10 astuces pour optimiser un investissement locatif

1) Privilégier les locations meublées 

Les locations meublées comportent plusieurs avantages. Tout d'abord, elles permettent d'investir dans du mobilier moderne et tendance, permettant de provoquer un petit « coup de cœur » chez vos futurs locataires. Ainsi, cela permet d'éviter les vacances locatives et avoir un bien loué quasiment toute l'année. Par ailleurs, une location meublée et les équipements qui en font partie permettent de louer plus cher (environ 20% de plus) qu'une location vide, ce qui n'est pas négligeable.

Enfin, privilégier la location meublée permet de choisir le régime LMNP et de bénéficier de réductions fiscales. Attention, une chaise ou une table ne suffisent pas pour bénéficier de ce régime. En effet, on entend location meublée par le fait que le locataire puisse s'installer sans rien avoir à ajouter et juste « poser » ses valises (il doit pouvoir y vivre dès son arrivée).

Pour bénéficier du statut LMNP, les revenus issus de la location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous êtes loueur en meublé non professionnel quand vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 euros par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux. Vous pourrez alors choisir entre :

• Le régime micro BIC, si vos recettes ne dépassent pas 70 000 euros. Vous profitez alors d'un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable).
• Le régime réel du statut LMNP, au-delà de 70 000 euros de recettes ou sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures. Vous déduisez alors des recettes l'ensemble de vos charges comme les intérêts d'emprunt, les taxes, les travaux, les frais de syndic et de gestion, etc. et les amortissements. Nous l'expliquons de manière détaillée ci-après.

2) Choisir le LMNP au réel 

 Et donc nous y venons. Choisir le LMNP au réel permet de bénéficier d'avantages en matière de défiscalisation, mais aussi d'amortissement. 

Comme nous venons de l'indiquer, le régime LMNP au réel est possible à partir de 70 000 euros de recettes ou moins sur demande auprès du fisc. De ces recettes, vous pouvez déduire de nombreuses charges comme cité plus haut.

En déclarant vos loyers au fisc, vous déduirez le montant des intérêts d'emprunt ainsi que celui des charges diverses déductibles. Notre simulateur vous permet de connaitre votre foncier imposable réel. 

Sur les recettes et avec le statut LMNP au réel, vous pouvez également déduire les amortissements. C'est une des raisons qui en font un régime fiscalement intéressant. 

Calculer les amortissements est une tâche fastidieuse, avec notre simulateur vous n'avez plus rien à faire. Il vous suffit de paramètrer les pourcentages d'amortissement et la durée de chaque composante et le simulateur les calculera pour vous. 

Les frais amortis sont reportables sans limite de temps mais ne peuvent qu'annuler un bénéfice en BIC (non déductibles des autres revenus).

Que peut-on amortir en LMNP au réel ?

Un bien immobilier peut être décomposé en plusieurs parties. On retrouve généralement le terrain (qui ne peut pas être amorti), les travaux, l’aménagement, la toiture, etc. Cette décomposition vous permet de ventiler votre amortissement.

Chaque composante pourra déterminer en partie la valeur de votre bien et aura une durée d’amortissement dépendant de son utilisation réelle. Pour bien optimiser votre amortissement, vous allez devoir faire la liste des composants de votre bien locatif meublé, et leur durée d’utilisation.

Il est possible notamment d'amortir : 

• le gros oeuvres 
• les travaux 
• les équipements
• les agencements et meubles
• les façades et l'étanchéité..etc  

En considérant les charges et les amortissements, vous ne pouvez pas créer de déficits fonciers comme en location vide. Le cas contraire, il est reporté sur les recettes locatives des années suivantes. Les amortissements sont reportables sans limitation de durée. Ce fonctionnement permet alors de baisser vos recettes locatives pendant des années.

3) Faire financer par la banque et négocier son taux

Ne faites jamais croire à votre banque qu'elle est la seule heureuse élue, et montrez lui que d'autres options s'offrent à vous. Il faut donc challenger sa banque pour se faire financer et ainsi négocier le meilleur taux. Si vous pouvez le faire seul, vous pouvez aussi faire appel à un courtier qui négociera pour vous le meilleur taux.

À noter, dans les périodes où les taux sont historiquement bas, il est préférable d'emprunter plus et de placer (ou laisser) son argent de côté, pour avoir une réserve. Cela permet également de mieux négocier son prêt également, en montrant à la banque que vous avez des réserves.

Les intérêts d'emprunts peuvent être déductibles selon votre situation. 

Enfin, on pense au prêt in fine. Qu'est-ce que le prêt in fine ? Le prêt in fine permet à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est quant à lui remboursé d’un seul coup, à la dernière mensualité.

Le cas échéant, la banque se montre exigeante pour accorder ce type de prêt. Il nécessite un apport minimal variant de 10 à 50 % de la somme empruntée en fonction des banques et du profil des investisseurs. Celui-ci doit être placé (par exemple, sur une assurance-vie). L’emprunteur doit alors y verser de l'argent tous les mois, dans le but de solder le prêt dès lors qu'il touche à sa fin et pour rembourser l’organisme financier.

Le prêt in fine est intéressant du point de vue fiscal puisque les intérêts d'emprunts sont déductibles des revenus fonciers perçus.

4) Garder de l’argent en épargne

Comme dit précédemment (et encore plus au vu des intérêts très bas), il est essentiel de garder une épargne en cas de problème et pour pouvoir assurer vos imprévus. Si vous pouvez investir sans apport, il est déconseillé d'investir sans épargne (cela accentuerait le côté « couteau sous la gorge » en cas de problème quelconque). 

En effet, à première vue, avoir un apport conséquent vous permet de diminuer la durée de votre prêt et est donc plutôt séduisant, paraissant plus sécurisant pour votre banquier. Cependant, cela n’est pas forcément la chose à faire.

Par ailleurs, il est possible d’obtenir un crédit qui couvre l’intégralité du prêt. En effet, le crédit à 110% est appelé ainsi, car si on prend en compte les différents éléments d'un achat immobilier, 100% représentent l'achat lui-même et 10% environ représentent les frais de notaires, les frais bancaires et les frais de garantie du prêt.

Dans la pratique 110% est un chiffre arbitraire. Il convient de retenir qu'un crédit à 110% signifie que la banque va financer les éléments suivants de votre projet (dans la plupart des cas) :

• Le montant d'achat du bien (prix net vendeur + frais d'agence),
• Les frais de notaire,
• Les travaux (le montage va cependant dépendre de la banque),
• Les frais de garantie (Crédit Logement, CAMCA, hypothèque, etc.),
• Les frais de dossier bancaires. 

Ainsi, vous n'avez plus rien à avancer pour votre achat ou presque. Vous conservez votre épargne pour vos autres investissements. Vous accélérez ainsi la croissance de votre patrimoine.

Par ailleurs, comme nous l'avons évoqué, un imprévu est très vite arrivé, et vous pouvez être confronté à des dépenses imprévues. L’argent que vous avez gardé en épargne vous sera alors utile et ne  perturbera pas votre rentabilité ni votre cash flow.

5) Faire des travaux et rénover son parc immobilier 

En achetant un bien à rénover, et si vous faites des travaux avec goût, cela permet de déclencher un effet « coup de cœur » comme nous l'avons évoqué au début. 

Si le fait de faire des travaux ou de rénover votre parc immobilier a un coût qui peut faire peur au départ, votre retour sur investissement est bien plus important : ces travaux ou ce coup de frais vous permettra de louer plus vite, mais aussi plus cher. En donnant envie avec un bien propre et soigné, vous aurez également moins de vacances locatives, et donc une meilleure rentabilité à long terme. 

Par ailleurs, pour vous aider à vous lancer dans votre projet de travaux ou de redécoration, pensez que ces frais de travaux sont déductibles, à condition de les effectuer dans un logement vacant et de louer votre bien immédiatement après les travaux. Le déficit foncier (vos charges sont plus élevées que les loyers perçus) vous permet donc une réduction fiscale. 

6) Recalculer vos charges 

Pour ce faire, calculez les charges que vous prend votre agence et regardez ce que vous pourriez gagner sans elle. Ainsi, demandez-vous si vous avez vraiment besoin de votre agence ou si vous pourriez faire sans elle. 

En effet, la gestion d'un bien seul constitue un vrai travail et demande du temps, mais sachez que vous pouvez trouver un juste milieu si vous optez pour une gestion en ligne. En effet, cela peut être le bon compromis entre gain de temps, tranquillité d'esprit et contrôle total de la qualité de la gestion.

Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur la gestion locative avec une agence immobilière ou un logiciel automatique en ligne dans notre article sur ce sujet

7) Penser à la colocation 

Si votre bien s'y prête, pourquoi ne pas le transformer en colocation ?

En effet, cela vous permet de louer votre bien légèrement plus cher, car le prix du loyer est divisé entre plusieurs personnes (et non pas à une personne seule). Mais aussi de retrouver une meilleure rentabilité et de supprimer le risque de carence locative tout en disposant de plusieurs garanties financières.

Ensuite, la colocation fait qu'il y a très peu de vacances locatives, puisque ce type de biens est de plus en plus recherché, notamment dans les grandes villes. En cas de départ, un nouveau colocataire est vite retrouvé par les autres (ce qui fait aussi que vous avez moins de gestion). 

Enfin, la colocation offre plus de garanties financières pour le bailleur. 

8) Penser à la revente  

Au vu des impôts, pensez bien à l'impôt sur la plus-value en cas de revente de votre bien (s'il n'est pas votre résidence principale). Calculez donc bien votre impôt sur la plus-value à la revente grâce à notre simulateur et dans l'onglet Revente. 

Depuis le formulaire du simulateur < Options avancées, tout en bas cochez bien la case « revente du bien au bout de ». Vous devrez alors remplir la période à laquelle vous imaginez revendre votre bien et le prix estimé. Le simulateur intégrera automatiquement votre scénario de revente à votre projet.

9 ) Séparer le parking du bail

Pour mieux louer, et plus cher votre bien, il est parfois possible de séparer le parking du bail par exemple, ou encore la cave. N'hésitez pas à calculer la différence entre la location d'un « pack » ou de vos lots séparés.

Exemple : un studio meublé avec parking à Bordeaux centre est loué 650 euros. Or, on s'aperçoit que les studios seuls se louent dans les mêmes prix (entre 550 et 650 euros). Or, si vous louez la place de parking seule, vous pourrez la louer entre 70 et 100 euros en fonction des quartiers. Ainsi, il peut être préférable de louer les deux séparément (et, dans le cas d'un studio ou d'une petite surface, les étudiants n'ont pas toujours de voiture).

Nous avons trouvé des exemples concrets : 

Selon la ville, il est évident que vous gagnez de l'argent et que vous optimisez votre investissement locatif en « séparant » tous les éléments de votre bien cependant cela ajoute de la gestion et cette stratégie fonctionne plutôt dans les zones tendues en termes de logements. En effet, louer un "pack" bien et parking peut également vous permettre de vous différencier. Il est donc nécessaire d'étudier le marché locative et la demande en amont. 

10) Revoir ses stratégies en termes de location 

Le marché est en perpétuelle évolution et généralement, les opportunités ne se présentent pas pour une durée indéfinie. Il est donc indispensable de revoir régulièrement ses stratégies et s'adapter à la demande locative.

Choisir une bonne ville et privilégier la localisation est donc essentiel pour optimiser votre investissement locatif. Pensez aussi à consulter régulièrement le PLU (Plan Local d'Urbanisme), disponible et accessible dans la mairie de votre ville. Il vous permettra de vérifier les constructions à venir ou en cours, en fonction d'où vous souhaitez investir pour ne pas vous tromper. 

Pour connaître la stratégie la plus rentable, utilisez notre simulateur de rentabilité locative !