Défiscalisation immobilier ancien : les meilleurs dispositifs

En investissant dans un bien immobilier, l’acquéreur fait face à plusieurs choix, dont celui d’acheter dans l’ancien ou dans le neuf. Et souvent, ces choix varient en fonction de l’objectif de l’acheteur et des avantages fournis. D’ailleurs, en ce qui concerne les logements locatifs, le choix d’investir dans l’ancien vous permet de profiter d’avantages fiscaux intéressants. En effet, pour encourager les investissements locatifs dans l’ancien, l’État a mis en place des dispositifs de défiscalisation pour ce type d’achat.

Mais qu’est-ce qu’au juste l’immobilier ancien ? Quels sont les avantages à investir dans l’immobilier ancien ? Comment défiscaliser en achetant dans l’ancien ? Toutes les réponses à vos questions sont dans cet article.

Défiscalisation Impôt
Mise à jour le 18 Novembre 2022
defiscalisation immobilier ancien

Qu’est-ce que l’immobilier ancien ? 

Le terme “immobilier ancien” désigne :

  • Les logements construits il y a plus de 5 ans 
  • Les logements ayant fait l’objet d’une mutation (achat, vente, donation…) 

Si vous investissez dans l’un de ces deux types de biens, vous investissez donc dans l’immobilier ancien.

Un investissement dans l’ancien permet de profiter de certains avantages que le neuf n'octroie pas. Ces avantages au niveau du prix, de l’emplacement mais aussi au niveau de la fiscalité rendent l’ancien attractif. En effet, la plupart du temps, acheter dans l’ancien rime avec un prix d’achat inférieur de 15 à 30% en moyenne à celui du neuf. Afin d’encourager l'accès au logement mais aussi d’assurer la préservation du patrimoine national, les dispositifs d’investissement locatif défiscalisants dans l'ancien se multiplient et évoluent d’une année à l’autre. La défiscalisation immobilière dans l’ancien concerne deux types de logements :

  • Des locaux nécessitant des travaux pour être transformés en logements
  • Des logements nécessitant des travaux

Comment défiscaliser en investissant dans l'immobilier ancien ?

La défiscalisation dans l’ancien s’applique à travers différents dispositifs, pensés pour répondre aux objectifs de rentabilité des investisseurs en plus de réduire leurs impôts. Les avantages que ces lois octroient prennent la forme de réductions ou déductions avantageuses. D’ailleurs, les taux de réduction fiscale sur les revenus des logements mis en location varient en fonction de différents critères et situations (zones, prix du loyer, durée de location, budgets des travaux, ressources des locataires etc.). Pour cela, les ministères chargés du budget et du logement ont établi un classement des zones. Ce classement prend en compte l’importance du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs. La zone A bis par exemple correspond aux territoires où le déséquilibre entre l’offre et la demande est le plus important ; tandis que la zone C correspond aux zones où le déséquilibre entre l’offre et la demande est moindre.

Carte du zonage Abis, A, B1, B2 et C

Carte des zones A B C-min.jpeg

Source : ecologie.gouv.fr

Les avantages fiscaux de la loi Pinel ancien

Le dispositif Pinel d’investissement locatif concerne les logements qui répondent à une catégorie de critères spécifiques et s’applique également aux logements anciens ayant besoin de travaux de réhabilitation. En effet, la loi Pinel s’applique sur les logements remplissant les conditions suivantes : 

  • Se situant dans un immeuble d’habitation collective
  • À un prix d’achat de 300 000 euros maximum
  • À un prix de 5 500 euros par m2 de surface habitable 
  • En zone A, A bis et B1
  • Destinés à la location 
  • Ayant fait l’objet de travaux de rénovation/réhabilitation importants 
  • Loués nu et répondant aux seuils de performances énergétiques requises (disponibles sur le site officiel du gouvernement)
  • Loués pour une durée minimale de 6 ans 
  • Loués à une personne extérieure au foyer fiscal du propriétaire

Les travaux ont pour objectif de transformer le logement en un bien neuf. Par la suite, en fonction du nombre d’années pendant lesquelles votre propriété est louée, les réductions d’impôt seront applicables. Voici les taux de réduction d’impôt accordés grâce au dispositif Pinel d’investissement locatif :

Taux de réduction sur les revenus locatifs en fonction du bail de location sous Pinel

Durée de location 6 ans 9 ans12 ans
Taux de réduction fiscale 12%18%21%

Par ailleurs, des plafonds de loyers mensuels sont à respecter pour pouvoir profiter des avantages fiscaux offerts. Ces plafonds s’articulent comme suit : 

  • Bien situé en Zone A Bis ⇒ 17,62 euros par m2
  • Bien situé en Zone A ⇒ 13,09 euros par m2
  • Bien situé en Zone B1 ⇒ 10,55 euros par m2
  • Bien situé en Zone B2 et C ⇒ 9,17 euros par m2

Pour approfondir le sujet : Pinel dans l’ancien : définition, avantages et conditions

Denormandie : quelles sont les conditions ?

Le dispositif Denormandie concerne tout investissement dans des logements locatifs situés dans un bâtiment ancien, ayant un besoin de rénovation sur le plan énergétique. Depuis janvier 2019, cette loi vous fait bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. L’application du dispositif Denormandie se fait, seulement si le bien répond aux critères suivants : 

  • L’achat a été réalisé entre 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023
  • Le prix d’achat respecte le seuil de 300 000 euros maximum
  • Un prix maximum de 5 500 euros par m2 de surface habitable 
  • Le bien se trouve dans une zone nécessitant une réhabilitation élevée ou dans une zone éligible à la convention ORT (Opération de revitalisation de territoire) ou à une convention similaire
  • Le logement a fait l’objet de travaux importants qui représentent au moins 25% de l’investissement
  • Les travaux ont été réalisés par un professionnel RGE (Reconnu Garant de l'Environnement)
  • Le logement est loué à une personne extérieure au foyer fiscal et avec des revenus respectant des plafonds réglementés 
  • Le montant du loyer respecte les plafonds de loyers selon la zone (similaires aux plafonds de loyers de la loi Pinel)

Semblables à celles du dispositif Pinel, les réductions d’impôt que confère la loi Denormandie varient en fonction de la durée de location du logement réhabilité.

Taux de réduction d’impôt sur le revenu en fonction de la durée sous la loi Denormandie

Durée de location 6 ans 9 ans12 ans
Taux de réduction fiscale* 12%18%21%

Source : economie.gouv.fr *Applicable sur le prix de revient net du bien

Dispositif de défiscalisation immobilier ancien Loc’Avantages

La nouvelle loi "LocAvantages", anciennement appelée loi Cosse, remplace les dispositifs Besson ancien et Borloo ancien. Celle-ci aborde la notion du “Louer abordable” et octroie des avantages fiscaux à toute personne louant son bien à un prix inférieur au prix moyen du marché local et répondant à certains critères. En effet, le dispositif Loc'Avantages met en place un système de réductions fiscales variant de 15 à 65% du revenu brut des logements loués. Que vous soyez déjà propriétaire ou nouvel acquéreur, cet avantage fiscal vous est attribué seulement si vous en faites la demande sur la plateforme de l’Anah. Par ailleurs, il faudra que votre logement réponde à ces conditions :

  • Le logement doit être loué non meublé en tant que résidence principale du locataire, pour une durée minimum de 6 ans
  • Les montants du loyer et des revenus du locataire ne doivent pas dépasser les seuils fixés par l’État (seuils disponibles sur le site de l’Anah)
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être compris entre A et D
  • Le locataire ne doit pas avoir de liens familiaux avec le propriétaire

Taux des réductions fiscales selon les niveaux de loyer du dispositif Loc’Avantages

Niveau du loyer mensuelDifférence par rapport aux loyers du marché local Réduction d’impôts sur les revenus bruts du logement, en cas d’intermédiation locative (agence immobilière à vocation sociale)Réduction d’impôts sur les revenus bruts du logement, sans intermédiation locative (agence immobilière à vocation sociale)
Loc 115% en dessous 20%15%
Loc 230% en dessous 40%35%
Loc 3 45% en dessous 65%L’intermédiaire locative est obligatoire

Source : economie.gouv.fr

De ce fait, ces taux montrent que la réduction varie en fonction du prix du loyer, ainsi que de l’assistance d’intermédiation locative. De même, plus le prix du loyer est inférieur, plus l’avantage est important. 

Monuments Historiques et avantages fiscaux dans l'ancien

Les immeubles classés “monuments historiques” et éligibles à certains avantages fiscaux sont les suivants :

  • Bâtiments classés monuments historiques 
  • Bâtiments labellisés “Fondation du patrimoine” 
  • Immeubles faisant partie du patrimoine national et agréé par l'État avant le 31 décembre 2013

Ces biens sont valorisés grâce à leur rareté. De ce fait, il n’y a pas de condition liée à la localisation du bien mais seulement qu’il soit conservé par le même propriétaire pour une durée d’au moins 15 ans. En remplissant le formulaire n°2044 de la déclaration des revenus fonciers, trois cas de figure sont possibles : 

  • Le bien ne génère aucun revenu  
  • Le bien génère des revenus mais le propriétaire ne l’occupe pas 
  • Le bien génère des revenus et le propriétaire l’occupe

La loi Monuments historiques ouvre droit à une déduction d’impôt. Ces déductions fiscales varient selon la situation. Dans le cas où le bien ne génère aucune recette, le propriétaire a alors accès à une déduction de : 

  • 100% des dépenses liées aux travaux
  • 50% des charges si la propriété n’est pas ouverte au public
  • 100% des charges si la propriété est ouverte au public au moins 50 jours par an 

Dans le cas où le bien génère des revenus mais le propriétaire ne l’occupe pas, les avantages fiscaux se présentent comme suit : 

  • Une déduction de 100% des charges pesant sur les revenus fonciers 
  • Un abattement fiscal de 2 290€ est accordé si le bâtiment offre un jardin ou parc ouvert au public. Dans le cas contraire, l'abattement s’élève à 1 525€.

La défiscalisation avec le dispositif Malraux

Mise en place en 1962, la loi Malraux a pour but d’encourager l’acquisition ainsi que la réhabilitation de logements anciens pour en faire des logements locatifs. Ce dispositif permet de préserver l’architecture française à travers des réductions d’impôt.

Ces avantages fiscaux s’appliquent sur les travaux initiés et varient selon la localisation et montant des travaux, comme suit :   

  • 30% de réduction sur les impôts dûs, si des travaux de rénovation ont été réalisés sur un bien localisé au sein d’un site patrimonial PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur), mais aussi dans les quartiers QAD (quartiers ancien dégradés), et les quartiers classés NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain). 
  • 22% de réduction sur les impôts dûs, si des travaux de rénovation ont été réalisés sur les immeubles dont le plan de rénovation est jugé d’utilité publique ou si résidence bâtis sur un Site Patrimonial Remarquable avec un accord de PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine). 

Cependant, il est important de savoir que ce montant de réduction ne peut excéder la somme maximale de 100 000 euros.

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