Loi Pinel en 2024 : explication
La loi Pinel 2022 ne donne pas exactement le même résultat les années suivantes, à la suite de la dernière réforme de la loi de finances. En effet, là où il était avant possible de défiscaliser jusqu’à 63 000 € sur son bien neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), acheté 300 000 € ou moins, à partir du 1er janvier 2023, la réduction proposée s’abaisse. En 2024, le taux est encore plus faible, jusqu’à la disparition définitive de ce dispositif fiscal au 31 décembre 2024.
De 2015 à 2022, vous pouviez profiter d’une réduction de votre impôt de 12 % pour un engagement locatif de 6 années, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans.
Voici quels étaient les barèmes de défiscalisation Pinel en 2023 :
- pour un engagement de location de 6 ans : 10,5 %
- pour 9 ans : 15 %
- pour 12 ans : 17,5 %
Voici les barèmes de défiscalisation Pinel pour 2024 :
- pour un engagement de location de 6 ans : 9 %
- pour 9 ans : 12 %
- pour 12 ans : 14 %
Même si la réduction diminuait, la solution restait tout de même avantageuse pour les particuliers investisseurs qui souhaitaient opter pour un placement stratégique à des fins de défiscalisation. Toutefois, un tel choix imposait des règles assez strictes (plafonnement des loyers, usage des lieux uniquement à titre de résidence principale, etc.) et notamment quant à la sélection des locataires de votre appartement.
Les contraintes des dossiers locataires pour l’investissement Pinel
Les caractéristiques imposées du bien immobilier à acquérir pour être éligible au dispositif Pinel ne sont pas les seules conditions. En effet, vos occupants doivent eux aussi répondre aux critères assez rigides de la loi Pinel pour avoir leur chance. En premier lieu parmi les justificatifs locataire de la loi Pinel, le foyer fiscal de l’occupant en place ne peut pas être le même que le vôtre, même si vous avez le droit de louer à quelqu’un de votre famille.
Ensuite, son revenu fiscal de référence ne doit pas excéder un certain montant déterminé. Et oui, le dispositif a été mis en place pour répondre à la demande importante de logement des foyers les plus modestes dans des villes où l’offre était trop restreinte. Les locataires potentiels ne doivent donc pas avoir de trop hauts revenus, sous peine de ne pas se voir éligibles. Pour exemple, en zone A bis, une personne seule sans enfant ne doit pas déclarer plus de 38 377 € de revenus globaux à l’année pour pouvoir respecter les conditions demandées. Le montant varie si l’on a des enfants, si l’on est en couple, et selon la zone dans laquelle se situe le logement à louer.
Justificatifs location loi Pinel : les indispensables pour louer
Si vos candidats locataires respectent bien les petites lignes de votre contrat d’engagement Pinel, alors l’étape des documents à demander est imminente avant toute signature de bail. Afin d’éviter au propriétaire bailleur de crouler sous les justificatifs inutiles pour monter les dossiers de location des intéressés, le décret de 2015 a dressé une liste de pièces à fournir par toute personne candidate à la location d’un logement Pinel (ou par sa caution).
Vous aurez besoin de demander ces 4 justificatifs :
- Une pièce d’identité en cours de validité avec photo et signature (carte d’identité ou passeport, voire permis de conduire).
- Un justificatif de domicile datant de moins de trois mois. Il peut s’agir d’une facture d’électricité, d’eau, de gaz, de fourniture internet ou encore d’une attestation d’assurance habitation.
- Un document justifiant de revenus, comme une copie du dernier avis d’imposition (ou de non — imposition). Cette pièce est d’ailleurs la plus attendue et la plus importante au dossier, puisque c’est grâce à la lecture de l’avis que le propriétaire bailleur peut retrouver le revenu fiscal de référence du candidat, le montant de ses impôts et son bulletin salarial annuel. L’avis d’imposition N-2 est à réclamer aussi. Le locataire peut aussi fournir ses 3 derniers bulletins de salaire (ou déclarations de CA pour un entrepreneur).
- Un justificatif d’activité professionnelle pour s’assurer des ressources mensuelles actuelles du locataire. Vous pouvez dans ce cas demander une photocopie de carte professionnelle, d’un contrat de travail ou encore d’un extrait de K bis si le candidat est à son compte.
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Et pour un candidat-locataire imposé hors France ?
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, il n’est pas obligatoire d’être fiscalement imposé en France pour bénéficier d’une location nue sous Pinel. Il y a donc quelques justificatifs locataire pour la loi Pinel spécifiques à ce cas. En revanche, vous devez vous assurer de l’éligibilité du candidat en lui demandant son dernier avis d’imposition de son pays d’origine, ainsi qu’une attestation de travail signée de la main de son employeur.
Louer à un étudiant ou à un retraité : des justificatifs supplémentaires
Pour louer votre appartement Pinel à un étudiant, il doit vous fournir la photocopie de sa carte étudiant pour justifier de son statut. De plus, les ressources du candidat en question N-2 doivent être connues avant la conclusion du bail si l’étudiant est encore rattaché fiscalement à ses parents. Attention tout de même, les revenus des parents ne sont pas pris en compte dans le calcul d’éligibilité de l’occupant.
Dans le cas d’une personne retraitée, vous devez lui demander de vous fournir en plus ses relevés de caisse de retraite afin de compléter son dossier locataire en bonne et due forme.
Quels documents le bailleur ne peut-il pas demander ?
Comme pour tous types de mises en location, les investisseurs bailleurs ont certaines limites dans les pièces justificatives qu’elles peuvent exiger de leurs candidats locatifs.
Par exemple, vous n’avez pas le droit de demander un RIB, une autorisation de prélèvement automatique, une attestation d’absence de crédit en cours ou encore un relevé de comptes bancaires à vos potentiels occupants. Leur carte vitale ou encore l’extrait de leur casier judiciaire sont également deux documents strictement interdits à demander dans le cadre de la constitution de vos dossiers locataires.
Tout versement d’argent avant la signature effective du contrat de location Pinel et la remise des clés qui s’ensuit est également à proscrire.
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Ce qu’il faut retenir
Désormais que vous savez tout ce qu’il faut demander comme justificatif à vos locataires sous la loi Pinel, vous pouvez partir à la recherche d’occupants l’esprit plus tranquille. Par ailleurs, pour calculer votre rentabilité locative à venir et pour parvenir à gérer votre projet d’investissement locatif de manière globale et sur plusieurs années, il est important de se munir de bons outils.
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Justificatif locataire loi Pinel : FAQ
Quels documents le bailleur doit-il fournir au locataire ?
Le bail doit être édité en deux exemplaires, l’un pour le propriétaire bailleur, l’autre pour le locataire. Une notice informative, l’état des lieux d’entrée et l’attestation d’assurance habitation du locataire sont aussi des annexes indispensables que chacune des parties doit conserver tout au long du contrat de location.
Quelle est la durée minimum de location pour bénéficier de la loi Pinel ?
Pour pouvoir prétendre au dispositif Pinel, en plus d’acheter dans une zone éligible, vous devez vous engager à mettre le logement en location pour 6 ans, et jusqu’à 12 ans.
