Investissement immobilier Pinel : qu’est-ce que c’est ?
Si la loi Pinel nécessite quelques explications pour vous, vous êtes au bon endroit. Il s’agit d’un dispositif d’État mis en place afin de favoriser l’investissement immobilier dans le neuf, et donc la construction de logements. Ce programme immobilier propose ainsi aux investisseurs particuliers une défiscalisation immobilière très intéressante en échange de leur participation, sous-entendant certaines conditions relatives à la loi Pinel.
La réduction d’impôt vous est appliquée à la condition que vous respectiez le double plafond d’investissement Pinel, s’élevant à 300 000 € d’achat par an et par contribuable (2 biens maximum), ainsi qu’à 5 500 € par m2 de surface habitable. Les barèmes en vigueur fonctionnent par rapport à la durée d’engagement de mise en location que vous choisissez, à savoir 6, 9 ou 12 ans.
Enfin, notez que pour participer à un programme de défiscalisation Pinel, il est impératif de louer votre bien vide, et non en location meublée. Vos recettes locatives relèvent alors naturellement du régime foncier. De plus, l’appartement doit être neuf, ou en VEFA, c’est-à-dire en vente en l’état futur d’achèvement pour que vous puissiez envisager le dispositif. Veillez à vous situer dans une zone éligible au dispositif, qui s’avère être les zones de forte tension locative. Ensuite, vous pourrez utiliser un simulateur Pinel en ligne pour tester votre rentabilité potentielle.
Investir dans le neuf avec la loi Pinel 2022
Si vous n’avez pas encore sauté le pas et réalisé un investissement Pinel, sachez que l’année civile 2022 est la dernière à bénéficier des taux de réduction d’impôts les plus avantageux. En réalité, il s’agit de ceux qui sont appliqués depuis le début, mais ils ont une fin, puisqu’à compter de 2023, d’autres barèmes entreront en vigueur, en défaveur de l’investisseur dans la pierre.
Les taux applicables de cette réduction d’imposition sont :
- pour un engagement de 6 ans de mise en location : 12 % ;
- pour un engagement de 9 ans : 18 % ;
- pour 12 ans : 21 %.
En définitive, si vous avez acquis un appartement éligible au dispositif Pinel dans l’année 2022, vous pouvez profiter d’un abattement fiscal allant jusqu’à 6 000 €, soit 63 000 € maximum en tout et pour tout, pour un achat immobilier de 300 000 €. Lorsque vous utilisez un simulateur Pinel, vous obtenez justement des indications de rendement en fonction de ces abattements fiscaux liés au programme.
Enfin, sachez que l’engagement initial ne peut être que de 6 ou 9 ans et qu’une ou deux prorogations sont donc possibles en fonction de votre engagement initial.
À lire aussi : Déclaration Pinel 2022 : le guide
Nouveaux barèmes de défiscalisation Pinel à partir de 2023
Mais alors, que devient la loi Pinel en 2023 ? Son prolongement s’achèvera le 31 décembre 2024 selon la décision rendue lors de la rédaction de la loi de finances pour 2021. Cette prorogation apporte tout de même quelques changements, comme nous l’avons introduit plus haut.
En 2023, la réduction d’impôts Pinel s’applique désormais comme suit :
- 10,5 % pour un engagement de 6 ans de mise en location ;
- 15 % pour 9 ans ;
- 17,5 % pour 12 ans.
Puis, en 2024, le taux de défiscalisation immobilière vient encore s’abaisser, pour donner ces chiffres :
- 9 % pour 6 ans ;
- 12 % pour 9 ans ;
- 14 % pour 12 ans.
C’est bel et bien pour acter la fin programmée de la loi Pinel que le Gouvernement a décidé de mettre en place une diminution progressive des taux de défiscalisation. Néanmoins, le dispositif n’en reste pas moins avantageux fiscalement, puisque dans tous les cas, vous profitez tout de même d’un abattement non négligeable pour votre imposition, que vous n’aurez pas forcément avec un autre programme.
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Simulateur Pinel : les conditions concernant vos locataires
Bien que le dispositif soit également destiné à faciliter l’accès à l’immobilier neuf aux ménages français, il est aussi présent pour rendre accessible aux foyers les plus modestes, le logement neuf, en tant que locataires. C’est pour cette raison qu’il y a un plafonnement des loyers dans le cadre d’un investissement Pinel. Dans ce sens, les revenus des prétendants à habiter dans l’appartement que vous louez doivent justifier de revenus ne dépassant pas un certain plafond.
Ces limites sont fixées en fonction du nombre de parts du foyer fiscal, en selon la zone où se trouve le bien en question.
Sachez que la loi Pinel vous autorise à louer le bien à un membre de votre famille, à l’unique condition que la personne ne soit pas rattachée à votre foyer fiscal. Bien entendu, elle devra respecter les conditions imposées aux locataires pour prétendre habiter dans l’appartement ou la maison.
Enfin, le bien immobilier Pinel doit être mis en location à titre de résidence principale.
Vous aimerez aussi : Les différentes stratégies d’investissement locatif
Simulateur loyer loi Pinel : pourquoi en utiliser un ?
Comme pour bien des placements financiers, il est toujours plus confortable et moins anxiogène de savoir à quoi nous attendre dans le pire, comme dans le meilleur scénario pour chaque projet que l’on entreprend. C’est dans cette optique que la simulation d’une acquisition immobilière pour des fins locatives est une des clés de votre réussite financière.
En effet, en plus de vous donner une large vision d’ensemble de votre projet locatif, elle vous permet de prendre du recul et même, dans certains cas, de pouvoir comparer deux stratégies entre elles. De plus, les indicateurs financiers indispensables à la prise de décision vous sont calculés directement en ligne, à savoir le TRI (taux de rendement interne), la VAN (valeur actuelle nette) et la rentabilité locative du bien que vous avez en vue. Cela est un atout majeur, puisque les formules de ces calculs sont suffisamment complexes ou fastidieuses pour vous décourager ou vous faire perdre un temps précieux si vous les faites vous-même.
Pour finir, utiliser un simulateur Pinel pour décider de votre projet d’investissement dans le neuf s’avère une excellente idée. En effet, vous êtes certains d’avoir un tableau de bord qui correspond réellement à votre plan immobilier défini. Les erreurs qui peuvent survenir en vous chargeant vous-même d’une telle estimation ne font pas partie de l’équation si vous passez par une calculette Pinel performante…
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Cela tombe bien, car nous disposons justement d’une solution d’investissement locatif clé en main, comprenant une calculatrice de rentabilité immobilière, capable de simuler votre projet Pinel. En effet, chez Horiz.io, nous avons compris que pour un placement réussi, il faut en avoir une bonne vision, et surtout une vision réaliste, basée sur des calculs mathématiques précis, et prenant en compte chaque détail de chaque souhait d’investissement.
Alors, nous avons développé un algorithme ultra performant, vous donnant accès à un outil indispensable à la validité de votre placement dans la pierre. Comparaisons de stratégies locatives, changements de régimes fiscaux, estimation des revenus locatifs mensuels, calcul du TRI, de la VAN et de tous les autres indicateurs utiles, notre calculette de rentabilité locative en ligne vous redonne le plein pouvoir sur votre investissement immobilier.
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Simulateur Pinel : FAQ
Comment calculer un loyer Pinel en 2022 ?
Si vous désirez effectuer ce calcul à la main, il vous faut appliquer la formule suivante : (0,7 + 19/surface utile) x (le plafond de loyer au m2 de la zone en question)
Quelles sont les zones de la loi Pinel ?
La zone A, A bis et B1 sont, depuis 2020, les seules zones encore éligibles au dispositif de défiscalisation immobilière Pinel. En effet, la zone C et B2 ne sont plus considérées.
Quels sont les inconvénients de la loi Pinel ?
Le plafonnement des loyers prévu par le dispositif d’État peut réfréner certains investisseurs immobiliers à la recherche de performances annuelles plus élevées. De plus, le choix du secteur est également restreint. Néanmoins, il s’agit plus d’un produit de défiscalisation, que d’un actif sur lequel se reposer pour générer des revenus complémentaires. Les inconvénients du dispositif peuvent ainsi être contrés en investissant dans d’autres classes d’actifs.
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