C’est quoi la loi Cosse ?
Entrée en vigueur au 1er février 2017, la loi Cosse (ou dispositif Louer Abordable) permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt dès lors qu’ils proposent un loyer abordable.
L’objectif est double :
- faciliter l’accès au logement des ménages modestes ;
- faire face à la pénurie de biens mis en location dans certaines zones.
Dès lors qu’ils respectent les conditions de la loi Cosse, les bailleurs pourront déduire 15 à 85 % de leurs revenus locatifs.
Bon à savoir : En 2022, la loi Cosse est remplacée par Loc Avantages. Ce dispositif s’applique pour les conventions signées à partir du 1er mars 2022.
Quelles sont les conditions ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Cosse, les propriétaires doivent respecter plusieurs conditions.
Les logements éligibles
Les biens immobiliers concernés par le dispositif Louer Abordable doivent respecter les conditions suivantes :
- Une location nue : vous ne pourrez donc pas profiter des avantages de la loi Cosse pour les biens meublés.
- La résidence principale du locataire.
- La performance énergétique : les biens classés G ou F sont exclus de ce dispositif. L’idée est de fournir des logements décents aux locataires.
En dehors de ces conditions, il est possible de bénéficier de la loi de défiscalisation Cosse pour les logements neufs ou anciens, avec ou sans travaux.
Le locataire
Avec la loi Cosse, le propriétaire ne peut louer son bien immobilier aux profils suivants :
- Une personne appartenant à son foyer fiscal (notamment des enfants qui partent étudier dans une autre ville) ;
- Un ascendant ou un descendant ;
- Un locataire existant (sauf renouvellement du contrat de bail).
Par ailleurs, les revenus du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources Borloo pour le secteur social.
| Composition du foyer fiscal | Paris et communes limitrophes | Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes | Autres régions |
| Personne seule | 24 316 € | 24 316 € | 21 139 € |
| Couple ou personne en situation de handicap | 36 341 € | 36 341 € | 28 231 € |
| Une personne à charge ou jeune ménage ou couple dont au moins un est en situation de handicap | 47 639 € | 43 684 € | 33 949 € |
| Deux personnes à charge ou couple ayant une personne à charge dont au moins un est en situation de handicap | 56 878 € | 52 326 € | 40 985 € |
| Trois personnes à charge ou couple ayant deux personnes à charge dont au moins un est en situation de handicap | 67 672 € | 61 944 € | 48 214 € |
| Quatre personnes à charge ou couple ayant trois personnes à charge dont au moins un est en situation de handicap | 76 149 € | 69 707 € | 54 338 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | 8 486 € | 7 767 € | 6 061 € |
Le montant des loyers
Pour bénéficier du dispositif Cosse, le propriétaire a le choix entre 3 niveaux de loyer : intermédiaire, social, ou très social. Les plafonds varient selon la zone.
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
| Loyer intermédiaire | 11,55 €/m2/mois | 13,04 €/m2/mois | 10,51 €/m2/mois | 9,13 €/m2/mois | 9,13 €/m2/mois |
| Loyer social | 12,32 €/m2/mois | 9,48 €/m2/mois | 8,16 €/m2/mois | 7,84 €/m2/mois | 7,28 €/m2/mois |
| Loyer très social | 9,59 €/m2/mois | 7,38 €/m2/mois | 6,36 €/m2/mois | 6,09 €/m2/mois | 5,65 €/m2/mois |
Attention, il s’agit des loyers hors charges.
Quels sont les avantages de la loi Cosse ?
La loi Cosse est applicable sur l’ensemble du territoire français. Cependant, en fonction de la zone géographique et du type de convention, les réductions d'impôt diffèrent :
| Zones A, ABis et B1 * | Zone B2 | Zone C | |
| Convention à loyer intermédiaire | 30 % | 15 % | 0 % |
| Convention à loyer social ou très sociale | 70 % | 50 % | 50 % ** |
*Ce sont les zones où l’offre et la demande sont particulièrement déséquilibrées.
** À condition que des travaux d’amélioration soient effectués.
Si les propriétaires confient la gestion de leur bien immobilier à une association agréée, ils pourront profiter du taux à 85 %. Et ce, quelle que soit la zone.
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Comment bénéficier du dispositif Cosse ?
Afin de profiter de l’avantage fiscal prévu par la loi Cosse, il faut signer une convention avec l’ANAH (agence nationale de l’habitat) entre le 1er février 2017 et le 31 décembre 2022. Depuis le nouveau dispositif Loc Avantages, il est désormais possible de faire la demande sur la plateforme de l’ANAH.
Ensuite, le propriétaire-bailleur doit s’engager pour une durée de location de 6 ou 9 ans. Si vous n’effectuez pas de travaux, vous vous engagez pour une période de 6 ans. En revanche, si des travaux sont nécessaires, vous devrez louer le logement pendant 9 ans.
