Simuler son investissement locatif : le guide complet

En tant qu’investisseur, votre objectif est évidemment d’acheter un bien rentable. Mais comment connaître le rendement de votre projet immobilier ? Il suffit de simuler votre investissement locatif.

On vous explique tous les avantages de cette pratique, ainsi que les étapes pour une simulation réussie. Et surtout, on vous donne quelques astuces pour vous aider à prendre les bonnes décisions au moment de votre achat.

Mise à jour le 18 Octobre 2022
Simuler son investissement locatif

Pourquoi faire une simulation de son projet d’investissement locatif ?

Que vous prévoyiez d’agrandir votre patrimoine immobilier, d’épargner ou de générer des revenus supplémentaires, il est préférable d’avoir un bon taux de rentabilité locative

Mais avant d’acheter, il semble difficile de connaître le rendement d’un bien. En réalité, pas tant que ça : il suffit de simuler son investissement locatif. 

L’idée est alors de déterminer la viabilité d’un projet immobilier. En effet, lorsque vous vous lancez sur le marché immobilier, vous constaterez qu’il existe des centaines d’opportunités plus variées les unes que les autres. Que ce soit en termes de biens (immeuble de rapport, studio, appartement T1, T2, maison individuelle, local commercial, …) ou de localisation (grandes villes, campagnes, stations balnéaires, montagne, …). 

Il est donc primordial d’étudier la rentabilité de votre projet afin de savoir vers quel type d’investissement immobilier vous tourner

En outre, les opportunités ne se situent pas seulement sur le marché immobilier. Elles peuvent aussi se présenter en bourse ou dans un placement classique comme un livret A ou une assurance vie. La simulation de votre investissement vous permettra alors de savoir quel est le plus intéressant pour vous. 

Comment simuler son investissement locatif ?

Pour réaliser une simulation d’investissement locatif, vous devez calculer le rendement immobilier d’un projet. Nous allons vous expliquer rapidement les principales méthodes de calcul. 

La rentabilité brute 

Le rendement brut vous permet de savoir si votre projet immobilier est rentable par rapport au montant investi. Il s’obtient alors à travers le calcul suivant : loyer annuel / montant de l’investissement.

Mais ici, deux difficultés se présentent : 

  • Le montant des loyers : si vous achetez un bien immobilier inoccupé, vous ne saurez pas toujours à l’avance quel est le montant des loyers à percevoir. Pour avoir cette information, il vous faudra effectuer une estimation en comparant les biens similaires au vôtre (à la fois en termes de superficie et de secteur). Selon l’état de vos connaissances dans le secteur immobilier, cette démarche peut prendre du temps. Heureusement le simulateur de rendement locatif d’Horiz.io vous donne une estimation de loyer fiable pour n’importe quel bien !
  • Les frais et charges : la rentabilité brute ne prend pas en compte les charges mensuelles et annuelles inhérentes à une mise en location. Pour simuler votre investissement locatif avec précision, il est donc préférable de calculer la rentabilité nette de charges. 

La rentabilité nette 

Contrairement à la formule précédente, le rendement net vous offre une vision plus réaliste de vos gains. Celui-ci se calcule de la manière suivante : (loyers annuels) - charges / montant de l’investissement.

Là encore, vous devrez connaître le montant des loyers perçus. 

Pour ce qui est des charges, on retrouve par exemple : 

  • la taxe foncière ; `
  • les charges de copropriété ; 
  • les impôts ; 
  • les honoraires de l’agence immobilière pour la gestion locative ; 
  • l’assurance loyers impayés ; 
  • le montant des intérêts.  

Pour simuler votre investissement locatif, il est aussi intéressant de connaître votre cash flow. 

analyser-son-cashflow-locatif-min.jpg

Le cash flow 

Le cash flow correspond au flux de trésorerie (ou effort d’épargne). Autrement dit, c’est ce qui vous restera à la fin du mois après avoir déduit l’ensemble de vos dépenses. Pour connaître ce montant, vous devez effectuer cette formule : recettes - dépenses. 

Dans les recettes, vous ajoutez le loyer mensuel ainsi que les charges récupérables. Et dans les dépenses, vous insérez tous les frais relatifs au bien immobilier (mensualités d’emprunt, charges de copropriété, taxes, …). 

🎉 Bonne nouvelle : pour éviter de perdre trop de temps et d’énergie dans ces calculs et/ou estimation de loyers et charges, il est aussi possible d’utiliser notre outil de simulation d’investissement locatif.

Simulez votre projet locatif avec notre outil

Pour simplifier l’étude de rentabilité, Horiz.io vous propose son simulateur en ligne. 

Notre logiciel traite de nombreuses données et réalise tous les calculs à votre place !

Il vous suffit simplement de renseigner les informations à votre disposition, telles que la ville, le montant de votre investissement immobilier, votre situation personnelle, la présence de travaux à réaliser, votre régime fiscal, etc. 

Grâce à toutes ces données, notre outil est capable de simuler votre investissement locatif avec précision. 

Vous retrouverez alors les informations suivantes ; 

  • Les calculs de rentabilité et de cashflow
  • L’estimation du loyer et des charges : cela dépend de la ville et de la superficie du logement. 
  • L’estimation de l’emprunt : en fonction de vos revenus et de votre projet, il peut vous indiquer le montant des mensualités, la durée et le taux du crédit immobilier. 
  • Le choix du régime fiscal : en étudiant votre situation personnelle, notre outil de simulation d’investissement locatif est capable de vous orienter vers le régime fiscal le plus avantageux (LMNP, Pinel, Denormandie, Censi Bouvard, …). 
  • La plus-value lors de la revente : si vous prévoyez de revendre, il vous précise le montant de la plus-value après X années de détention. 
  • La comparaison des prix d’achat sur le secteur : cela vous permettra de savoir si vous achetez au bon prix. 
calcul rendement locatif

Comment calculer votre rendement locatif ?

Grâce à notre simulateur, calculez la rentabilité de n’importe quel bien immobilier !

Marie
Marie
Customer Success Manager

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