private equity (investissement privé dans des sociétés non cotées), par le biais de fonds communs de placement à risque par exemple (FCPR), ainsi qu’au financement participatif immobilier, dans la limite du plafond de versements de 225 000 €.

L’assurance vie ou le PER pour préparer sa retraite

Enfin, des enveloppes réputées long terme et très long terme, que sont respectivement l’assurance vie et le PER (Plan d’Épargne Retraite), sont aussi une possibilité pour acquérir des parts de SCPI. Renseignez-vous auprès de l’établissement financier ou vous avez souscrit si vous avez déjà de tels supports, ou pensez à vous renseigner avant inscription. Toutefois, la plupart du temps, vous avez accès à des SCPI de rendement via ces dispositifs à la fiscalité avantageuse.

Avec le PER, vous pouvez défiscaliser chaque année le montant de vos versements effectués, mais vous n’avez le droit de retirer vos fonds que dans des situations précises (fin des droits de chômage, achat de résidence principale ou départ à la retraite à l’âge légal, etc.). Quant à l’assurance vie, vous bénéficiez d’une diminution de l’imposition au bout de 8 ans de détention, ainsi qu’un abattement sur les intérêts et les gains retirés (à hauteur de 4 600 € par an).

Les conseils Horiz.io 

Si vous souhaitez investir dans la pierre papier, nous vous conseillons de vous renseigner en amont. En définitive, procédez de la même manière que vous le feriez pour un achat immobilier classique. Ne foncez surtout pas tête baissée, car comme tout placement financier, cet investissement comporte des risques de perte partielle ou totale de votre capital. 

Pour un équilibre maîtrisé, coupler immobilier locatif et pierre papier vous octroie la possibilité de détenir des valeurs en portefeuille et d’avoir un patrimoine immobilier réel. Cette solution est donc une bonne idée pour d’une part faire du locatif résidentiel, et d’autre part, à travers une SCPI, atteindre des marchés fermés aux particuliers : l’immobilier tertiaire et de bureaux.