LMNP immobilier : guide complet

Parmi les diverses manières de placer son épargne dans la pierre, la Location Meublé Non Professionnelle (LMNP) en est une très prisée. Il s’agit d’un statut que vous pouvez obtenir dès lors que votre stratégie pour investir dans l’immobilier locatif inclut de la location meublée. Toutefois, ce régime fiscal n’est pas le seul, car vous avez le choix avez le statut LMP, pour être dans ce cas Loueur en Meublé Professionnel. Ici, nous allons nous attarder sur le premier cas. Alors, pourquoi préférer être LMNP en immobilier et comment faire ? Quels sont les seuils à respecter et quels avantages offre cet investissement locatif immobilier meublé ? Découvrez notre dossier complet sur le sujet !

Investissement immobilier
Location meublée
Lmnp
Mise à jour le 06 Juillet 2023
LMNP immobilier

Qu’est-ce qu’un loueur en meublé non professionnel ?

LMNP définition 

Avant de découvrir les conditions et avantages du LMNP, revenons sur sa définition. Le loueur en meublé non professionnel est un investisseur locatif particulier qui désire investir une partie de ses capitaux (ou uniquement grâce à l’effet de levier bancaire), dans la location meublée. Comme son nom l’indique, il n’agit pas en professionnel de l’immobilier, bien qu’il soit dans l’obligation d’ouvrir son entreprise pour commencer son activité, afin d’obtenir son numéro de SIRET.

L’investisseur en immobilier LMNP est dispensé d’enregistrement au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), à l’inverse des professionnels du secteur. De ce fait, son activité reste limitée.

LMNP conditions

Effectivement, pour exercer votre activité et commencer à investir dans l’immobilier locatif meublé, vous devez cocher plusieurs cases légales. Pour commencer, vous devez être un contribuable français et être majeur. Ensuite, lors de la définition de votre projet immobilier, il faut que vous ayez pris le parti de mettre votre logement actuel ou votre future acquisition en location meublée. Il peut tout à fait s’agir de location longue durée ou courte durée, cela n’a pour l’instant pas d’importance.

Ensuite, nous arrivons à la limite principale de l’activité de loueur en meublé non professionnel : le plafond de chiffre d’affaires annuel à respecter. Il est de 23 000 € et il ne doit pas non plus excéder 50 % de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal.

Si vous ne remplissez pas l’une de ces conditions, le statut immobilier du LMNP ne vous serait pas octroyé et vous passeriez automatiquement en LMP, avec toutes les contraintes et lourdeurs administratives que cela impose, en plus d’une fiscalité bien moins avantageuse, surtout pour un investisseur novice dans le secteur immobilier. En réalité, lorsque l’on débute dans l’immobilier locatif, ou que l’on ne dispose pas d’un patrimoine immobilier suffisamment conséquent avec un fort cash flow et une bonne dynamique de rentabilité annualisée, c’est très simple de savoir quel statut est le plus intéressant entre le LMP ou LMNP…

À lire aussi : Qu’est-ce que le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ?

LMNP : avantages et inconvénients

Quels inconvénients en LMNP ?

Commençons par les désavantages du régime pour un investissement locatif meublé. Le premier inconvénient que l’on note et découvre assez rapidement en faisant de la location meublée est la gestion locative qui s’avère plus importante que pour de la location nue.

En effet, vous êtes tenue d’équiper votre bien immobilier avec du mobilier conforme aux normes en vigueur, et si vous êtes au régime réel (que l’on expliciter plus bas), alors vous devez conserver chaque facture, ce qui vient alourdir votre balance comptable et administrative. Évidemment, ce mobilier a un coût, en moyenne 5 000 € pour équiper un T2 ou un T3, ce qui n’est pas nécessaire en cas de location vide. De plus, cette fameuse liste d’équipements en immobilier LMNP est importante et doit être correctement lue et respectée. Elle contient les meubles et accessoires obligatoires que doit mettre à disposition le propriétaire bailleur à son locataire. Un manquement aux minimums requis vous expose à de lourdes sanctions juridiques, voire pénales en cas de récidive. Par ailleurs, le Juge se réserve le droit de vous interdire l’accès au statut LMNP si une quelconque anomalie est décrite et dénoncée par votre locataire par exemple.

offre clé en main

Besoin d'être accompagné ?

Simplifiez-vous la vie pour votre location meublée ! Accédez à un pack de meubles personnalisé pour la taille de votre bien.

Ensuite, le plafond de loyers annuels à percevoir découlant de votre activité en LMNP est aussi un frein à ce régime. Toutefois, il faut relativiser le montant de 23 000 €, car il vous laisse largement de la marge pour lancer votre activité immobilière. En effet, à moins que vous ne prévoyiez d’acheter deux immeubles pour faire de la location meublée, vous avez le temps de vous constituer un petit parc immobilier avant d’avoir à vous approcher de cette somme limite.

Dans le même thème : Pourquoi mettre en place un investissement locatif à plusieurs et comment faire ?

LMNP immobilier : nombreux avantages du loueur en meublé non professionnel

LMNP et fiscalité : l’aubaine pour les investisseurs immobiliers

Quand on fait de la location meublée non professionnelle, nous devons sélectionner un régime fiscal entre les deux proposés. Dès votre ouverture d’activité et l’activation de votre SIRET, l’administration fiscale vous assujettira automatiquement au régime forfaitaire des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), le micro-BIC, à moins que vous ne spécifiiez votre choix. Ce premier niveau de fiscalité s’apparente au régime forfaitaire foncier (microfoncier), mais pour le meublé. Ici, vous bénéficiez d’un abattement sur vos revenus locatifs annuels de 50 % (contre 30 % en location à nue au foncier). C’est un choix intéressant, mais pas le plus avantageux toutefois.

En effet, la plupart des investisseurs immobiliers LMNP choisissent de s’inscrire directement au régime réel. Notez que lors de votre demande, vous devrez accepter de rester affilié au régime BIC réel pendant les 3 prochaines années au minimum, à vous dans ce cas d’avoir fait les calculs en amont, seul ou avec l’aide d’un expert-comptable ou fiscaliste.

Quoi qu’il en soit, au régime réel, chacune de vos charges assimilées directement à votre projet locatif meublé est déductible de vos recettes locatives. Il peut s’agir de vos frais de notaires, des intérêts de votre emprunt bancaire, de vos travaux de rénovation ou encore des charges de copropriétés, etc. Alors, si vous avez pour objectif d’acheter un bien pour le rénover avant de le mettre en location meublé sous le statut LMNP, optez directement pour le régime réel. En fait, dès lors que vous calculez que vos charges dépassent 50 % de vos loyers perçus, le réel est plus avantageux.

L’amortissement en LMNP : immobilier et mobilier

Le Graal de ce statut réside dans la possibilité que vous ayez d’amortir le coût de votre bien immobilier. Au fur et à mesure du temps qui passe, votre logement se déprécie et cela représente une sorte de perte d’argent pour l’investisseur. Alors, pour compenser cela, la dépréciation de votre bien vous est rendue sous forme d’abattements sur votre imposition, lissés sur plusieurs années. Concernant le mobilier, cela fonctionne de la même manière pour chaque meuble ou équipement d’un montant égal ou supérieur à 500 €, mais pas dans les mêmes conditions et durées.

Bénéficier d’un amortissement de son bien immobilier et des meubles qui le composent est vraiment l’avantage le plus marquant du statut LMNP en immobilier, car, cumulé au contexte fiscal de base, vous pouvez vous retrouver à ne payer aucun impôt sur votre activité immobilière…

LMNP amortissement fonction.jpg

L’investissement locatif clé en main pour débuter la location meublée

Chez Horiz.io, nous avons développé une solution 100 % digitale destinée à aider les investisseurs immobiliers dans le locatif. En effet, nous avons compris que beaucoup de particuliers ne franchissent pas le cap de l’investissement dans la pierre simplement parce qu’ils ont peur d’échouer, par manque de temps ou de connaissances, voire par sentiment d’insécurité et d’illégitimité. C’est pourquoi nous avons créé deux logiciels intelligents : une calculette de rendement immobilier et un outil de gestion locative en ligne.

Pour compléter notre offre, nous mettons désormais à votre disposition un service d’investissement immobilier clé en main.

investissement locatif accompagné

Intéressé par l'investissement locatif rentable ?

Précisez votre projet d'investissement et profitez d'un accompagnement sur-mesure pour trouver le bien rentable !

Enfin, si vous hésitez à vous lancer dans l’immobilier comme loueur en meublé non professionnel, nous vous invitons dès à présent à essayer notre simulateur de rendement en ligne, pour que vous puissiez avancer sereinement dans ce projet, tout en optimisant chacun de vos placements dans la pierre !

LMNP immobilier : FAQ

Quels sont les avantages du LMNP ? 

En optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel, vous profitez d’une solution de défiscalisation, notamment au régime réel. De plus, vous pouvez cumuler d’autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Censi Bouvard. La récupération de la TVA selon certains critères et l’amortissement de votre bien sont aussi de gros points positifs qui attirent les investisseurs vers ce régime.

Quelle résidence de services est la plus rentable en LMNP ? 

Les résidences pour seniors sont des opportunités d’investissement immobilier locatif en meublé non professionnel, car la demande est en hausse depuis 2021. De nombreuses constructions devraient voir le jour dans les prochaines années, ce qui est intéressant, car les rendements potentiels sont favorables (entre 4 et 5 %).

Puis-je vivre dans mon LMNP ?

Non. Le dispositif de la location meublée non professionnelle suppose un investissement locatif. Ainsi, vous devez vous engager à mettre votre logement en location meublée pour pouvoir prétendre au statut, tout en respectant la législation en vigueur des loueurs LMNP.

Poursuivez votre lecture : Quelques conseils pour enfin devenir rentier immobilier !

Marie
Marie
Customer Success Manager

Annonces exclusives Horiz.io

Voir toutes les annonces »

Vous êtes au bon endroit pour investir dans l'immobilier 🏡

Avantages à prix imbattables
Des avantages à prix imbattables

PNO, GLI, MRH, Expert comptable, retrouvez nos avantages négociés pour booster votre rentabilité

accompagnement clé en main
Besoin d'aide pour votre projet locatif ?

Besoin d'aide pour mener à bien votre projet d'investissement immobilier ? Découvrez notre offre clé en main !

gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo avec notre logiciel

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils accessibles en ligne.

Articles similaires

Comptable LMNP : faut-il en prendre un 

Comptable LMNP : faut-il en prendre un ?

Vous envisagez d’effectuer un premier investissement immobilier locatif meublé et vous vous posez de nombreuses questions d’ordres administratives ? C’est normal, pas de panique ! En effet, vous êtes loin d’être le seul Français à désirer vous lancer dans l’immobilier locatif en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), car ce régime attire chaque année de plus en plus d’investisseurs à la recherche d’opportunités de rendements locatifs. Dans cet article, nous répondons en détails à une question qui revient souvent quant à la comptabilité du loueur meublé : faut-il un comptable en LMNP ? Découvrez ce que dit la loi et nos conseils pour optimiser la comptabilité de votre projet immobilier locatif en meublé !

13 Novembre 2024
Expert-comptable LMNP

Expert-comptable LMNP : 3 avantages d’en avoir un !

Vous êtes un investisseur immobilier locatif et vous avez adopté une stratégie de location en meublé ? Alors, vous êtes sans doute sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), à condition de ne remplir qu’une seule de ces deux conditions : ne pas avoir dépassé le plafond de 23 000 € de recettes locatives annuelles ou avoir une autre activité professionnelle vous apportant plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Si vous remplissez ces deux conditions, alors vous basculez en Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

S’il est d’usage pour toutes les sociétés, et donc pour les loueurs LMP d’avoir un expert-comptable, ça l’est moins pour d’autres investisseurs locatifs non professionnels. Est-ce utile d’en avoir un dans votre situation ? Après avoir passé en revue les formalités comptables à tenir et le coût de faire appel à ce genre d’expert, découvrez 3 atouts majeurs d’avoir un expert-comptable en tant que LMNP.

13 Novembre 2024
Déclaration LMNP 2024

Déclaration LMNP 2024 : le guide complet

Si vous êtes ici, c'est que vous avez décidé de louer sous statut LMNP. Bon choix ! Maintenant, il reste la partie des papiers avec la fameuse déclaration LMNP. Pas de panique, nous vous guidons dans cet article !

10 Octobre 2024
Qu'est-ce que le LMNP ? (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Qu'est-ce que le LMNP ? (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Lorsqu'un propriétaire loue un logement déjà meublé à un locataire, il peut bénéficier du régime dit "LMNP" ou "Loueur en meublé non professionnel". C'est un régime fiscal adapté à ce type de location. Il présente de nombreux avantages et quelques inconvénients que nous allons vous détailler dans cet article.

26 Septembre 2024
location en meuble

Location en meublé : quelles obligations pour le locataire ?

Louer en meublé non professionnel (LMNP) ou en meublé professionnel (LMP) vous expose à des contraintes spécifiques concernant le mobilier à installer dans le logement. En plus d’autres formalités à respecter de votre côté en tant que propriétaire bailleur, vos occupants doivent aussi s’acquitter de certaines obligations à votre égard. S’il n’y a pas de liste des obligations du locataire fournie telle quelle lors de la mise en place de votre projet immobilier locatif, vous pouvez toutefois vous renseigner en amont de la rédaction du contrat de bail. Dans cet article, nous regroupons pour vous les obligations et devoirs des locataires dans le cadre d’une location en meublé.

09 Juillet 2024
avantages LMNP

LMNP avantages : 6 bonnes raisons de choisir ce statut !

Pour investir dans la pierre, de multiples manières sont à votre disposition, qu’il s’agisse de se mettre simplement à louer son logement à nue, d’utiliser des programmes de défiscalisation comme la loi Denormandie, ou encore de faire le choix du meublé. Et parmi chaque catégorie, il y a plusieurs façons de façonner son projet immobilier, car personne n’a exactement le même objectif en investissant dans le locatif.

Pour un certain nombre de particuliers investisseurs par exemple, leur stratégie locative tourne autour de la location meublée non professionnelle, et ce, pour de bonnes raisons. Alors, qu’est-ce qui pousse les contribuables français à se tourner de plus en plus vers le statut du LMNP ? 6 avantages à préférer ce régime fiscal pour un investissement immobilier locatif rentable !

28 Juin 2024
LMNP et charges déductibles 2024 : explications

LMNP et charges déductibles 2024 : explications

Le statut LMNP propose un certain nombre d’avantages, mais également de spécificités, notamment concernant les charges déductibles. Mise au point dans cet article.

15 Décembre 2023
les options lmnp possibles

LMNP : quelles sont les options possibles ?

Si la location en meublé non professionnel (statut LMNP) attire chaque année autant d’investisseurs particuliers, c’est notamment pour sa fiscalité qui optimise grandement les recettes locatives générées. À l’intérieur de cette famille de loueurs LMNP, on distingue diverses options, tant sur le plan fiscal que dans le choix des modes de location envisagés, comme nous allons le voir dans cet article !

28 Juillet 2023