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Déjà, d’un point de vue éthique et environnemental, acheter ancien vous ancre dans la réalité du marché de l’immobilier actuel et pour les prochaines générations. Avec la loi Climat et Résilience, le monde de la pierre est en phase de restructuration et l’urbanisation d’hier n’est déjà plus tout à fait celle d’aujourd’hui.
Désormais, nous sommes plongés dans une réalité de recyclage, d’antigaspi et de décarbonisation des chantiers. Le neuf n’est plus au centre des préoccupations. La priorité est de rénover et de réhabiliter tous les bâtiments abandonnés, insalubres ou mal isolés, pour en faire des logements habitables, des locaux ou des lieux d’accueil de public. En achetant un appartement ancien, vous mettez à votre échelle une pierre à l’édifice pour tendre vers cette transition écologique de l’immobilier « vert ».
Acheter un logement à un prix moins élevé que le neuf
Ensuite, il est vrai que le prix de l’immobilier ancien est plus attractif que celui du neuf, même si les frais de notaire sont payés à taux plein (7 à 8 %, contre 2 à 3 % pour le neuf).
Plus le bien ancien visé est en mauvais état et nécessite d’engager de grands travaux de rénovation pour le rendre habitable, plus le prix affiché sera bas.
Évidemment, une estimation du coût des travaux à prévoir doit être faite par un expert avant toute acquisition, afin d’éviter les mauvaises surprises de vices cachés.
Si vous n’avez pas peur des chantiers et de la logistique qui va avec, alors foncez !
Investissement locatif avec travaux : un emplacement de choix
Un autre point fort pour les logements qui ne sont pas neufs, c’est leur emplacement stratégique. Et oui, on y pense pas forcément au premier abord, mais pourtant, la plupart des anciennes bâtisses sont situées dans des centres historiques ou en plein centre-ville de communes abritant leur lot de commodités. Ainsi, le taux d’occupation potentiel de ces biens est d’ores et déjà optimisé par leur simple localisation, ce qui laisse à penser un rendement immobilier annuel pérenne.
Cet atout est de taille puisque la plupart des programmes immobiliers neufs sont situés en périphérie des villes. Enfin, que vous souhaitiez acheter ancien pour en faire votre résidence principale ou que votre but soit de louer, la proximité directe avec les transports et les commerces peut faire pencher la balance du côté de l’acquisition immobilière dans l’ancien !
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Le déficit foncier pour travaux dans l’immobilier ancien
C’est peut-être le premier avantage auquel vous avez pensé quand vous avez lu « investir dans l’ancien » et vous avez bien raison. L’opportunité de défiscaliser grâce aux travaux réalisés dans un logement est à saisir. On parle de déficit foncier, car le montant investi dans la rénovation de l’appartement ou de la maison est directement imputable de vos revenus fonciers annuels, dans la limite de 10 700 € (doublé de 2023 à 2025 en cas de rénovation énergétique sur les DPE F et G).
Évidemment, cela impose que vous fassiez de la location nue, et que votre régime fiscal soit au réel. En outre, si vous bénéficiez de cet avantage fiscal, vous vous engagez à poursuivre la mise en location vide de votre bien pendant les 3 années suivantes.
Loi Denormandie : une raison de plus d’opter pour l’ancien
Dans la catégorie investissement locatif ancien et défiscalisation, on trouve également le dispositif Denormandie, encore valable jusqu’au 31 décembre 2023. Pour y avoir accès, vous devez acheter un bien immobilier ancien avec des travaux à prévoir, ou un local, dans le but de le transformer en bien résidentiel. Par ailleurs, le coût des travaux d’amélioration doit représenter au minimum 25 % du prix de l’acquisition globale.
La réduction d’imposition fonctionne sur le même principe que la loi Pinel pour le neuf. Vous vous engagez à mettre en location nue votre logement pendant une période allant de 6 années minimum, à 12 ans maximum (6, 9 ou 12). En contrepartie, vous obtenez une réduction de l’impôt en corrélation directe avec le nombre d’années choisi :
- 12 % du prix du bien pour un engagement de 6 ans ;
- 18 % pour 9 ans ;
- 21 % pour 12 ans.
Le prix du logement ancien est plafonné à 300 000 € ou à 5 500 € le m2 habitable. Vous avez également des impératifs en termes de dossier locataire, avec un plafonnement du loyer à appliquer selon votre région, associé aux revenus fiscaux du locataire qui ne doivent pas dépasser un plafond par zone.
Concernant la situation géographique, seules les communes appartenant à des zones labellisées Cœur de ville, ou dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est conséquent sont éligibles. Les villes ayant signé une convention ORT (Opération de Revitalisation de Territoire) sont également éligibles à la loi Denormandie. Vous pouvez utiliser le simulateur du site du Service Public pour vérifier l’éligibilité de votre investissement locatif pour le programme Denormandie.
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Investissement locatif ancien avec travaux : la loi Pinel ancien
Un autre dispositif qui pourrait vous intéresser pour investir dans l’ancien, c’est celui du Pinel ancien. En définitive, si vous accédez à la propriété d’un bien qualifié d’inhabitable et que vous engagez de gros travaux pour le réhabiliter, vous pouvez percevoir entre 12 et 21 % d’abattement fiscal. Si le bien visé est un local à transformer en usage d’habitation, vous êtes aussi éligible.
Là encore, la durée de location détermine le taux de défiscalisation applicable (au moins 6 ans) et seules certaines zones sont disposées à accueillir ce dispositif.
Si vous vous demandez la différence entre la loi Denormandie et le Pinel ancien, les voici :
- Pinel ancien suit la même logique que Pinel neuf dans les zones éligibles, alors que Denormandie est disponible uniquement dans 245 communes.
- Là où le dispositif Denormandie impose un montant minimum de travaux à réaliser, la loi Pinel ancien n’en exige pas.
- Dans la loi Pinel ancien, le bien acquis doit avoir besoin de combler au moins 4 des 15 critères de décence répertoriés officiellement.
- Le Pinel ancien s’arrête en même temps que le Pinel neuf, c’est-à-dire au dernier jour de l’année 2024, quand la loi Denormandie est prorogée jusqu’à la fin de l’année 2023.
La loi Malraux pour investir dans un immeuble à caractère historique
Sinon, vous avez aussi le dispositif Malraux, destiné cette fois à ceux souhaitant participer à la rénovation de biens situés dans des bâtiments historiques, en plein cœur de zones protégées, telles que :
- des quartiers anciens dégradés (QAD) ;
- des aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP) ;
- des secteurs sauvegardés ;
- des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).
Selon le coût des travaux entrepris, vous bénéficiez d’un abattement de 22 à 30 %, calculé sur le montant de votre rénovation ou restauration, avec une limite fixée à 400 000 € et durant 4 ans. Ce type d’investissement immobilier ancien est réservé aux investisseurs disposant d’une trésorerie suffisante, étant donné que l’intégralité du coût de l’opération doit être avancée, et que les bâtiments visés ont des prix plus élevés que l’immobilier classique, du fait de leur caractère historique et protégé.
Ici, la durée de mise en location est de 9 ans, toujours en location nue. À la fin de la période d’engagement de location, vous pouvez alors disposer du bien comme bon vous semble (valable également pour les autres dispositifs de défiscalisation cités plus haut).
Ce qu’il faut retenir
Choisir l’immobilier ancien est à la fois un geste responsable pour aller vers une décarbonisation de l’urbanisme et vers une meilleure maîtrise des ressources naturelles, mais aussi une stratégie financière visant à faire diminuer son imposition et ainsi optimiser la rentabilité de son acquisition foncière.
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Investir dans l’ancien : FAQ
Comment défiscaliser en 2023 ?
En 2023, user de la défiscalisation immobilière locative reste la solution n° 1 pour profiter d’une réduction d’imposition importante. Vous pouvez aussi obtenir une baisse de vos impôts en rénovant votre résidence principale selon les critères imposés par les dispositifs d’État.
Comment investir dans l’immobilier ancien ?
Vous pouvez placer de l’argent dans la pierre locative en optant pour un bien ancien à rénover, éligible à la loi Denormandie par exemple. Dès lors que les travaux envisagés coûtent au moins l’équivalent de 25 % du prix du logement, vous bénéficierez d’une imposition allégée pendant 6, 9 ou 12 ans (durée d’engagement à la location nue). Attention cependant, la performance énergétique de l’appartement ou de la maison doit être améliorée de 20 à 30 %.
Pourquoi acheter dans l’ancien ?
L’atout majeur de l’achat d’un bien immobilier ancien est son plus faible prix à l’achat, qui s’associe naturellement avec la possible plus-value à la clé, si des travaux de rénovation sont effectués.
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