Investir dans l’immobilier avec le dispositif Censi Bouvard

Afin de favoriser l’investissement immobilier pour certains types de logement, le gouvernement met à disposition des contribuables plusieurs dispositifs de défiscalisation. Parmi lesquels, la loi Censi-Bouvard. Alors de quoi s’agit-il ? Comment être éligible ? Quels sont les avantages fiscaux ? C’est ce que nous allons voir dans cet article. 

Mise à jour le 20 Septembre 2022
Investir dans l’immobilier avec le dispositif Censi Bouvard

C’est quoi le dispositif Censi Bouvard ?

Le dispositif Censi Bouvard a pour objectif d’améliorer l’offre en matière de résidences-services. Pour cela, l’administration fiscale offre plusieurs avantages aux investisseurs ayant acquis un bien immobilier neuf ou en l’état de futur achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022. 

Mais avant de voir ces avantages fiscaux, il convient de vérifier les conditions d’éligibilité. 

Quelles sont les conditions d’application ?

Pour bénéficier de la loi Censi Bouvard, il faut respecter plusieurs conditions. La première concerne évidemment le bien immobilier en tant que tel, mais ce n’est pas le seul critère d’éligibilité. 

Le bien immobilier 

L’avantage fiscal prévu par le dispositif Censi-Bouvard ne s’applique que si l’investisseur acquiert une résidence meublée présentant les caractéristiques suivantes : 

  • Les résidences étudiantes : elles doivent être occupées a minima à 70 % par une population étudiante. En outre, ce type de logement doit proposer au moins 3 des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle (même si elle est automatisée). 
  • Les résidences avec services agréés pour personnes âgées ou handicapées : il peut s’agir des EHPA, EHPAD, logements foyers, unités pour personnes désorientées, foyers d’accueil médicalisés ou maisons d’accueil spécialisées. 
  • Les résidences d’accueil et de soins agréés : elles s’adressent aux personnes nécessitant des soins longue durée qui n’ont pas l’autonomie suffisante pour vivre seules. Dans ce cadre, une surveillance médicale est nécessaire. En outre, ces établissements doivent avoir obtenu l’agrément “qualité”. 

Au-delà de la destination du bien, il doit s’agir d’un logement neuf ou en l’état de futur achèvement ou réhabilité depuis 15 ans maximum. 

Les autres critères d’éligibilité

En plus d’investir dans une résidence-services, il faut aussi respecter d’autres conditions pour être éligible au dispositif Censi-Bouvard. 

  • Le locataire : c’est l’exploitant de la résidence. À ce titre, il ne s’agit pas d’un bail d’habitation, mais d’un bail commercial avec une durée minimum de neuf ans. 
  • Le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant sa livraison. 
  • Le propriétaire : il doit être sous le régime du LMNP. Il n’est donc pas possible de bénéficier de ce dispositif avec le statut de loueur meublé professionnel

Sachez qu’il n’est pas nécessaire de s'inscrire au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier des avantages de la loi Censi-Bouvard. Cependant, les recettes issues de la location doivent être imposées dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non en tant que revenu foncier. 

Pourquoi investir en LMNP Censi Bouvard ?

Le dispositif Censi Bouvard vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables pour votre investissement locatif. 

La réduction d’impôts

Avec Censi-Bouvard, l’acheteur peut déduire 11 % du prix du logement acheté HT sur ses revenus globaux. Dans ce cas, la réduction d'impôts s’étale sur neuf ans de manière linéaire. 

Cela dit, la loi prévoit un plafond de prix d’acquisition du logement à 300 000€. 

Si le montant de la déduction est supérieur au total d'impôt à payer, il est possible de reporter le surplus sur une période de 6 ans. Pour cela, il faut que la résidence soit toujours en location au moment du report. 

Attention : En tant que loueur meublé non professionnel, vous ne pourrez amortir le montant investi si vous avez déjà bénéficié de la réduction d'impôt du dispositif Censi Bouvard (sauf la portion supérieure à 300 000€). 

La TVA en Censi Bouvard 

La loi Censi Bouvard permet aux investisseurs de récupérer la TVA à 20 %. Pour en bénéficier, il faut réunir 3 conditions : 

  1. Le logement propose a minima 3 des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle. 
  2. Les loyers perçus sont soumis à la TVA. 
  3. L’investisseur a le statut de LMNP et déclare ses recettes dans la catégorie des BIC. 

Ensuite, il faut faire une demande auprès du centre des impôts en indiquant que toutes les conditions susmentionnées sont bien remplies, et que l’investisseur opte pour le régime simplifié pour le paiement de la TVA. Il faudra également s’enregistrer auprès du service des impôts des entreprises (SIE). 

Suite à ces démarches, la TVA peut être récupérée dans un délai de 3 à 6 mois suivant l’exploitation de la résidence. 

Exemple concret

Pour vous aider à comprendre le dispositif Censi-Bouvard, voici un exemple concret. 

Vous achetez un bien immobilier d’une valeur de 120 000€ TTC. 

Dans un premier temps, vous pourrez déjà récupérer la TVA à 20%, soit 20 000€. 

Ensuite, vous pourrez déduire 11% du prix d’achat HT sur vos prochaines déclarations d'impôt sur le revenu pendant neuf ans. 

Entre la réduction fiscale et la TVA, ce dispositif vous a permis d’économiser 31 000€. 

Sachez également qu’il est possible d’acheter plusieurs logements et de les faire entrer dans le dispositif Censi Bouvard (dans la limite de 300 000€). 

Censi Bouvard ou Pinel ?

S’il était possible de cumuler Censi-Bouvard avec le dispositif Scellier, ce n’est désormais plus le cas avec Pinel (ou d’autres lois de défiscalisation comme la loi Malraux, loi Girardin, loi Denormandie, …).

Aujourd’hui, de nombreux investisseurs hésitent entre le dispositif Pinel et Censi Bouvard.  

En réalité, cela dépend en grande partie de votre situation. Avec Censi Bouvard, vous êtes limité par la typologie de résidence. En revanche, c’est un tiers qui s’occupe de l’exploitation et vous pouvez récupérer la TVA. La loi Pinel est certes plus large, mais elle est limitée en termes de plafonds de ressources des locataires et de zonage. Mais ici, les avantages fiscaux sont plus importants.

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