Tout savoir avant d’investir dans un duplex !

En matière d'investissement immobilier, les duplex sont à la fois un problème et une solution. Il peut attirer ou repousser. Les premiers acheteurs sont tentés d'investir dans un duplex, et les professionnels aguerris le rejettent presque toujours. Cependant, le duplex peut être une opération très réussie, tant que vous pouvez le trouver sur le marché à un prix compétitif. Voici tout ce que vous devez savoir sur ce joker de l'immobilier.

Duplex
Mise à jour le 26 Septembre 2022
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Quelles sont les avantages à acheter un duplex ?

Les duplex sont souvent une cible de choix pour les premiers acheteurs en raison des nombreux avantages qu'offre ce type de construction. Tout d'abord, c'est abordable et les ventes ne cessent d’augmenter d’année en année, mais ce type de logement est toujours disponible pour les investisseurs novices.

Si le prix augmente, l'investissement est toujours rentable. Pour cette raison, les premiers acheteurs veulent non seulement vivre dans la maison qu'ils achètent pendant quelques années, mais aussi en tirer une valeur ajoutée plus tard.

Premier avantage d'un duplex : la surface habitable est souvent plus élevée et les volumes sont plus grands permettant ainsi un meilleur confort de vie en ville par rapport à un appartement classique.

Typiquement, c'est une propriété à l'allure luxueuse et originale, où l'espace est bien délimité. Par exemple, le premier étage pour la cuisine, le salon et la salle à manger, et l'étage supérieur est dédié à la chambre et la salle de bain, et vice versa.

Compte tenu de leur configuration, les duplex atténuent fortement les nuisances sonores des voisins du dessus ou du dessous, ainsi que les bruits de la rue (surtout si les duplex sont situés en haut d'un immeuble).

Fait intéressant d'un point de vue fiscal, il sera intéressant de savoir que si l’étage de votre duplex est construit sous les toits, la surface retenue pour la taxe d’habitation sera très avantageuse.

Être vigilant lors de l’achat d’un duplex

Les duplex nécessiteront moins de gestion, mais fourniront généralement des rendements inférieurs à des immeubles multiplex plus grands. S'il s'agit d'un investissement locatif, il n'y a aucun moyen de savoir si le loyer suffira à couvrir votre financement à moins d'avoir bien négocié le prix d'achat.

Cet article devrait vous intéresser : Calcul du prix d'acquisition pour la plus-value à la revente

Attention à tout inclure dans vos dépenses, notamment :

  • Les assurances
  • L’entretien des parties communes
  • Les frais de gestion, les frais de conciergerie, les frais de copropriété, etc.
  • L’entretien du bâtiment

Cette liste couvre environ 80% des dépenses d'exploitation courantes. Vous devrez encore payer l'impôt sur le revenu foncier. Cependant, tant le coût des intérêts que le déficit immobilier sont déductibles.

La façon la plus économique d'investir dans un duplex est d'y habiter. En effet, les propriétaires occupants bénéficient d'une réduction d'impôt tout en limitant leurs frais d'entretien à un seul immeuble.

Comment profiter au mieux de l’achat d’un duplex ?

La prudence s'impose dans les régions où l'offre est rare et où les prix augmentent à un rythme déraisonnable. Certains pros recommandent de rechercher des duplex qui ne se sont pas vendus depuis des mois parce que le prix est trop élevé. Vous pouvez aussi essayer de négocier à un prix inférieur, éventuellement avec succès. N'oubliez pas de toujours vérifier les évaluations municipales pour comprendre votre pouvoir de négociation.

D'autres moyens de négociation consistent à demander des certificats de localisation à jour, à vérifier toute conformité éventuelle aux normes en vigueur dans le bâtiment, à éliminer les arguments d'efficacité énergétique, les éventuelles nuisances sonores dues au manque d'isolation phonique, etc. Si vous êtes un bon négociateur, vous réussirez sûrement !

Une autre stratégie consiste à miser sur la location loisir, c'est-à-dire investir dans la location saisonnière courte durée (moins de 31 jours). Les impôts ne sont pas les mêmes, mais les revenus peuvent facilement être décuplés. Dans des villes comme Lille ou Rennes, où le tourisme ne s'est pas démenti, il convient de se demander si vous avez la capacité de vous présenter régulièrement aux clients et de mettre en valeur votre bien.

Des rénovations peuvent être apportées à votre duplex pour lui donner une seconde vie et ainsi donner envie à vos futurs locataires d'y passer des jours heureux. De la rénovation énergétique à la simple petite rénovation d'intérieur, ajoutez votre pierre à l'édifice pour en faire un lieu unique où tout le monde souhaiterait y vivre. Des professionnels pourront vous accompagner dans votre démarche de rénovation. Un maître d'œuvre ou un architecte pourra parfaitement vous guider dans votre projet afin de minimiser les coûts et maximiser la rentabilité de votre duplex. Le rendre plus attractif et unique pourra vous permettre ainsi d'obtenir une plus grande rentabilité qu'auparavant. Par exemple, si vous habitez à Rennes, faites appel à un architecte de Rennes pour minimiser les coûts et favoriser l’artisanat local.

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Le meilleur prix pour l’achat d’un duplex

Pour conclure, rappelez-vous que réussir dans l'immobilier, c'est acheter au prix le plus bas possible. Les possibilités sont nombreuses, comme la reprise de finance, les rentes viagères ou bien d'autres voies de liberté pour les investisseurs avisés. Avoir le nez fin, c'est aussi s'intéresser aux paramètres locaux et agir en conséquence. Comprendre les tendances et les fluctuations du marché, l'immigration ou les flux touristiques et éviter les hausses de prix inacceptables.

Marie
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