Loi Pinel : définition
Le dispositif Pinel est un programme immobilier destiné à octroyer une défiscalisation intéressante aux investisseurs. À la base, ce plan a été mis en place par le gouvernement en 2014 afin d’inciter les particuliers à investir dans le neuf et ainsi à favoriser la construction dans certaines villes en tension locative. Pour acheter un bien sous Pinel, il faut néanmoins respecter les emplacements déterminés et s’engager à louer les murs pendant une certaine période annoncée en amont de l’investissement.
Ce dispositif fiscal est accessible à n’importe quel contribuable français et se voit prolongé jusqu’en 2024. En favorisant le placement locatif, la loi Pinel fonctionne de la même manière que la loi Denormandie créée pour l’ancien. Par ailleurs, les conditions de location Pinel peuvent ne pas correspondre à votre projet dans la pierre. C’est pourquoi, voyons à présent si votre profil d’investisseur correspond à cette manière de défiscaliser l’immobilier.
Dans quel cas opter pour un investissement locatif en loi Pinel ?
Acheter un appartement neuf ou en VEFA pour le louer à nue
La première étape dans la détermination de votre stratégie locative, vous le savez, c’est de savoir si vous désirez louer de l’ancien ou du neuf. Et bien dans le cadre du projet Pinel, vous devez avoir envie d’acquérir un bien neuf ou en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) pour y être éligible. De plus, si vous prévoyez de faire de la location meublée, alors le dispositif Pinel n’est pas fait pour vous. En effet, le programme exige une mise en location à nue, c’est-à-dire dénuée d’équipements. Vous proposez alors votre appartement tel quel, et relevez du régime foncier.
Enfin, le bien en question doit être situé dans l’une des zones définies par la loi Pinel. D’ailleurs, depuis janvier 2021, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif. Vous devez alors envisager un achat immobilier dans les zones A bis, A et B1.
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S’engager sur la durée pour profiter de la réduction d’impôts Pinel
L’un des critères de base dans le cadre de ce programme immobilier neuf, s’avère être la durée minimale de 6 ans à respecter pour la mise en location du bien acheté. En effet, pour bénéficier du dispositif, chaque propriétaire doit s’engager sur une durée de 6 ans minimum à mettre l’appartement en location (à vide et en qualité de résidence principale). Cette période peut s’étendre à 9 ans, ou 12 ans maximum. Le premier contrat est de 6 années. Ensuite, vous pouvez le prolonger une fois (3 années de plus) ou deux fois (6 années de plus).
C’est seulement si vous êtes en accord avec cette deuxième condition que vous pouvez envisager un investissement locatif Pinel.
Vouloir dégager des rendements locatifs sur la durée
En immobilier, même si on parle le plus souvent de la stratégie de rendements mensuels, il en existe pourtant une autre : celle des plus-values. Les deux méthodes d’investissement dans la pierre sont proches, mais totalement différentes, à commencer par le choix du placement.
En effet, si vous avez une stratégie tournée vers les plus-values, vous allez avant tout vous tourner vers des placements patrimoniaux, des biens qui sont généralement plus chers à l’achat. Le but est alors de conserver le logement sur une plus courte durée ou d’y faire des travaux, puis consiste à le revendre à un coût plus élevé dans la foulée.
Dans le cadre du projet de défiscalisation Pinel, votre stratégie immobilière doit être axée vers l’optique de dégager des revenus fonciers mensuels. Vous pouvez faire cela afin d’avoir un complément de ressources pour élever votre pouvoir d’achat ou à but de devenir rentier immobilier grâce au cash flow positif dégagé par plusieurs mises en location spontanées. Le dispositif Pinel impose au propriétaire de ne pas pouvoir jouir personnellement du bien pendant au minimum 6 années, qui seront consacrées à servir de lieu d’habitation à des locataires. D’ailleurs, les candidats devront respecter les plafonds de ressources indiqués dans le dispositif (locations réservées aux foyers modestes). Ainsi, vous ne pouvez pas avoir pour objectif de revendre votre bien immobilier avant 6 ans, 9 ans ou 12 ans, suivant le contrat que vous choisirez.
Diversifier son patrimoine
Enfin, le programme immobilier neuf Pinel est un formidable moyen de diversifier votre patrimoine. En effet, comme il est d’usage de rappeler que tout investisseur se doit d’avoir plusieurs cordes à son arc, il est vivement conseillé de ne pas placer tout son argent uniquement dans la pierre ou exclusivement dans les marchés financiers. De la même manière, il est bon de diversifier ses placements de capitaux au sein même de chaque catégorie d’actifs.
Ainsi, dans le cadre du secteur immobilier, la diversification est naturellement de rigueur. Vous pouvez multiplier les investissements et les stratégies différentes en cumulant par exemple :
- locations courtes durées (location saisonnière, achat dans une résidence étudiante) ;
- locations longue durée ;
- louer à nue (régime foncier) ;
- louer en meublé (statut LMNP) ;
- participer à un ou plusieurs programmes immobiliers neufs (Pinel) ou anciens (Denormandie, Malraux, etc.) ;
- acheter et louer des garages ou box ;
- acquérir un bien pour le revendre en dégageant une plus-value, etc.
Comme vous le voyez, il existe de multiples façons de générer des revenus dans l’immobilier. La loi Pinel s’inscrit alors parfaitement dans une optique de diversification patrimoniale. De cette manière, vous protégez votre foyer et sécurisez votre épargne active en cas de secousses touchant l’un des marchés en question.
Investir dans le neuf grâce au dispositif de défiscalisation Pinel
Loi Pinel 2022 pour profiter d’une réduction d’impôt maximale
Investir dans le neuf en participant au programme immobilier Pinel vous octroie des avantages fiscaux très intéressants depuis 2014. En 2022, c’est la dernière année ou vous pouvez bénéficier de déductions d’impôts similaires à celles des années précédentes, car certains changements sont prévus depuis le passage de la loi finance de juin 2022, comme nous le verrons plus bas.
Comme vous l’avez compris, louer sous Pinel, c’est prendre un engagement d’une durée minimum de 6 années. En fonction de la durée de celui-ci, voici le montant de votre investissement déductible par tranche et dans la limite d’un achat de 300 000 € :
- 6 ans : 12 %, soit 36 000 € maximum défiscalisés (réduction d’impôts étalée sur le nombre d’années) ;
- 9 ans : 18 %, soit 54 000 € maximum ;
- 12 ans : 21 %, soit un montant maximal équivalent à 63 000 € d’économie d’impôts sur cette période.
Naturellement, plus votre engagement est long, meilleure est votre réduction d’impôts Pinel. Cependant, ces taux ne sont désormais valables que pour un achat immobilier éligible conclu jusqu’au dernier jour de l’année civile 2022. Voyons les nouveaux barèmes pour les deux années suivantes.
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Prolongement du dispositif Pinel en 2023 et 2024 : ce qui va changer
Prorogé par la loi de finances de juin 2022, le dispositif Pinel accueille cependant d’importants changements en défaveur de l’investisseur locatif. En effet, même si le programme continue et soutient toujours les investisseurs dans le neuf, les taux de défiscalisation appliqués vont diminuer progressivement à partir de 2023, pour atteindre leur valeur la plus basse en 2024, comme ci-après :
- En 2023 : 10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans. Le montant maximal à défiscaliser sera ainsi de 52 500 €, soit 10 500 € de moins qu’en 2022.
- En 2024 : 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans. Ici, la somme maximum à déduire de votre investissement immobilier Pinel sera de 42 000 €.
Concrètement, vous avez tout intérêt à acquérir un bien durant la fin de l’année civile 2022 si vous désirez profiter au maximum des avantages que confère la loi Pinel en location.
Loi Pinel location : FAQ
Où investir avec la loi Pinel en France ?
Vous pouvez acheter un appartement éligible au dispositif Pinel si celui-ci fait partie des zones A bis, A ou B1. Pour connaître votre zone, consultez la page dédiée sur le site du service public.
Puis-je louer à un membre de ma famille grâce au dispositif Pinel ?
Oui, vous êtes libre de louer votre logement à un membre de votre famille, notamment à condition qu’il soit hors de votre foyer fiscal et qu’il soit majeur.
Quels sont les inconvénients de la loi Pinel ?
L’inconvénient majeur de ce dispositif d’État s’avère de devoir se plier à l’emplacement déterminé par la loi. Ensuite, le plafonnement des loyers peut aussi être un frein pour les propriétaires-bailleurs. En effet, la loi Pinel implique de devoir respecter un montant maximum de loyer pour que les logements puissent être loués à des familles modestes. Ce point peut provoquer de la réticence puisque les rendements mensuels sont un peu moindres que pour certains autres types de placements immobiliers. Une bonne diversification de son portefeuille efface néanmoins ce point.
