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SCI pour investir en couple en toute sécurité
Vous pouvez créer une SCI en couple au lieu d’acquérir un bien immobilier en indivision. On n’y pense pas forcément, mais pour autant, il s’agit d’un moyen bien plus sécurisé d’acheter une valeur immobilière en commun. Vous pouvez d’une part acheter votre résidence principale commune par ce biais afin de profiter d’une réduction du montant de l’imposition associée (par création de déficits fonciers), et d’autre part faire de la location à côté.
D’ailleurs, si vous êtes marié ou pacsé, un bien peut être apporté à la SCI nouvellement créée, sous condition de l’acceptation du conjoint.
Pour les couples en séparation de biens aussi, la création de la SCI est utile pour conserver un patrimoine commun, ce qui facilitera la transmission de biens et de recettes locatives générées par la société (si mention faite dans la rédaction des statuts).
La SCI familiale pour un investissement locatif en famille
La SCI familiale est un recours plus serein pour investir en famille, avec un lien de sang ou par alliance. Comme nous l’aborderons plus bas, la transmission en sera facilitée, mais c’est également la structure qui confère la plus grande organisation. De plus, quand on investit en famille, on peut parfois se retrouver dans des situations ou les conflits familiaux règnent, ce qui peut grandement nuire aux investissements communs, parfois sur un coup de tête. En optant pour la SCI, vous vous protégez de ces aléas possibles, car des assemblées générales sont obligatoires pour certaines décisions. Ainsi, l’entente au sein des membres, même si elle est bienvenue, n’est pas nécessaire pour le bon déroulement des opérations une fois la rédaction des statuts effective.
Ensuite, créer une SCI familiale pour louer vous permet de mettre votre foyer à l’abri et de tabler sur le long terme. Quand vos enfants seront grands, ils bénéficieront de revenus complémentaires et totalement passifs, puisqu’il n’y aura plus de crédit immobilier à rembourser. C’est pourquoi plus tôt on s’y prend, mieux c’est !
Faciliter la gestion du placement immobilier
Toute la gestion immobilière est simplifiée grâce à la SCI, qu’il s’agisse de la comptabilité, des déclarations fiscales annuelles ou de la gestion locative pure. En effet, une telle structure est dotée d’une grande flexibilité.
En premier lieu, aucune obligation comptable n’est imposée, bien qu’un plan comptable soit vivement conseillé pour le bien des associés. Si la publication des comptes n’est pas nécessaire étant donné que l’activité de la SCI n’est pas commerciale, vous devez veiller à conserver les éléments importants, notamment relatifs aux recettes et aux dépenses de l’entreprise. Pour la gestion locative, soit le gérant s’en occupe seul, soit il peut déléguer à un tiers, voire utiliser un logiciel de gestion locative en ligne pour l’aider.
Finalement, la simplification de la gestion immobilière dans le cadre d’une SCI de location vient surtout du constat qu’une seule et même personne doit s’en charger, préalablement choisie et acceptée lors de la rédaction des statuts : le gérant de cette SCI.
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Faire un investissement locatif plus cher et plus rentable
Autre aspect positif d’un placement immobilier locatif à plusieurs avec une SCI, c’est la possibilité d’acquérir un bien plus coûteux, voire de partir sur un projet d’achat d’immeuble de rapport.
Le principe de la société civile immobilière étant de rassembler plusieurs personnes pour investir dans la pierre, en réunissant leurs portefeuilles, les possibilités sont bien plus nombreuses. Évidemment, cela ne vaut que si vous créez une SCI avec chacun une enveloppe financière suffisante, doublée d’une situation financière et professionnelle stable, avec une bonne capacité d’endettement.
Davantage de capitaux, c’est donc davantage d’apports pour partir vers un projet au potentiel de rentabilité démultiplié : petit immeuble, vieilles bâtisses à rénover, etc.
Décrocher un prêt immobilier plus facilement
Cet autre atout suit naturellement le point précédent. Et oui, si vous avez plus d’argent à investir et que chaque membre est au vert sur le plan professionnel et financier, alors vous allez pouvoir décrocher un crédit bancaire plus facilement. Non seulement grâce à vos investissements initiaux dans le capital de la SCI, mais aussi justement parce que vous vous présentez à la banque en tant que SCI. Ce statut vous confère plus de crédibilité et est relativement apprécié des établissements prêteurs, à condition de ne pas avoir un capital social qui se résume à l’euro symbolique.
Enfin, plus le nombre d’associés solvables est élevé, plus le risque de contrepartie se veut diminué aux yeux des banques et donc plus celles-ci se verront engageantes dans la négociation d’un prêt immobilier.
Échapper au régime strict de l’indivision en cas de transmission
Avec le régime classique et sélectionné par bon nombre de ménages lors d’achat à plusieurs, on ne peut pas choisir les héritiers au décès de l’indivisaire. Ceux-ci sont automatiquement considérés comme propriétaires, peu importe leur nombre, et se voient donc confrontés à une prise de décision à faire le plus vite possible : conserver le bien ou le vendre. Étant donné qu’il est impossible de forcer un indivisaire à garder sa part du bien qui lui revient, celui qui veut vendre peut le faire. Soit il demande à ce qu’on lui rachète sa part (un autre membre de la famille), soit il peut saisir le tribunal de grande instance pour obtenir ce qu’il souhaite. Ainsi, une mésentente lors de la transmission d’un bien en indivision peut mener à de grandes problématiques, car le poids du groupe n’a pas d’influence sur la volonté de cession d’un seul indivisaire.
Avec la SCI, rien de tout cela ne peut se passer ! La cession des parts sociales peut se faire en plusieurs fois, et uniquement selon les modalités inscrites dans les statuts de la société. Chaque membre doit être en accord avec une décision prise et de surcroît, les droits de succession s’en veulent naturellement diminués.
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Créer une SCI pour louer : FAQ
Qui touche les loyers d’une SCI ?
Les loyers d’une société civile immobilière sont reçus sur le compte de cette SCI et gérés par le gérant désigné lors de la rédaction des statuts, à la création de l’entreprise. Ce dernier s’occupe donc d’encaisser les revenus locatifs, de payer les charges attenantes, etc.
Quel est le tarif pour créer une SCI ?
Tout dépend des préférences de ses créateurs. Rien que pour la rédaction des statuts, il vous en coûtera 0 € si vous le faites sans aide extérieure, jusqu’à 2 500 € pour un acte rédigé par un avocat, un expert-comptable ou un notaire. Vous avez aussi la possibilité de passer par des plateformes juridiques pour un coût avoisinant les 200 €. Ensuite, comptez les frais d’annonce légale (185 € HT en 2022 pour la métropole), la déclaration des bénéficiaires (une vingtaine d’euros), les frais d’immatriculation de la SCI (66,88 € TTC) et les dépôts injectés dans le capital social selon vos propres choix. Sans passer par un professionnel juridique pour rédiger les statuts, le montant à débourser pour créer une SCI est relativement faible.
Quel est le capital minimum pour une SCI ?
Il n’existe pas de minimum légal pour le capital social d’une SCI. En soit, le chiffre symbolique de 1 € suffit à ouvrir la société.
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