Mettre au point son projet locatif et sa stratégie de rentabilité immobilière
Si vous désirez obtenir un résultat le plus proche de vos attentes en termes de rentabilité locative, vous devez en premier lieu définir celles-ci. Plus vous serez précis, mieux votre investissement immobilier s’en portera. Pour se faire, commencez par considérer l’état de vos finances actuel, ainsi que la composition de votre patrimoine. Que vous soyez investisseur sur les marchés financiers ou investisseur immobilier averti, prenez en compte chaque placement et chaque apport de capitaux engagés. Par ailleurs, si vous débutez dans l’investissement et que ce projet locatif s’avère être votre premier achat d’actif, contentez-vous de lister les revenus que vous percevez, vos garanties, ainsi que les sommes destinées à être investies dont vous disposez.
Fort de tous ces éléments devant vous, vous pouvez à présent vous faire une idée de l’enveloppe financière en votre possession et de votre capacité d’endettement. Cela vous sera très utile lorsque vous négocierez votre emprunt auprès de votre banque. Notez votre préférence quant à l’achat d’une propriété : s’agit-il d’un projet d’acquisition d’une maison, d’un appartement ou d’un immeuble de rapport ?
Bon à savoir : s’il s’agit de votre premier investissement immobilier et que la gestion locative vous effraie, tournez-vous vers de petites surfaces d’habitation comme des studios. Vous pouvez tout autant opter pour des garages ou des places de parking, qui se vendent généralement très bien, en fonction des secteurs. Cette astuce vous octroie la possibilité de vous familiariser avec les indicateurs de performance d’un placement dans la pierre et d’ainsi mieux appréhender le calcul d’un taux de rentabilité.
Déterminer le secteur géographique idéal pour générer du cash flow positif
Le choix de l’emplacement de votre appartement ou maison destiné à la location est plus que déterminant dans le calcul de sa rentabilité nette. En effet, un secteur à forte tension locative ou touristique est idéal pour se couvrir de la vacance locative (période de vacance du logement entre deux locataires). Plus la demande est forte, plus vos chances sont élevées de trouver des occupants et ainsi de ne pas avoir à vous acquitter vous-même de vos mensualités bancaires.
Pour vous aider à déterminer la zone propice, commencez par regarder dans un périmètre assez proche de votre résidence principale, surtout si vous débutez dans l’investissement locatif. En effet, il est plus simple de gérer les imprévus ou de répondre présent rapidement quand on habite proche de son appartement à louer. Ensuite, renseignez-vous sur le prix de l’immobilier pratiqué dans chaque secteur et sur la rapidité de mise en location des biens. Pour cela, regardez les annonces dans des agences immobilières ou sur des sites en ligne. Vous pouvez aussi visiter le plus de logements possible, afin de vous rendre compte vous-même de l’exposition du bien, de la population, des commerces de proximités et du dynamisme de la ville. Tous ces éléments sont essentiels, car ils influencent directement les futurs locataires qui se projetteront, ou non, dans le bien acquis.
Devenir propriétaire d’un logement neuf ou ancien ? Une question de fiscalité
Vous vous en doutez, le résultat d’une simulation d’investissement locatif peut nettement évoluer en fonction du régime fiscal dont vous dépendez. Et tout commence par la sélection d’un bien neuf ou à rénover. Les deux options disposent de dispositifs fiscaux avantageux, comme la loi Pinel pour le neuf ou la loi Denormandie pour l’achat de biens anciens. Néanmoins, ce n’est pas la seule chose qui rentre en compte dans votre imposition.
En effet, c’est la méthode de location que vous allez choisir qui va avoir un rôle crucial dans la somme de vos charges dues à l’État français. En optant pour la location meublée (statut LMNP), vous serez assujetti au régime BIC des revenus commerciaux. Si vous choisissez de faire de la location à nue (vide), alors vous relèverez du régime foncier. Chaque régime fiscal dispose de ses propres bénéfices et limites, même si beaucoup d’investisseurs rentables aiment se tourner vers la location en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Pour trouver la solution qui colle le mieux à votre projet, reportez-vous à vos objectifs définis dans votre stratégie immobilière locative.
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Comparer les taux de crédit immobilier et d’assurances emprunteur
Passage quasiment obligatoire (et recommandé) quand on souhaite placer dans la pierre locative, une visite à son banquier s’impose. Seulement, il ne s’agit surtout pas de débarquer avec son dossier sans trop savoir quoi dire et sans même avoir préparé un plan de négociation solide. Là encore, votre assurance et la précision de votre projet immobilier peuvent faire pencher la balance en votre faveur. Néanmoins, vous devez effectivement disposer de garanties sérieuses et prouver à l’établissement bancaire que vous êtes quelqu’un de confiance, doté d’une bonne intelligence financière. En effet, c’est grâce à cela que vous parviendrez à signer un prêt immobilier, ou du moins, à décrocher un accord de principe. Soyez attentifs aux taux en cours pratiqués, car un taux trop élevé augmente considérablement votre budget. Parfois, il vaut mieux attendre que les taux baissent un peu, ou opter pour l’achat d’une surface moins grande pour compenser.
Du côté de l’assureur, le même combat s’impose. Prenez bien le temps de comparer les offres, et n’hésitez pas à faire jouer la concurrence à votre avantage pour obtenir des primes avantageuses. À chaque économie réalisée, la rentabilité locative de votre logement augmente !
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Utiliser un calculateur de rentabilité locative avant d’investir dans la pierre
Pour obtenir les indicateurs de performance d’un bien immobilier, vous pouvez tout à fait trouver les formules et les effectuer sur un simple papier ou fichier Excel. Cependant, en ce qui concerne la rentabilité nette d’un logement destiné à être loué, vous ne pourrez obtenir de chiffre précis avec cette méthode, à moins de risquer d’y passer des heures, et encore…
Heureusement, grâce à la digitalisation et à la création de logiciels puissants, le web permet désormais d’accéder à une calculette de rendement locatif en seulement quelques clics et de n’importe où. Ce genre d’outils est une aide précieuse à la décision d’achat d’un bien, dans la mesure où certains calculent le rendement net atteignable, en fonction d’un tas de paramètres à remplir manuellement.
En réalisant une simulation de votre placement dans la location, vous diminuez votre charge mentale et vous disposez d’une meilleure visibilité quant aux retombées financières de votre investissement locatif. Cet atout diminue considérablement le risque que vous fassiez un mauvais choix pour votre épargne et sécurise ainsi un peu mieux votre foyer. Si vous êtes un jeune investisseur et que vous vous apprêtez à conclure votre premier achat immobilier, calculer sa rentabilité locative est d’autant plus indispensable en amont à toute signature.
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- des experts référencés (avocats, fiscalistes, comptables, etc.) ;
- un logiciel d’aide à la gestion locative déductible des impôts, en fonction de votre fiscalité.
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