Tout savoir sur le Super Pinel

En tant qu’investisseur, vous pouvez bénéficier de dispositifs de défiscalisation. Parmi les plus connus, il y a la loi Pinel applicable pour les logements neufs situés en zones tendues. Mais à partir de 2023, il ne sera plus possible de profiter de ces avantages fiscaux.

Alors quel dispositif après Pinel ? Le gouvernement a mis en place le Super Pinel. De quoi s’agit-il ? Quelles sont les différences avec le modèle précédent ? Nous répondons à toutes vos questions dans cet article. 

Mise à jour le 15 septembre 2022
Tout savoir sur le Super Pinel

Qu’est-ce que le super Pinel ?

Pour comprendre le Super Pinel, il faut d’abord comprendre le dispositif Pinel. Il s’agit d’une loi mise en place par l’ancienne ministre du Logement et de l’Égalité des territoires, Sylvia Pinel.

L’objectif était alors de redynamiser l’investissement locatif dans certaines zones dites tendues. Autrement dit, les zones où la demande locative est supérieure à l’offre. 

À cette fin, l’administration fiscale accorde aux investisseurs des réductions sur l’impôt sur le revenu. L’idée étant de favoriser la construction de logements neufs dans ces secteurs géographiques. 

Mais attention, pour bénéficier de la loi de défiscalisation, il faut évidemment respecter certaines conditions (que nous verrons plus tard). 

Entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel a vocation à prendre fin en décembre 2022. C’est à ce moment qu’intervient le Super Pinel. Il s’agit alors d’une prolongation du dispositif fiscal antérieur. Même s’il reprend les grandes idées du Pinel, quelques nuances sont à connaître. 

Quelles différences entre Pinel et Super Pinel ?

Entrant en vigueur au 1er janvier 2023, le super Pinel reprend les principes de base du Pinel, mais se démarque également par quelques changements. 

Ce qui reste 

Le super Pinel maintient les conditions d’attribution de l’avantage fiscal Pinel. À savoir : 

  • Investir dans une zone tendue (A, A bis ou B1) ; 
  • Louer le bien immobilier dans les 12 mois suivant l’investissement ; 
  • Respecter les normes énergétiques ; 
  • Acheter un logement neuf (sauf pour les maisons individuelles qui sont exclues du dispositif depuis 2019), en l’état de futur achèvement ou à construire ; 
  • Louer un bien immobilier nu (c’est-à-dire non meublé) ; 
  • Louer un bien à usage d’habitation constituant la résidence principale des locataires ; 
  • Louer pour une période de 6, 9 ou 12 ans minimum ; 
  • Sélectionner des locataires dont les revenus n’excèdent pas les plafonds de ressources fixés ; 
  • Respecter les plafonds de loyers prévus pour chaque zone. 

Par ailleurs, sachez que l’assiette de la réduction fiscale est limitée à un prix d’achat à hauteur de 300 000 € annuel et à 5 500 € /m2. L’idée étant de favoriser les logements à destination des foyers aux revenus modestes. 

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Ce qui change 

À partir de 2023, le super Pinel apporte plusieurs modifications au dispositif de défiscalisation antérieur. 

Des réductions d'impôt revues à la baisse 

Le montant des avantages fiscaux évolue avec le super Pinel. Comme avec le dispositif antérieur, le niveau de réduction varie selon la durée de location : 

  • 6 ans : 10,5 % de réduction à partir de 2023, puis 9 % en 2024 (contre 12 % avec Pinel)
  • 9 ans : 15 % d’avantage fiscal en 2023, puis 12 % en 2024 (contre 18 % avant 2023)
  • 12 ans : 17,5 % de réduction en 2023, puis 14 % en 2024 (contre 21 % avec le dispositif Pinel)

Un renforcement des critères environnementaux

Au-delà d’une réduction des avantages fiscaux, le super Pinel se caractérise par un renforcement des critères environnementaux. Ainsi, les investisseurs devront acquérir des biens immobiliers respectant les conditions suivantes : 

  • Logement neuf acheté en 2024 : atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique
  • Bien immobilier neuf acheté en 2023 : atteindre un niveau de performance énergétique correspondant au jalon 2025 de la norme RE 2020.
  • Logement acquis en l’état de futur achèvement ou à rénover : atteindre la classe B du diagnostic de performance énergétique. 
  • Logement dont la demande de permis de construire est antérieure au 1er janvier 2022 : respecter le label “E+C-” et atteindre l’étiquette A. 

L’idée générale est alors de réduire l’empreinte carbone des bâtiments. 

De nouveaux critères de qualité d’usage 

Enfin, les logements ouvrant droit à la réduction d'impôt du super Pinel doivent également respecter des critères de qualité d’usage, comme l’agencement ou encore la luminosité du bien.

L’idée est de rendre les logements situés dans les zones tendues attractifs pour les habitants. Et notamment au niveau de la surface habitable. En effet, dans les grandes villes, les logements sont de plus en plus petits. Ce qui ne contribue pas toujours à leur attractivité. Ainsi, la ministre du Logement établit des superficies minimales : 

  • Logement 1 pièce : 28 m2 + espace extérieur minimum de 3m2
  • Logement 2 pièces : 45 m2 + espace extérieur minimum de 3m2
  • Logement 3 pièces : 62 m2 + espace extérieur minimum de 5m2
  • Logement 4 pièces : 79 m2 + espace extérieur minimum de 7m2
  • Logement 5 pièces : 96 m2 + espace extérieur minimum de 9m2

En améliorant l’offre de logements, le gouvernement entend améliorer la qualité de vie des habitants. 

Ce dernier critère permet aux investisseurs de bénéficier des réductions d'impôt à taux plein (c’est-à-dire ceux applicables avec le dispositif Pinel).

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