Qu’est-ce que Pinel ?
C’est en septembre 2014 que le dispositif Pinel voit le jour, après son prédécesseur, la loi Duflot. Son objectif premier est d’attirer les contribuables français à investir dans des projets de construction de logements neufs. Le Pinel apporte un avantage fiscal aux futurs investisseurs sous la forme d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 €. Bien sûr, pour y être éligible, il faut remplir certaines conditions : s’engager à louer le logement pour une période de 6, 9 ou 12 ans et le logement doit se trouver dans une zone éligible. Pour en profiter pleinement, il faut faire attention à certains pièges qui peuvent mettre en péril votre investissement. Suite à son succès, la loi Pinel a été renouvelée de nombreuses fois et reste accessible jusqu’à la fin d’année 2024 avec le super Pinel. Cependant, les taux de réduction seront moins avantageux.
Revente d’un bien Pinel : combien de temps le conserver ?
Comme évoqué précédemment, pour être éligible au dispositif Pinel, et bénéficier de ses avantages et de la réduction, il est obligatoire de s’engager sur une période spécifique pour la location du bien :
- 6 ans avec une défiscalisation de 12 % ;
- 9 ans avec une défiscalisation de 18 % ;
- 12 ans avec une défiscalisation de 21 % ;
Mais ce n’est pas tout, d’autres conditions s’ajoutent lors de la mise en location du logement, comme les conditions de ressources du locataire, ou encore les plafonds de loyer.
Vous l’avez compris, la durée d’engagement initiale de 6 ans est ferme et irrévocable. À la fin de l’engagement, le propriétaire peut décider de ne plus bénéficier du dispositif Pinel, ou bien, il peut se réengager pour 3 années supplémentaires et renouvelables. À savoir que peu importe le choix de la durée d’engagement, cela n’impacte pas la fiscalité.
Revente d’un bien Pinel : les conditions ?
La période d’engagement est écoulée et vous souhaitez revendre votre bien? C’est tout à fait votre droit, car vous avez respecté les conditions de la loi Pinel. L’administration fiscale ne vous demandera rien, cependant, il faudra réaliser certaines démarches administratives, impliquant également une fiscalité.
Le déficit foncier
Certains propriétaires appliquent le déficit foncier sur leur bien immobilier. Si cela est le cas, il est important de le prendre en compte lors de la vente. En effet, vous êtes dans l’obligation de ne pas déclarer de déficit foncier depuis au moins 3 ans. L’administration fiscale considère que le déficit foncier permet de réduire vos revenus fiscaux et peut donc vous imputer des pénalités. Il est donc conseillé de reporter la vente du bien immobilier.
Pour rappel, le déficit foncier permet de déduire certaines charges locatives. Si celles-ci sont supérieures au montant des revenus locatifs perçus, alors le déficit s’applique. Parmi les charges, on retrouve :
- Les charges d’exploitation : charges de copropriété, taxe foncière, assurances, frais d’agences ;
- Les charges financières : les intérêts d’emprunts et les frais associés aux intérêts ;
- Les frais liés au logement : travaux et entretien.
Le déficit foncier est directement déduit de vos revenus et donc permet de réduire votre imposition.
La plus-value
La plus-value représente la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien immobilier. En tant que propriétaire, vous avez certainement l’envie d’en réaliser une. Cependant, il faut se rappeler que dans le cas d’une revente, la plus-value est imposable à l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Il faut savoir qu’il existe un abattement pour la durée de détention à partir de la 6ème année, qui est de 6 % pour l’impôt sur le revenu et de 1,65 % pour les prélèvements sociaux. Dans notre cas, l’engagement minimal de 6 ans avec le dispositif Pinel permet de bénéficier de cet abattement afin de faire baisser votre fiscalité.
Le locataire
Avec un locataire en place dans le logement, vous êtes dans l’obligation d’attendre la fin de son bail de location de 3 ans pour un bien loué non meublé. Il n’est donc pas possible de vendre votre bien pendant cette période. Il faudra prévenir le locataire 6 mois avant la fin du bail de votre projet de revente. Dans certaines conditions, celui-ci peut également appliquer son droit de préemption et vouloir acheter le logement.
Le droit de préemption consiste en tant que propriétaire à soumettre l’offre de vente au locataire avant de le proposer à d’autres acquéreurs. Il faut notifier le locataire du congé afin que celui-ci puisse prendre sa décision. Dans le cas de non respect de ce droit, le propriétaire risque des sanctions pouvant aller jusqu’à la nullité de la vente.
Un propriétaire peut aussi décider de vendre son bien avec le locataire en place. Celui-ci reste dans le logement et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire.
Comment revendre un bien Pinel ?
Dans votre projet de revente, vous pouvez faire le choix de gérer la vente seul ou bien de travailler avec un professionnel de l’immobilier.
Vous avez fait le choix de vendre votre bien seul ? Il faut suivre certaines étapes pour réussir votre vente. Il faut déterminer le prix de vente du bien en vous renseignant sur les tendances du marché de votre ville. Un bien surestimé mettra plus de temps à trouver un acquéreur. Une fois le prix défini, il s’agit de mettre des annonces mettant en valeur votre bien. Rédigez une annonce claire et précise indiquant toutes les caractéristiques du logement, charges éventuelles… enfin, illustrez l’annonce avec des photos de qualité. Quand vous allez commencer à avoir des visites, n’hésitez pas à préparer des dossiers qui contiennent toutes les informations nécessaires liées au logement. Préparez-vous aussi à répondre aux éventuelles questions des futurs acquéreurs.
En passant par un professionnel de l’immobilier, vous déléguez complètement la gestion de la vente de votre bien, ce qui peut vous faire gagner beaucoup de temps et d’énergie. Il est possible d’opter pour différents types de mandats : exclusif, semi-exclusif ou simple. L’agent ou le chasseur immobilier s’occupe de toutes les formalités inhérentes à la vente, des visites, de la publicité. Certes, cela représente un coût, mais vous bénéficiez des meilleurs conseils d’experts pour vendre efficacement votre bien en Pinel.
Revente d’un bien Pinel : les exceptions
Tout le monde n’est pas à l’abri des aléas de la vie, c’est pourquoi il existe des exceptions, appelées cas de force majeure. Ceux-ci permettent de mettre en vente le bien immobilier sans avoir à payer des pénalités à l’administration fiscale.
Le divorce
Lors d’un divorce ou la rupture d’un PACS, l’un des conjoints peut décider de conserver le bien immobilier pendant la durée d’engagement encourue. Il demande alors à l’administration de reprendre entièrement le dispositif Pinel pour bénéficier de la réduction d’impôt. Si l’un des conjoints ne peut pas racheter la part de l’autre, les deux conservent le bien en indivision. Attention, il n’est pas possible de revendre le logement pendant la durée d’engagement.
Si l’engagement est terminé, il est possible de vendre sans problème en fonction du régime marital.
Le décès du propriétaire
Dans le cas du décès du propriétaire, le dispositif Pinel n’est pas remis en cause. Le bien revient au conjoint survivant ou aux héritiers. Il est alors possible de revendre le bien.
