1. Zoom sur l’indivision pour acheter un bien immobilier avec ses parents
Acheter un appartement ou une maison avec un membre de sa famille tourne bien souvent les investisseurs particuliers vers le choix de l’indivision. Ce statut juridique est en réalité appliqué par défaut dès lors qu’un achat immobilier se fait à plusieurs propriétaires. C’est un bon moyen de renforcer votre dossier auprès des établissements de crédit si vous n’avez pas une situation financière au beau fixe, car inclure vos parents dans votre demande de prêt vous permet d’augmenter votre solvabilité, voire d’avoir un budget plus conséquent.
Chaque co emprunteur doit cependant présenter un dossier qui sera alors minutieusement étudié par l’assureur. Si vos parents ont des soucis de santé ou s’ils sont assez âgés, vous vous exposez à une surprime ou dans le pire des cas, à des refus. L’indivision suppose que vous êtes propriétaire du bien acheté à proportion égale de votre apport financier. Ensuite, un rachat de part est envisageable plus tard, dans le cas où vous souhaiteriez récupérer la maison à votre nom unique pour en avoir la propriété exclusive.
Notez toutefois que si vous optez pour le régime de l’indivision pour co emprunter avec vos parents, il est particulièrement important d’avoir de bonnes relations avec les indivisaires (en l’occurrence, vos parents😉) pour éviter le moindre conflit. Si ces derniers venaient à vendre leurs parts et que vous n’êtes pas en mesure de les racheter, vous serez contraint de vendre. En effet, le cadre législatif autour de l’indivision est assez rigide et vous ne pouvez pas contraindre vos parents à rester en indivision s’ils ne le veulent plus, selon l’article 815 du Code civil.
Faire appel à un notaire est dans ce cas la meilleure des options pour vous protéger mutuellement grâce à la mise en place d’une convention d’indivision. Bien qu’un gestionnaire puisse être désigné pour l’entretien et les dépenses relatives au bien, les gros travaux et les questions de revente devront toujours se négocier entre tous les copropriétaires.
2. Co-emprunter avec ses parents : le démembrement de propriété, une option intéressante
Si vous craignez que la structure légale de l’indivision vous pose problème, le démembrement est une alternative à considérer. L’article 544 du Code civil nous donne des précisions sur la nature du droit de propriété. Il est composé de :
- La nue-propriété : aussi appelé « l’abusus », et concerne le propriétaire du bien immobilier qui en a l’exclusive propriété. Vous pouvez alors décider de le léguer, de le vendre ou de le donner. En revanche, vous n’êtes pas autorisé à habiter dedans, ni même à vous en servir pour faire du locatif.
- L’usufruit : aussi appelé « l’usus et le fructus », ce terme désigne la jouissance des lieux, sans avoir le rôle de propriétaire. Toutefois, vous pouvez faire de la location et percevoir les loyers tirés de cette stratégie locative.
Dans la situation d’un achat immobilier classique, la pleine propriété est accordée à la signature de l’acte de vente. Pour devenir co emprunteur avec vos parents si vous n’avez pas les moyens d’acheter seul par exemple, le démembrement de propriété se voit alors avantageux. Cet acte juridique requiert d’engager un notaire et les frais associés tournent en général autour de 1 500€.
À titre d’exemple, vos parents peuvent être désignés comme usufruitiers et vous comme nu-propriétaire. Vous pouvez donc habiter dans le bien à titre gracieux si vos parents vous le mettent à disposition sans contrepartie. Les charges courantes du bien restent alors à votre charge. En cas de décès de vos parents, le démembrement prend immédiatement fin et la pleine propriété vous revient sans droit de succession à payer (contrairement à l’indivision). Même si la logique veut que l’usufruitier décède en premier, si c’est le nu-propriétaire qui est concerné, alors la nue-propriété ne peut revenir à la personne survivante détenant l’usufruit. Le bien tombe alors dans la succession du défunt.
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3. La création d’une SCI familiale
Créer une SCI familiale est enfin une troisième solution envisageable quand on a pour projet de co-emprunter avec ses parents. Une fois créée, la Société Civile Immobilière est un outil d’optimisation fiscale vous permettant de ne pas subir la rigidité de l’indivision, tout en n’ayant pas recours au démembrement. Autrement dit, vous achetez un appartement avec un ou plusieurs membres de votre famille, et vous en devenez chacun détenteur, à hauteur du nombre de parts sociales que chacun achète. Cela se détermine lors de la rédaction des statuts, aux prémisses de la création de votre SCI.
Chaque bien acheté en SCI familiale peut tout aussi bien être destiné à de la location, que réservé à titre de résidence principale de l’un des associés. Vous devrez vous mettre d’accord sur le régime d’imposition, en choisissant l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les Sociétés (IS), chacun ayant ses intérêts et ses inconvénients. La création de l’entreprise est quelque peu fastidieuse et chronophage à mettre en place, mais votre demande de crédit immobilier peut se voir grandement valorisée avec ce type de montage fiscal.
Ici, c’est donc la SCI familiale qui est la seule propriétaire effective du bien immobilier acquis. Vous achetez des parts sociales de votre entreprise familiale. Dans les faits, si l’un des associés souhaite vendre, il ne peut pas sans l’accord unanime de tous les membres. Il devra alors procéder à une cession de parts. C’est l’avantage principal comparé à l’indivision, surtout si l’on n’est pas sûr de pouvoir maintenir sur du très long terme des relations saines et au beau fixe avec ses parents. Créer une SCI familiale est alors un très bon outil pour éviter toute cacophonie passagère. De plus, cela vous permet de gérer votre patrimoine immobilier en « équipe », une bonne chose pour co emprunter avec vos parents sereinement.
4. L’option du don familial pour acheter un bien immobilier
Ce quatrième conseil porte sur la possibilité d’envisager le don pour votre acquisition immobilière au lieu d’avoir à co emprunter avec vos parents, si ces derniers ont les capitaux. C’est une option à prendre en considération notamment si vous désirez acheter, mais que vous n’avez pas l’apport pour appuyer votre dossier. Vous pouvez alors bénéficier d’un don de votre famille pour augmenter instantanément votre capacité d’emprunt.
Ce mode de financement d’un projet immobilier reste très encadré. En effet, chaque parent a la possibilité de donner jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans à son enfant pour ne pas devoir s’acquitter de frais de donations. Toutefois, dans un but d’apport ou de financement d’une partie de prêt immobilier, c’est bien plus avantageux que de co emprunter avec eux, car vous devrez alors vous acquitter de taux d’intérêt supplémentaires.
La réglementation restant complexe, nous vous recommandons d’avoir un notaire à votre disposition pour la réalisation de toutes les démarches de don familial.
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5. On peut co emprunter avec ses parents sans co acquérir
Enfin, si vous ne souhaitez pas devenir copropriétaires avec vos parents, mais que vous désirez être uniquement coemprunteur avec vos parents, juste pour contracter votre crédit immobilier, sachez que c’est tout à fait possible. En effet, les conditions pour un prêt immobilier ne mentionnent à aucun moment l’obligation que les coemprunteurs détiennent chacun la propriété du logement à acheter . Néanmoins, dans la conscience générale, cette idée est ancrée.
Selon l’article 2103-2 du Code civil, un accord de principe pour un prêt immobilier avec plusieurs emprunteurs n’impose nullement de lien avec la propriété du logement en question. Ce faisant, à la fin du crédit immobilier, seuls les acheteurs inscrits sur l’acte de vente notarié sont considérés comme les propriétaires. Les seuls problèmes que vous pourriez avoir se trouvent en premier lieu auprès de votre banque, à qui il faudra expliquer le montage, puis avec votre notaire qui pourrait se montrer réticent. Néanmoins, vous pourrez l’inciter à se documenter auprès d’un CRIDON (Centre de Recherches, d’Information et de Documentation Notariale), pour qu’il comprenne que vous êtes dans vos droits…
À vos parents de choisir si ce mode de financement sans devenir propriétaire leur convient, car c’est finalement pour eux que le plus grand risque se présente.
Co emprunteur avec ses parents : FAQ
Comment fonctionne un co-emprunteur ?
Un co emprunteur se définit comme une personne qui va contracter un crédit conjointement à vous. Le contrat est alors signé par les deux souscripteurs et ces derniers se voient liés aux obligations et contraintes relatives. C’est notamment le cas en cas de non-paiement de l’un, chacun est solidairement tenu de répondre de la défaillance financière de l’autre au titre du remboursement du prêt.
Est-il possible d’acheter à deux et d’emprunter seul ?
Légalement vous pouvez tout à fait procéder ainsi. Un co emprunteur n’est pas forcément un co acquéreur si ce n’est pas votre projet et que vous vous êtes mis d’accord. Cependant, le plus compliqué dans ce genre de cas particulier, s’avère de trouver un établissement prêteur qui accepte ce type de montage financier. À vous de négocier et de monter un dossier d’autant plus complet.
Comment faire pour ne plus être co-emprunteur ?
La désolidarisation d’un crédit immobilier ou même d’un autre prêt lorsque l’on est à la base co emprunteur est possible. Vous devez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à destination de l’organisme de crédit. La procédure impose des frais qui seront alors dus par l’emprunteur qui récupère le crédit en son nom unique.
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