Alors, comment prévoir sa retraite grâce à l’investissement locatif ?
Il faut savoir que la retraite est un moment important de la vie, celui d'un grand changement, vers la sérénité, la délivrance, mais pouvant être vécu parfois comme un vide ou un passage délicat vers l'inconnu. Ainsi, au-delà d'une anticipation « financière » pour mieux vivre, l'investissement locatif peut être également envisagé comme une seconde vie, avec une gestion que l'on apprécie, qui demande un peu de temps mais que l'on a désormais, et également avec le sentiment de s'occuper, c'est un arrêt du travail moins « radical ». L'investissement locatif à la retraite permet aussi de profiter d'un appartement ou d'une maison secondaire (en cas d'investissement locatif pour de la location saisonnière par exemple, que nous verrons plus bas). C'est aussi peut être l'occasion de passer des week-ends à l'étranger, au bord de la mer, à la ville ou à la campagne en fonction d'où vous investissez !
À partir de quand prévoir sa retraite ? Il n'y a évidemment pas de règles, mais plus on anticipe, plus on est « libre » dans sa tête d'avoir cette sécurité financière. Par ailleurs, comme les revenus diminuent à la retraite, le fait de s'y prendre plus tôt permet de rembourser un maximum de mensualités avant cette baisse. Ainsi le reste à vivre est plus important lors du passage à la retraite. Ainsi, l'achat de sa résidence principale est le premier acte pour préparer au mieux ses vacances prolongées, et reste, en cette période de taux très bas, un investissement particulièrement judicieux pour préparer ses vieux jours.
Ainsi, investir dans la pierre tôt, permet un double avantage :
- Investir pour ne plus payer de loyers à fonds perdus,
- Mais également avoir un bien payé une fois à la retraite.
En effet, la charge des loyers constitue le pôle de dépenses le plus important pour les non-propriétaires une fois à la retraite avec des revenus considérablement diminués.
Quand faut-il investir dans l'immobilier ?
Il est préférable d'être propriétaire d'un logement une fois à la retraite. L'idéal est donc de démarrer un crédit pour un investissement locatif entre 30 et 50 ans. Le plus tôt possible est le mieux. Il faut également noter que le coût du crédit sera plus important plus votre âge avance, notamment à cause du taux de l'assurance. En effet, ce taux dépend de plusieurs critères et peut impacter le coût total de votre prêt :
- l’âge de l’emprunteur ;
- son état de santé ;
- le montant, la durée et le type de prêt ;
- les risques particuliers autres (profession, fumeur ou pas, déplacements, etc.).
Afin de mieux se rendre compte de cet impact, nous allons prendre l'exemple d'un prêt de 100 000 euros sur 20 ans et analyser le coût de l'assurance en fonction de l'âge de l'emprunteur.
Pour calculer ce montant, les banques raisonnent soit sur la base du capital restant dû soit sur la base du capital emprunté. Dans le premier cas de figure, son montant varie, dans le second, il reste fixe tout au long de la vie de l’emprunt. Afin de simplifier cette comparaison, nous partons du principe que ce taux reste fixe.
| Age de l’emprunteur | Taux Moyen en % de l'assurance * | Coût assurance pour un prêt de 100 000 € |
| Moins de 30 ans | 0,26 | 5200 € |
| 31 à 35 ans | 0,27 | 5400 € |
| 36 à 40 ans | 0,37 | 7400 € |
| 41 à 45 ans | 0,39 | 7800 € |
| 46 à 50 ans | 0,45 | 9000 € |
| 51 à 60 ans | 0,55 | 11000 € |
| plus de 60 ans | 0,81 | 16200 € |
Tableau de comparaison des coûts de l'assurance d'un prêt par rapport à l'âge de l'emprunteur
* il s'agit d'une moyenne des taux pratiqués par les différents organismes bancaires.
On remarque que sur un emprunt de 100 000 euros, il y a quand même une différence de 11 000 euros entre un emprunteur de moins de 30 ans et celui de plus de 60 ans.
En détenant des investissements lorsque vous êtes plus jeune, cela signifie que vous pouvez les posséder plus longtemps (ou revendre et racheter avec un bon apport !). Vous vous constituez ainsi un patrimoine, et surtout une épargne pour la retraite plus rapidement.
Pour en savoir plus sur l'importance d'investir tôt, découvrez notre article sur comment investir lorsqu'on est jeune !
Comment investir dans l'immobilier en vue de sa retraite ?
Il est primordial, quand on investit dans l'immobilier de définir une stratégie en accord avec ses objectifs et sa situation. Il faut dans un premier temps définir :
- si l'on souhaite proposer une location meublée ou nue ;
- s'il s'agira de location longue durée ou saisonnière ;
- le régime fiscal que l'on va privilégier.
On fait le point pour vous sur quelques possibilités à étudier.
Le statut LMNP pour anticiper sa retraite ?
Ou la location meublée non professionnelle, nous faisons juste un rappel de ce statut, avant d’énoncer les vrais avantages en matière d’anticipation de retraite.
L’ameublement de votre bien change tout en matière fiscale, puisqu’il rentre dans la catégorie de biens « loués en meublé ». En effet, à la différence de la location dite « nue », les revenus tirés d'une location meublée entrent dans la catégorie des « Bénéfices industriels et commerciaux » ou « BIC », aussi bien pour le régime Micro-BIC (forfaitaire) que pour le régime au Réel Simplifié.
Cette notion est très importante, car elle a des conséquences fiscales et comptables différentes de la location nue.
Les principaux avantages de la location meublée pour anticiper votre retraite résident dans :
- Les avantages fiscaux, notamment en ce qui concerne le régime LMNP au Réel qui permet de déduire du montant des recettes imposables certaines charges, et surtout, celui de pouvoir amortir le bien. Peuvent être déduits entre autres : les intérêts d'emprunt, les frais bancaires et les assurances (PNO, GLI, Immeuble, etc.), les frais de syndic, de copropriété, les frais de l'immeuble ou de la maison (si pas de copropriété), les frais de gestion, les travaux si déductibles et inférieurs à une certaine somme (sinon ils seront amortis), la taxe foncière, les frais de notaire, les frais d'agence et plus généralement les frais engagés dans le cadre de l'activité de loueur en meublé, ...etc.
- Le choix du logement et de l’investissement locatif : logement étudiant, tourisme et location saisonnière sur des sites comme Airbnb, résidence pour séniors, EHPAD avec la loi Censi-Bouvard pour permettre une réduction d’impôt, tourisme, ...etc.
- La possibilité de louer votre bien plus cher et donc de dégager un cash flow plus important que s'il était loué nu.
- La faculté d’emprunter, en tant qu’actif et avant la retraite, les banques prêtent plutôt facilement pour ce genre d’investissements. Les taux d’emprunt étant à ce jour au plus bas, il est, compte tenu de la conjoncture actuelle, intéressant d’emprunter sur une durée comprise entre 10 et 20 ans. L’idéal est de caler la durée d’emprunt sur l’âge prévisionnel de départ en retraite, afin que le bien soit financé et dégage une rente de revenus complémentaires.
La loi Pinel pour de nombreuses options à long terme
Qu’est-ce que la loi Pinel ? La loi Pinel permet d’acquérir un logement, de le mettre en location et de payer moins d’impôts, pendant 6, 9 ou 12 ans lorsque vous achetez un logement neuf. Le dispositif Pinel peut donc être intéressant y compris quand vous êtes actif, pour bénéficier de cette réduction d’impôt. En effet, pour bénéficier des avantages fiscaux, vous devez louer le logement au minimum 6 ans. Cette période peut être prolongée pour atteindre un total de 9 ou 12 ans. L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt modulée en fonction de la durée : de 12% sur 6 ans, de 18% sur 9 ans et de 21% sur 12 ans en France hors Outre-mer. Les réductions sont de 23% pour 6 ans, de 29% sur 9 ans et de 32% sur 12 ans dans les départements et régions d'outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte).
À noter : ce dispositif a été créé pour favoriser l’immobilier locatif dans les zones où il est plus difficile de se loger (et donc dans des zones bien précises), et est valable (pour l’instant, car la date a déjà été repoussée) jusqu’au 31 décembre 2021.
Nouveauté de 2019 : le dispositif Denormandie qui correspond à un Pinel ancien, fonctionnent avec les même plafonds que le Pinel uniquement dans les villes labellisées « Cœur de ville » pour des logements anciens et moyennant un minimum de travaux.
Quelles sont les autres stratégies d'investissements possibles pour la retraite ?
Location saisonnière
Comme nous l’avons indiqué plus haut avec le LMNP, on peut penser à la location saisonnière dans un lieu où vous pourrez joindre l’utile à l’agréable, c’est-à-dire profiter de votre bien tout en optimisant avec de la location saisonnière.
Si vous n’êtes pas loin de la retraite, vous pouvez notamment penser « qualité de vie » grâce, par exemple, à un investissement au Portugal, pour la situation géographique, le climat, les avantages fiscaux et la possibilité de louer votre bien en location saisonnière. Ainsi vous bénéficiez de revenus complémentaires tout en profitant de votre bien quand vous le souhaitez ; vous optimisez votre investissement tout en ayant un lieu privilégié pour profiter de votre retraite.
À savoir, sur l'imposition des revenus locatifs liée à une location saisonnière touristique au Portugal :
La location saisonnière est une activité assujettie à la TVA (6%) si le CA (chiffre d'affaires) généré est supérieur à 10 000€ par an. De plus, pour un CA inférieur à 200 000 euros, un non résident portugais sera imposé sur 35% du chiffre d’affaires à un taux de 25%. Ce qui revient globalement à une imposition d’environ 8,75% du CA total.
Si vous souhaitez louer votre bien en location saisonnière, vous devez payer une taxe touristique qui doit être réglée par vos locataires. Elle correspond à 1€ par personne par nuit, jusqu’à 7 nuits consécutives. À partir de la 8ème nuit consécutive, il n’y a plus de taxe à payer.
Pour savoir quel est l'investissement le plus rentable, vous pouvez utiliser un simulateur de rentabilité et comparer différents scénarios.
Cotiser pour ma retraite ET acheter sa résidence principale
Le seul produit d'épargne dédié à la retraite en France a été créé en 2019 par le gouvernement avec la loi PACTE. Il s'agit du PER (Plan Épargne Retraite) qui vous permet de mettre de côté tous les mois lorsque vous travaillez pour récupérer, à partir de l'âge de la retraite, un capital ou une rente (c'est-à-dire un montant chaque mois).
Ce nouveau produit d'épargne retraite vise à simplifier la multitude d'anciennes solutions (PERCO, Madelin, article 83,...). Il reprend ainsi l'ensemble des avantages. Si cette épargne a vocation à être un placement de long-terme et que cet argent est bloqué pour la retraite, il existe quelques cas de déblocages anticipés comme l'achat de sa résidence principale. Et si le PER était le nouveau PEL ?
Améliorer sa retraite grâce à l’immobilier : le viager
Être propriétaire de son logement lorsque l'on est à la retraite permet également de disposer d’un actif qui peut être cédé ou mis en viager en cas de difficultés financières.
Le viager consiste à transformer la totalité ou une partie du prix d'un bien en une rente annuelle qui ne prend fin qu'au décès de celui qui la perçoit.
Pour le vendeur, l’opération comporte deux parties : en premier lieu, le versement d’un « bouquet » versé le jour de la vente et correspondant à une somme déterminée entre les deux parties, ensuite, le versement d’une rente viagère aussi longtemps qu’il reste en vie.
Si vous avez une idée de la ville qui vous intéresse mais que vous ne connaissez pas la stratégie la plus rentable, découvrez-le grâce à notre simulateur de scénarios.
Comment calculer votre rendement locatif ?
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