Immeuble écologique : miser sur le futur !

C’est quoi un bâtiment écologique ?

L’immobilier écologique représente grossièrement l’immeuble du futur, soulevé par cette notion de construire en respectant davantage l’environnement. On parle d’ailleurs souvent de green building pour parler de ces méthodes de construction. Toutefois, le terme est encore assez peu défini et la définition d’un bâtiment écologique varie grandement d’un expert à un autre. Globalement, les matériaux utilisés doivent être naturels et l’utilisation de produits toxiques dans la fabrication industrielle de ces matériaux doit être proscrite. Le transport vers les chantiers est également à prendre en considération pour limiter les émissions de carbone dans toute la portée du projet, du début des plans de construction à la livraison de l’immeuble vert.

Les adeptes de cette bioconstruction partent du principe que le bâtiment doit pouvoir s’adapter à l’Homme et qu’il est important de considérer son bien-être pour que les futurs occupants ne soient pas tentés de partir après de courtes périodes d’habitation. L’isolation thermique est évidemment renforcée, favorisant une consommation énergétique faible et donc des factures également plus légères pour les habitants. La notion de lean construction (concept japonais du lean management appliqué au secteur de la construction, visant à limiter le gaspillage en gestion de projets), s’inscrit tout autant dans la volonté des bioconstructeurs de respecter un chantier sain et respectueux de l’environnement.

Les grandes lignes de la construction durable immobilière pour obtenir des immeubles écologiques se résument ainsi en 3 points :

1. La réduction de la pollution et des déchets pour arrêter de nuire à l’environnement (recyclage, stopper la surconsommation, changement d’organisation, etc.).
2. L’usage optimisé des ressources énergétiques, de l’eau et des matériaux naturels disponibles.
3. La protection de la santé des occupants de l’immeuble et de celle des employés (associée à une meilleure productivité des employés).

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Les caractéristiques de l’immobilier durable 

Afin de s’ancrer concrètement dans cette démarche responsable de démultiplier le nombre d’immeubles écologiques en France, les promoteurs ont plusieurs principes, reposant sur les critères de validation suivants :

• Le choix de matériaux de construction recyclés, respectueux de l’environnement ou d’origine naturelle, excluant ceux issus de la pétrochimie.  
• Un emplacement bien pensé pour éviter tout éventuel problème de déperdition de chaleur ou autre, en veillant à ne pas impacter négativement la réserve végétale et forestière de la commune.
• L’utilisation de panneaux solaires « hybrides », permettant la production d’énergie, qu’il s’agisse d’eau chaude ou d’électricité.
• La construction d’une toiture et de murs aux propriétés optimales d’isolation thermique pour garantir une opacité énergétique intérieure. 
• L’installation minutieuse d’un système de ventilation efficace et performant sur le long terme, pour bannir l’humidité de l’immeuble (génératrice de problèmes de santé et d’allergies, source de difficulté à chauffer).

Pour acheter un immeuble biologique, construit dans le sens de la transition énergétique, ou pour faire construire un bâtiment à l’architecture écologique, il est bon de pouvoir s’appuyer sur ces labels et autres certifications décernés dans le secteur et validant une construction d’immeuble écologique :

• le label BBC et RT 2012 ;
• la norme RT 2020 ;
• le label Effinergie + ;
• les certifications Habitat & Environnement et HQE.

Immeuble écologique : pourquoi opter pour un investissement socialement responsable ?

L’investissement solidaire et responsable (label ISR) est encore minoritaire dans les portefeuilles des Français investisseurs, sans doute parce que nous en sommes encore qu’aux balbutiements de ce changement d’axe. Pour autant, de plus en plus de personnes semblent sensibles à l’écoresponsabilité, ce qui se répercute dans un premier temps sur les dépenses quotidiennes (courses, restaurants, moyens de transport, etc.). Dans un second temps, les lieux de vacances et les lieux de vie sont également passés au crible de plus en plus par les ménages, soucieux d’une qualité de vie en résonance avec la préservation de notre planète.

Si pour l’instant l’immobilier ancien semble toujours plus attractif pour investir dans l’immobilier locatif, qu’en sera-t-il dans une vingtaine d’années lorsque ces mêmes biens se trouveront sur le même marché que d’autres à la capacité de production d’énergie exponentielle ? C’est une question à se poser, car un bien ancien consomme beaucoup, ce qui renvoie à des factures énergétiques lourdes, là où un immeuble écologique vise à s’autosuffire énergétiquement…

Pour toutes ces raisons, l’immobilier vert s’inscrit dans un projet d’investissement à long terme et pourrait bien être une mine d’or pour les investisseurs l’ayant compris suffisamment tôt. De même, de façon plus générale, les investissements labellisés ISR tendent à générer des taux de rentabilité de plus en plus conséquents à mesure que nous avancerons dans la transition écologique mondiale. 

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Comment rendre un immeuble écologique ?

Pour tenter d’obtenir un immeuble autosuffisant quand on part d’une construction ancienne, il faut avant tout se focaliser sur les plus gros postes de travail qui plombent la capacité énergétique du bâtiment. Dans cette volonté de recourir à une rénovation énergétique totale, il faut donc commencer par un bilan énergétique complet et détaillé, réalisé par un expert diagnostiqueur. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) associé à l’audit énergétique entier de l’immeuble donne alors plusieurs solutions pour résoudre les problématiques constatées. Il peut s’agir de recourir à :

• l’isolation des combles perdues (au niveau des parties communes) ; 
• l’isolation de vannes, compteurs, réducteurs, robinets dans la chaufferie ; 
• l’isolation de tous les réseaux de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire (dans les parties communes non chauffées) ;
• l’installation de chaudières à condensation si chauffage individuel, ou d’un système de chauffage collectif à énergie renouvelable, etc. 

C’est ensuite le maître d’œuvre engagé qui prendra le relai pour mener à bien le suivi du chantier et qui s’occupera de jouer le rôle d’interlocuteur pour les copropriétaires et les syndics. D’ailleurs, dans le cas d’un immeuble en copropriété, un vote est obligatoire entre tous les copropriétaires, lors d’une assemblée générale, pour valider un projet de travaux énergétiques dans le but de tendre vers la notion d’immeuble écologique.

Défiscaliser écoresponsable en 2023 avec le nouveau Pinel +

Pour investir dans un programme immobilier écologique sans avoir à acheter un immeuble de rapport en entier, vous avez la loi Pinel. Reconduite jusqu’au dernier jour de l’année civile 2024, le dispositif Pinel revoit cependant ses taux de défiscalisation à la baisse. Par ailleurs, il reste intéressant de s’y pencher pour investir dans le neuf. Mieux encore, si vous optez pour le Pinel +, les avantages fiscaux restent inchangés en 2023 et en 2024. 

Le dispositif Pinel +, c’est un prolongement du dispositif d’investissement Pinel de base, avec des critères de qualité en plus (décret n° 2022-384 du 17 mars 2022) :

• disposer de 2 orientations différentes pour les logements T3 et plus ;
• un espace extérieur privatif d’au moins 3 m2 pour un T1 et T2, 5 m2 minimum pour un T3, 7 m2 pour un T4 et 9 m2 à partir d’un T5 ;
• la surface habitable doit s’établir au moins à 28 m2 pour un T1, 45 m2 pour un T2, etc.

Les détails sur la qualité de confort et d’usage des appartements sont inscrits par dans les annexes 3 et 4 de l’article 3 du décret. Quoi qu’il en soit, la performance énergétique de chaque logement d’un immeuble écologique sous Pinel + doit être supérieure à la réglementation en vigueur. Enfin, en 2024, un score A au DPE sera exigé pour tout bien du programme acheté ou construit cette année.

Immeuble écologique : FAQ

Quel mode de chauffage le plus écologique ?

Les systèmes de production de chaleur par le soleil (panneaux photovoltaïques) sont les plus appréciés pour leur respect environnemental, associé à un très bon état de fonctionnement sur la durée. D’un autre côté, vous avez toujours la possibilité de préférer le chauffage au bois ou une pompe à chaleur, qui font tout autant partie des systèmes à énergie renouvelable (aussi valables pour produire l’eau chaude sanitaire).

Quel est le meilleur isolant écologique ?

La laine animale est réputée pour ses propriétés excellentes en matière de résistance thermique, ce qui en fait le meilleur isolant naturel. Par exemple, la laine de mouton résiste très bien à l’humidité. Peu à peu, d’autres alternatives voient le jour, comme la ouate de cellulose, le liège, le bois, etc. 

Comment financer un projet écologique ?

Le crowdfunding immobilier est la méthode de financement la plus fréquemment utilisée par les porteurs de projets immobiliers écologiques. Les particuliers peuvent ainsi investir dans ces sociétés non cotées en bourse, au même titre que les institutionnels, ce qui ouvre une voie de diversification intéressante à ces investisseurs non professionnels. Si en tant que particulier, vous avez une capacité d’endettement, un dossier et un apport en adéquation avec la taille de votre projet, vous pouvez aussi tout à fait passer par un établissement de crédit compétent.