Source : Rapport intitulé “Propositions de réforme de la fiscalité locative” (mai 2024)
Marché locatif en France : l’offre de meublés progresse
Depuis quelques années, le marché immobilier français est en mutation. La hausse des taux d'intérêt et les restrictions bancaires ont ralenti les ventes immobilières, particulièrement pour les locations nues de longue durée. Parallèlement, les locations meublées, tant pour de longues durées que pour du tourisme, connaissent une croissance rapide.
Le nombre de logements mis en location sur les plateformes de réservation type Airbnb est passé de 855 000 en 2019 à 1 119 000 en 2023, soit +40% en quatre ans.
Ces tendances ont accentué la pénurie de logements abordables dans plusieurs grandes villes françaises comme Paris, Montpellier, La Rochelle ou Annecy, créant un besoin urgent de réformes fiscales.
Actuellement, la fiscalité locative en France favorise les locations meublées par rapport aux locations nues. Les locations meublées bénéficient d'abattements et d'amortissements plus généreux, ce qui crée une distorsion sur le marché et décourage les investissements dans les locations nues. Cette situation rend difficile pour les ménages de trouver des logements abordables pour de longues durées.
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Les objectifs de la réforme de la fiscalité locative en 2024
La mission confiée à la députée Annaïg Le Meur vise à :
- Encourager la location longue durée comme résidence principale.
- Rendre les logements plus abordables.
- Simplifier le cadre fiscal actuel.
Pour atteindre ces objectifs, plusieurs scénarios de réforme ont été proposés, chacun avec ses avantages et ses implications budgétaires.
5 scénarios de réforme fiscale proposés
Scénario 1 : Unification totale des régimes
- Mesures proposées : Tous les revenus locatifs (à l'exception des revenus professionnels de location meublée) seraient imposés comme revenus fonciers. Le plafond du micro-foncier serait relevé à 30 000€ avec un abattement de 40%, et les amortissements seraient supprimés dans le régime réel.
- Impact budgétaire : Un gain budgétaire estimé à 266 M€.
Scénario 1bis
- Mesures proposées : Similaire au Scénario 1, mais avec un abattement de 50% pour le régime micro.
- Impact budgétaire : Gain budgétaire réduit à 25 M€, impactant moins de foyers fiscaux.
Scénario 2 : Distinction par la durée de location
- Mesures proposées : Abattement de 40% pour les locations de longue durée et de 30% pour les courtes durées.
- Impact budgétaire : Gain budgétaire estimé entre 290 M€ et 380 M€.
Scénario 2bis
- Mesures proposées : Abattement de 50% pour les locations de longue durée et de 30% pour les courtes durées.
- Impact budgétaire : Gain budgétaire estimé entre 65 M€ et 250 M€.
Scénario 3 : Amortissement spécifique pour la location longue durée
- Mesures proposées : Ajout d’un amortissement forfaitaire de 2% pour les locations de longue durée.
- Impact budgétaire : Potentiellement élevé, nécessitant des ajustements supplémentaire
3 mesures complémentaires à la réforme fiscale
Renforcement des dispositifs fiscaux existants
- Loc’Avantages 2024 : Augmentation de la rentabilité pour développer une offre locative privée accessible.
- Loi Denormandie : Promotion de la rénovation énergétique en centre-ville avec une pérennisation jusqu’en 2030 (alors que le dispositif Denormandie est censé prendre fin au 31 décembre 2027).
Réformes pour les Loueurs Meublés Professionnels (LMP)
- Seuil d’accès : il serait relevé à 30 000€.
- Calcul des revenus : Intégration des revenus de capitaux mobiliers dans le calcul.
- Maintien du régime : Le régime initial serait maintenu pendant la première année de dépassement du seuil.
Réformes pour les Locations Nues et Meublées Non Professionnelles (LMNP)
- Seuil de passage : il serait relevé à 30 000€.
- Calcul des plus-values : Révision pour un calcul plus équitable.
- Unification des régimes : Imposition dans la catégorie des revenus fonciers pour plus de simplicité.
Quels impacts de la réforme de la fiscalité locative pour les investisseurs ?
Cette nouvelle réforme proposée vise à créer un environnement fiscal plus équitable et incitatif pour les investisseurs immobiliers, tout en répondant aux besoins urgents de logements abordables en France. En tant qu'investisseur, il est essentiel de rester informé des évolutions législatives et d'adapter vos stratégies d'investissement en conséquence. Voici quelques conseils pratiques :
- Diversifiez vos investissements : Considérez à la fois les locations nues et meublées, en tenant compte des nouveaux abattements et des possibilités d’amortissement.
- Mettez l'accent sur les locations de longue durée : Profitez des avantages fiscaux et contribuez à résoudre la crise du logement.
- Restez informé des dispositifs fiscaux existants : Utilisez les dispositifs Loc’Avantages et Denormandie pour maximiser vos rendements.
En suivant ces recommandations, vous pouvez non seulement améliorer la rentabilité de vos investissements, mais aussi jouer un rôle crucial dans la création d’un marché locatif plus stable et équitable.
