Conditions de la qualité de loueur professionnel
La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent les 2 conditions suivantes :
- Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000€
- Ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu
Le loueur non professionnel est, par opposition, celui qui ne respecte pas l'une de ces 2 conditions.
Pour mieux comprendre les conditions d’accessibilité au statut de loueur en meublé professionnel, il convient de revenir sur deux notions importantes.
Recettes annuelles
On entend par recettes annuelles pour la détermination de la limite de 23 000€, le total des loyers courus, charges comprises, augmenté le cas échéant des indemnités d'assurance perçues en cas de défaillance du locataire.
Revenus professionnels du foyer fiscal
Les revenus professionnels à prendre en compte pour déterminer si les recettes sont inférieures comprennent les traitements et salaires, pensions et rentes viagères ainsi que les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée.
Définition de la location meublée
Les critères des locations meublées
Il n'existe pas de loi définissant la location meublée. Toutefois la jurisprudence en a donné les critères suivants :
- Le bail doit clairement indiquer le caractère "meublé" par un intitulé "Contrat de location meublée à usage d'habitation".
- Le bail doit clairement faire état de certaines clauses spécifiques mettant les meubles et équipements à la charge du locataire.
- Les meubles et équipements fournis doivent permettre au locataire une occupation normale conforme aux exigences de la vie quotidienne. Depuis le 31 juillet 2015, la liste est fixée par Décret.
- Il est préférable de dresser la liste détaillée des meubles et équipements fournis dans le logement à la location et de l'annexer au bail.
Biens concernés
Pour obtenir le statut de loueur meublé professionnel, l’investisseur peut acquérir plusieurs types de logements (à condition de respecter les critères susmentionnés) :
- Location saisonnière d'un appartement ou d'une maison
- Location d'une chambre, d'un appartement ou d'une maison meublée
- Location d'une partie de la résidence principale d'un propriétaire
- Location d'un bien dans une résidence de services ou de tourisme (confié par bail commercial à un exploitant)
Fiscalité du régime loueur meublé professionnel
Les recettes sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le formulaire à remplir est le n°2042C (déclaration de revenus complémentaires) et déclaration de résultat n°2031 (CERFA 11085) et ses annexes 2033 (CERFA 10956).
Mais surtout, le loueur meublé professionnel bénéficie de plusieurs avantages fiscaux.
Déficits
Les déficits constatés par les loueurs meublés professionnels sont imputables sur le revenu global sans limitation (pas de limite de 10 700€ comme pour le régime foncier commun), sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.
Si le revenu global de l'année ne permet pas l'imputation du déficit, celui-ci est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes, jusqu'à la 6ème année incluse (CGI art. 156, I-1° ter.).
Amortissement
Le loueur meublé professionnel peut dans le cadre de ce régime amortir les dépenses engagées en suivant des normes comptables (normes IFRS internationales). Les points qui suivent sont donnés à titre indicatif afin de permettre de simuler la rentabilité, mais ils ne sauraient se substituer à l'expertise d'un comptable.
Dans tous les cas, il vous est fortement recommandé de prendre un comptable pour effectuer les calculs d'amortissement.
- L'amortissement déductible ne peut pas excéder le montant des loyers diminués des autres charges. Ce sont donc les charges qui peuvent ensuite créer ou non un déficit. L'amortissement peut uniquement être utilisé pour ramener le résultat de la location à 0.
- L'administration fiscale admet que la fraction de l'amortissement restant peut être reportée pour être déduite les années suivantes sans limite de temps mais toujours uniquement pour annuler le résultat de la location.
- Les investissements ne peuvent être amortis que sur la durée normale d'utilisation de façon linéaire.
- Le terrain ne peut pas être amorti, il faut donc le déduire de l'investissement avant de calculer l'amortissement.
- L'investissement doit être décomposé pour y appliquer des durées d'amortissement différentes en fonction des éléments le composant (voir document fiscal du 30 décembre 2005 n°4 A-13-05) et les fourchettes données plus bas.
- La durée moyenne d'amortissement peut varier de 22 ans (pour les durées les plus courtes) à 40 ans (pour les durées les plus longues).
Les fourchettes de durée d'amortissement sont les suivantes :
- Gros œuvre : plus de 50 ans soit environ 2% par an.
- Façades, étanchéité : de 20 à 25 ans soit de 5 à 2% par an.
- Équipements (IGT) : de 15 à 30 ans soit de 6.67 à 3.33% par an.
- Agencements : de 5 à 15 ans doit de 20 à 6.67% par an.
- L'administration fiscale considère que pour les biens immobiliers le gros œuvre représente de 40 à 50% de la valeur de l'immeuble, les façades et l'étanchéité de 5 à 20%, les équipements de 20 à 30% et les agencements de 20 à 25%.
Plus-values
Les plus-values réalisées par un loueur meublé professionnel lors de la revente de son bien immobilier relèvent du régime des plus-values professionnelles.
La plus-value est totalement exonérée, à condition que l'activité soit exercée depuis au moins 5 ans, lorsque que les recettes tirées de la location n'excèdent pas le seuil de 90 000€ HT et bénéficie d'une exonération partielle si les recettes sont comprises entre 90 000€ HT et 126 000€ HT.
Si l'une des conditions n'est pas satisfaite, elles sont soumises au régime des plus-values professionnelles.
Le délai de 5 ans prend en compte le début d'activité à la signature du premier bail.
Le calcul des recettes tirées de la location est effectué en faisant la moyenne annuelle sur les deux dernières années.
Essentiel à retenir sur le régime LMP
Les points importants à retenir pour le régime loueur meublé professionnel :
- Ce statut concerne les contribuables enregistrés au registre du commerce et des sociétés (RCS) dont les recettes annuelles sont supérieures à 23 000€ et dont les recettes excèdent les revenus professionnels de leur foyer fiscal.
- Les frais de notaires sont déduits la 1ère année
- Les meubles et les frais d'agence sont amortis sur 6 ans
- Le prix du bien moins 10% pour le prix du terrain est amorti sur 30 ans
- Les travaux sont amortis sur 6 ans si supérieurs à 500€ sinon ils sont déduits en charge la 1ère année
Textes de Loi
- Article 58 de la loi 65-997 du 29 novembre 1965
- Article 58-I de la loi 65-997 du 29 novembre 1965: dispense de la taxe professionnelle les propriétaires qui louent des locaux faisant partie de leur habitation et classés meublés de tourisme.
- Références au Code général des impôts: articles 260 D et 261 D 4°, article 46 AGA de l'annexe III du CGI
- Article 129 de la loi du 29 juillet 1998, codifiée aux articles L.632-1, L.632-2 et L.632-3 du Code de la construction et de l'habitation: codification des règles entre les propriétaires disposant de locaux meublés et leurs locataires.
- Instruction fiscale du 30 décembre 2005, n°4 A-13-05: ce document détaille les recommandations fiscales et comptables pour le calcul de l'amortissement.
- Code général des impôts Article 156, I-1° ter.: article détaillant le sort des déficits.
- Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé.
