Investissement LMNP : et si c’était la meilleure solution ?

LMNP définition : rappels

Si vous vous demandez ce que signifie le sigle LMNP, sachez qu’il désigne littéralement la Location en Meublée Non Professionnelle. Il s’agit d’un statut octroyant un régime fiscal spécifique, relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) dans le cadre d’un investissement locatif immobilier meublé. 

Pour pouvoir obtenir ce statut, vous devez vous engager à faire de la location meublée, c’est-à-dire à équiper votre bien immobilier selon la législation en vigueur. Vous avez également une obligation de le louer en qualité de résidence principale. Pour ce qui est du logement lui-même, celui-ci doit disposer d’une superficie supérieure à 9 m2. Enfin, le régime de loueur en meublé non professionnel n’est possible que si l’ensemble de vos revenus locatifs découlant de la location meublée représente moins de 23 000 € par année civile.

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Stratégies locatives : laquelle détrône les autres ?

Quand vous mettez un pied dans l’immobilier, vous vous rendez rapidement compte qu’il existe de nombreuses méthodes pour investir ses capitaux dans la pierre. Mais alors, quelle est la meilleure manière de générer du cash flow positif dans le secteur de l’immobilier ? 

Vous avez tout d’abord la pierre papier. Cette solution est parfaite pour ceux qui ne disposent pas d’une épaisse enveloppe d’épargne, ou qui ont un taux d’endettement trop élevé pour acheter en réel. Il s’agit d’acheter des parts de fonds d’investissement, souvent des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) afin de percevoir des rentes annuelles ou plus-values. Comptez 1 000 € pour un ticket d’entrée, comme pour le crowdfunding immobilier. 

Dans l’achat en direct de biens immobiliers, vous pouvez vous tourner vers : 

• la location nue classique ;
• la location nue sous le dispositif de défiscalisation Pinel (pour le neuf) ;
• la location nue sous la loi Denormandie (pour l’ancien) ; 
• la location meublée en LMNP ; 
• la location meublée en LMP (revenus locatifs supérieurs à 23 000 € annuels et enregistrement au RCS requis) ; 
• la location en meublé sous le dispositif Censi Bouvard (en résidence de services à la personne) ;
• la location en meublé de tourisme ou chambre d’hôte ; 
• la location meublée en contrat d’étudiants (9 mois) ; 
• la colocation ; 
• la location saisonnière en passant par des plateformes comme AirBnb, etc.

Comme vous pouvez le constater, une multitude de possibilités s’offre à vous en tant qu’investisseur dans la pierre. Beaucoup de ces stratégies tournent d’ailleurs autour de la location meublée. Et pour cause, c’est un type de logement très recherché, et très peu sujet à la vacance locative, ce qui permet de s’assurer d’un revenu stable tout au long de l’année, à condition de savoir choisir le bon emplacement, et de mettre en place une bonne gestion locative. 

Parmi les produits les plus intéressants dans l’immobilier, ceux tournant autour du régime fiscal LMNP sont tout de même les grands gagnants, dans une optique de stratégie de rente, et non de plus-value à la revente. En effet, sur ce genre de positionnement, vous pouvez vous attendre à générer 4 % de rentabilité locative nette par an.

Les différentes stratégies pour investir dans l’immobilier locatif en LMNP

En tant que loueur en meublé non professionnel, il existe de nombreuses façons de profiter du statut et donc de percevoir des revenus locatifs. Parmi elles, vous avez le choix entre : 

• la location saisonnière pour des contrats de très courtes durées ; 
• la location à temps plein en meublé avec un contrat de bail de 1 an renouvelable ; 
• la colocation en meublé ; 
• la location pour étudiants en résidence de services (loi Censi Bouvard) ou non pour des baux de 9 mois maximum ;
• la location en EHPAD avec le dispositif Censi Bouvard ; 
• la location en résidence pour senior (forte demande en 2022 et à l’avenir) grâce à la loi Censi Bouvard également ; 
• la location en meublé de tourisme ou chambre d’hôte.

Chaque mode de mise en location possède ses avantages et ses inconvénients. Dans tous les cas, vous devez toujours respecter la limite de revenus locatifs annuels de 23 000 € maximum. Dès que vous dépassez ce montant, vous passez automatiquement dans le régime LMP (Loueur en Meublé Professionnel), qui vous enlève alors toutes les exonérations et déductions fiscales du régime LMNP.

LMNP : avantages et inconvénients

Comme nous l’avons vu précédemment, le statut de loueur en meublé non professionnel offre une palette d’avantages fiscaux non négligeables, portant ce régime fiscal à la première place pour les investisseurs en immobilier locatif. Entre la défiscalisation, l’amortissement du bien et du mobilier en plus des charges attenantes (au réel), et la possibilité de cumuler un programme immobilier de défiscalisation (Censi Bouvard) en plus, il n’est pas déméritant. Cependant, il est faux de penser que d’investir en LMNP ne comporte que des avantages. 

Premièrement, les biens de ce type sont souvent plus chers à l’achat, ce qui doit vous inciter à vous tourner vers un professionnel pour bénéficier d’un bon montage financier. Si vous devenez un propriétaire bailleur en location meublée non professionnelle, alors vous devez aussi vous plier aux règles entourant ce statut, sous peine de vous voir retirer le droit d’exercer votre activité. Cela inclut la liste d’équipements obligatoires à fournir à vos locataires, l’établissement de contrats d’une durée de un an (et non 3 comme pour la location à nue), une obligation de louer le bien en résidence principale, etc. Même s’il n’est pas obligatoire, faire appel à un expert-comptable se trouve être une bonne idée, sachant que le montant est déductible si vous êtes au réel. 

En revanche, le gros point positif, comme pour le dispositif Pinel, est que vous avez la possibilité de louer votre logement meublé en LMNP à un membre de votre famille. 

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La fiscalité d’une location meublée non professionnelle

La fiscalité relative au statut LMNP est son atout majeur. En effet, si nous la comparons avec le régime fiscal de la location à nue, vous êtes forcément gagnant. En effet, le statut LMNP vous offre le privilège de dépendre du régime BIC, contrairement à la location à vide qui vous renvoie directement au régime foncier. Si le régime microfoncier est tout de même intéressant avec ses 30 % d’abattement, le régime micro-BIC l’est encore davantage, puisqu’il s’agit alors d’une déduction fiscale de 50 %. Parmi ces deux régimes forfaitaires, le second est donc plus avantageux. Notons également que dans le cadre d’un meublé de tourisme, c’est alors 71 % d’abattement que vous appliquez chaque année fiscale.

Ensuite, si l’on parle au réel, qui est le régime préféré des investisseurs LMNP, là encore, il remporte l’unanimité. En effet, contrairement au régime foncier réel, le régime BIC au réel octroie le droit d’amortir un bien immobilier sur plusieurs années, et même d’amortir aussi le mobilier, selon d’autres conditions. En général, vous pouvez bénéficier d’un amortissement d’environ 3 % du coût du bien par an. Dans le cas du statut LMNP, vous pouvez même déduire les frais d’acquisitions du bien. 

Calculer sa rentabilité locative en LMNP avec Horiz.io

Avez-vous déjà entendu parler de l’investissement locatif clé en main ? C’est la solution que vous propose Horiz.io, grâce à nos deux outils 100 % en ligne, conçus pour vous faciliter l’accès à l’immobilier locatif. Ainsi, pour calculer votre potentiel rendement locatif annuel en tant que bailleur LMNP, et obtenir tous les indicateurs de performances en même temps, nous mettons à votre disposition une calculette de rentabilité immobilière accessible via notre plateforme, en plus d’un outil de gestion locative en ligne. 

Investissement LMNP : FAQ

Peut-on déléguer un investissement en LMNP ?

Oui. Pour cela, il suffit de se rapprocher d’un gestionnaire en immobilier, ou de se rapprocher d’une solution en ligne d’aide à la gestion locative, comme le propose Horiz.io.

Quel rendement pour un LMNP ?

Globalement, vous pouvez espérer obtenir un rendement de 4 % net grâce à la location meublée en LMNP. Sur un bien à 150 000 €, cela représente 6 000 € par an. Il s’agit d’un investissement de rente, plutôt que d’un produit qui promet de fortes plus-values à la revente. Il vous faut donc une stratégie immobilière de long terme sur 15 à 20 ans pour profiter au maximum des bienfaits du régime, sans toutefois dépasser le seuil de 23 000 € de revenus locatifs annuels pour ne pas basculer en LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Quel est le meilleur moyen de défiscaliser ?

Le meilleur moyen de défiscaliser reste le régime LMNP. En effet, bien que la loi Pinel soit aussi avantageuse, elle le sera de moins en moins à compter de 2023 avec son nouveau barème. De plus, le régime des bénéfices industriels et commerciaux reste le plus avantageux fiscalement, contrairement au régime foncier. En résidence de services, la loi Censi Bouvard vous permet également de défiscaliser votre bien.