Amortissement loueur en meublé non professionnel : définition
Pour commencer, il est bon de se rappeler ce qu’est l’amortissement immobilier. Amortir un bien immobilier, c’est tenir compte de la dépréciation du logement dans le temps, et donc de sa perte de valeur due à sa vétusté. En d’autres termes, cette dépréciation est prise en compte dans votre imposition. Vous lissez sur plusieurs années les pertes de valeur de vos murs et du mobilier hors taxe. Cette dépréciation se voit alors comptabilisée comme une charge non décaissée. En tant que loueur en meublé non professionnel, vous pouvez amortir à 100 % les coûts suivants :
- les frais d’acte ;
- le montant hors taxe du bien immobilier ;
- la somme hors taxe du mobilier (factures d’achat à l’appui) ;
- la totalité des travaux de rénovation du bien
Attention toutefois, le terrain n’est pas amortissable. Pour ce qui est du reste, des durées différentes sont appliquées en fonction de la nature de l’amortissement LMNP. Par conséquent, les frais d’acte et l’immobilier peuvent s’amortir sur des périodes assez longues de 25 à 40 ans, soit 2 à 4 % par an. Du côté du mobilier, vous amortissez sur 5 à 10 ans en moyenne, soit 10 à 20 % à l’année.
Cependant, cet avantage n’existe que pour les investisseurs disposant du statut LMNP. Il faut donc respecter les conditions d’exigibilité du régime pour pouvoir bénéficier de l’amortissement pour réduire considérablement ses prélèvements d’État. Si vous bénéficiez du dispositif Censi Bouvard, vous ne pouvez pas le cumuler avec le principe de l’amortissement, qui vous est donc impossible. En revanche, vous pouvez tout à fait mettre en location votre bien dans une résidence de services, à la seule condition qu’il ne soit pas régi par la loi Bouvard.
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LMNP amortissement : quelques détails sur la fiscalité
Le régime LMNP dispose de gros avantages, mais à condition de pouvoir supporter les conditions requises pour conserver ce statut. Vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser la somme de 23 000 € et plus de 50 % de la totalité des ressources de votre foyer fiscal. L’autre condition primordiale s’avère de s’engager à louer le bien meublé, c’est-à-dire équipé selon la législation en vigueur et la liste d’équipements minimums obligatoires à mettre à disposition des locataires.
Une fois votre activité de loueur LMNP lancée (après immatriculation et obtention du numéro de SIRET), vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
- le régime forfaitaire micro-BIC : c’est le régime de base, sauf si vous optez directement pour le régime réel. Vous disposez d’un abattement fiscal de 50 % sur vos recettes locatives de l’année.
- le régime BIC au réel : c’est le régime préféré des investisseurs LMNP, car c’est grâce à lui que vous pouvez déduire l’entièreté de vos charges attenantes à l’acquisition de votre logement, y compris les travaux, et le « bonus » de l’amortissement LMNP. Dès lors que vous achetez un bien ancien à destination de la location meublée et que vous cochez les cases pour décrocher le statut LMNP, alors optez directement pour le régime réel. Dans le cas d’un logement neuf, nous vous le conseillons également, notamment pour pouvoir amortir ses murs et tout le mobilier.
Dépenses amortissables en LMNP
La durée d’amortissement en location meublée dépend de la nature du désigné (gros œuvre, meubles, immobilier, etc.). Il faut également que le coût du bien, de la prestation ou de l’objet soit égal ou supérieur à 600 €, et payé après l’achat du logement (le début de l’activité), factures à l’appui. Évidemment, chaque demande d’amortissement doit concerner quelque chose ayant un lien direct avec votre bien immobilier en location LMNP. Bien souvent, les investisseurs LMNP amortissent les dépenses liées aux travaux et le coût des meubles. La durée d’amortissement doit être réaliste et doit être renseignée. Par exemple :
- 15 ans pour un changement de parquet ;
- 10 ans pour un gros rafraîchissement de peinture ;
- 10 ans pour un nouveau canapé ;
- 6 ans pour un lit, etc.
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Exemple de calcul d’amortissement pour investissement LMNP
Un investissement LMNP pour amortissement ne doit pas se faire à l’aveugle, comme il en va de même pour n’importe quel placement financier. C’est pourquoi une illustration peut s’avérer utile et plus parlante que des centaines d’explications :
M. X décide d’acheter un appartement pour la somme de 200 000 €. Pour calculer le montant annuel de déficit que peut obtenir M. X sur 25 ans, il divise 200 000 par 25, ce qui lui donne 8 000. Les frais de notaire ont coûté à M. X près de 15 000 €. Ceux-ci sont aussi amortissables sur 25 ans. Alors en divisant ces charges par 25, il obtient 600. Enfin, il comptabilise l’ensemble du mobilier investi pour son appartement à louer meublé. Il compte 5 000 €. Il divise la somme par 5 pour obtenir son amortissement annuel pour les meubles : 1 000 €.
M. X n’a plus qu’à additionner les 3 résultats obtenus pour obtenir son amortissement annuel : 8 000 + 600 + 1 000 = 9 600 € par an pendant 5 ans, puis 8 600 € annuel pendant les 20 autres années restantes (M. X aura fini d’amortir son mobilier).
Pour finir, M.X indique 10 000 € comme recettes locatives perçues au cours de l’année fiscale dite. En déduisant l’amortissement LMNP de son projet immobilier, soit 9 600 €, il doit déclarer uniquement 400 € de revenus locatifs annuels pour cette période… une défiscalisation lui permettant d’avoir une imposition quasiment nulle sur son activité commerciale de loueur en meublé non professionnel !
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Location meublée non professionnelle : gestion du déficit d’amortissement
Comme vous l’avez constaté, la location meublée en LMNP dispose d’une fiscalité très attrayante lorsque l’on sait en profiter. Par ailleurs, il est impossible de générer un déficit d’exploitation avec les amortissements LMNP. Toutefois, là encore, un avantage s’y cache. En effet, dans le cas d’un bilan négatif, vos amortissements peuvent être différés lorsque votre activité de location meublée en LMNP dégagera un bénéfice comptable. De plus, aucun plafond de montant ou de durée maximale d’amortissement LMNP n’est exigé. Vous cumulez simplement les déficits pour les années de bénéfices à venir, et ce, sans limite de temps.
Bon à savoir : la gestion du déficit d’amortissement (ou du bénéfice) restant relativement complexe, nous vous conseillons de faire appel à un spécialiste fiscal.
Simulation en ligne avant un investissement locatif meublé
Qui dit investissement locatif, dit forcément objectif de rentabilité, et ce, peu importe la stratégie déployée. Néanmoins, lorsque vous vous engagez dans un projet d’investissement locatif en meublé, alors vous avez une gestion locative et administrative plus conséquente que si vous préférez la location à nue. C’est pourquoi, afin de bien évaluer le cash flow (flux de trésorerie) à venir et les potentiels rendements immobiliers, dont l’amortissement LMNP annuel découlant de votre placement dans la pierre, vous avez tout intérêt à faire quelques calculs en amont.
Pour cela, plutôt que de passer par les tableaux Excel classiques, vous avez la possibilité de gagner un temps considérable, et aussi de disposer de plusieurs indicateurs de rendement locatif nécessaires en immobilier locatif grâce à un simulateur de rentabilité locative en ligne.
Chez Horiz.io, en plus de notre calculatrice de rentabilité immobilière, nous vous donnons accès à un espace conçu pour que vous puissiez piloter votre gestion locative, tout en étant entouré d’experts et aidé de nos outils digitaux. Notre solution d’investissement locatif clé en main vous permet même de simuler votre rentabilité en fonction de votre régime fiscal et du dispositif d’État que vous souhaitez utiliser. Par exemple, pour un projet d’achat en LMNP, le rapport vous indique vos rendements nets possibles (plusieurs indicateurs donnés) et vous pouvez même comparer le résultat avec la location à nue et son régime foncier par exemple, ou avec la loi Pinel, etc.
Enfin, notre logiciel vous fournit un tableau d’amortissement LMNP complet, pour que vous puissiez vous concentrer sur l’essentiel, sans passer à côté de tous les avantages fiscaux de ce statut immobilier privilégié !
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LMNP amortissement : FAQ
Pourquoi amortir un bien immobilier ?
La principale raison d’amortir son investissement dans la pierre est d’optimiser sa fiscalité. Cela permet d’obtenir un résultat d’activité nul pour que l’imposition sur vos revenus locatifs soit amoindrie, voire devienne inexistante.
C’est quoi la loi LMNP ?
Le statut LMNP, qui signifie Loueur en Meublé Non Professionnel, est un régime fiscal permettant à tout investisseur immobilier français de profiter d’une fiscalité avantageuse. La réduction d’impôts qui en découle est une contrepartie de la mise en location meublée de son bien immobilier. Un plafond de recettes locatives est cependant fixé à 23 000 € annuel.
Quand faire du LMNP ?
Vous pouvez mettre un bien en location meublée non professionnelle à partir du moment où vous souhaitez générer des revenus locatifs de la manière la plus optimisée fiscalement en louant votre logement meublé.
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