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Qu’est-ce que le dispositif Pinel dans l’ancien ?
C’est en 2014 que le Pinel est mis en place par le gouvernement. Il a pour but d’encourager les résidents français à investir dans des projets locatifs neufs et en VEFA. Les biens immobiliers doivent se trouver dans des zones tendues, où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande.
Fort de son succès, le dispositif Pinel s’applique également aux logements anciens ayant besoin de travaux de réhabilitation. Il est aujourd’hui connu sous le nom de Pinel ancien réhabilité et motive les nouveaux investisseurs à acheter des biens fortement dégradés dans le but de les rénover afin de les rendre habitables pour les futurs locataires.
La loi Pinel est reconduite pendant quatre années supplémentaires sous le nom de Super Pinel, et devrait prendre fin en 2024. Toutefois, les taux de réduction sont revus à la baisse à partir de 2023.
Pinel dans l’ancien : les avantages fiscaux
Comme évoqué précédemment, le dispositif Pinel permet de bénéficier de réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 6 000 € par année. Bien sûr, cette remise dépend de la période d’engagement choisie par le propriétaire :
- 12% (10,5% en 2023) de réduction sur une période de 6 ans ;
- 18% (15% en 2023) de réduction sur une période de 9 ans ;
- 21% (17,5% en 2023) de réduction sur une période de 12 ans.
Ce montant est directement déductible de l’impôt. Ainsi, vous avez peu ou pas du tout d’impôt à payer suite à cette remise.
Avec le Pinel dans l’ancien, un propriétaire dispose des mêmes conditions que le Pinel en neuf. Il doit effectuer des travaux de réhabilitation assez coûteux dans le but de pouvoir mettre en location le logement. L’un des avantages est de pouvoir cumuler le programme avec le déficit foncier, ce qui offre davantage de réductions fiscales. Pour rappel, le déficit foncier permet de déduire de nombreux frais et charges liés au logement afin de faire baisser fortement le montant des revenus fonciers imposables. Dans notre cas, si un propriétaire effectue des travaux dans la limite de 10 700 € / an, il peut déduire cette somme de ses revenus fonciers. Si la somme est plus conséquente, il est possible de déduire le coût des travaux des revenus fonciers pendant les 10 années qui suivent.
Pinel dans l’ancien : les conditions
Pas de nouveauté à l’horizon, le Pinel ancien bénéficie des mêmes conditions d’éligibilité que le Pinel en neuf :
- Le dispositif est ouvert à tous les contribuables français majeurs. Bien sûr, l’obtention du prêt est un autre élément indispensable pour pouvoir investir dans un projet avec notamment les conditions habituelles : des revenus stables et un faible taux d’endettement.
- La durée d’engagement est d’une durée de 6, 9 ou 12 ans pour la mise en location du bien.
- Le montant de l’investissement en Pinel est de 300 000 € maximum. Ce qui représente une réduction d’impôt de 63 000 € en optant pour un engagement de 12 ans.
- Le logement doit se trouver dans une zone Pinel éligible, qui comprend en général les grandes et moyennes agglomérations, la région parisienne ou encore la Côte d’Azur.
- Le plafonnement des loyers au mètre carré doit être respecté.
- Le locataire doit avoir des revenus qui ne dépassent pas le plafond imposé. Ce plafond est différent d’une région à l’autre.
Par ailleurs, dans le Pinel ancien, l’investisseur peut rénover différents types de biens immobiliers. Cela concerne les logements insalubres ne répondant pas aux caractéristiques de décence de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Les travaux de rénovation doivent permettre d’obtenir des performances identiques à celles d’un logement neuf. On retrouve également les locaux commerciaux ou industriels à transformer en logement d’habitation. Enfin, tous les travaux doivent répondre aux normes actuelles : RT 2012 ou RE 2020, BBC 2005 ou HPE 2009.
Pinel dans l’ancien : les étapes pour investir
En France, il existe de très nombreux logements anciens à rénover. Toutefois, il faut effectuer toutes les démarches nécessaires pour pouvoir profiter du dispositif de réduction d’impôt en Pinel, qui peuvent s’avérer longues et coûteuses. Attention également aux nombreux pièges qui peuvent mettre en péril votre investissement.
Dans un premier temps, il faut trouver un logement dans une zone éligible au Pinel. Pour choisir la ville, il faut savoir si vous êtes prêt à gérer le bien seul ou via une agence immobilière. Si vous choisissez la première solution, il faudra trouver un lieu proche de chez vous pour la gestion locative. Évaluez également le type de locataire que vous recherchez : étudiants, jeunes actifs, familles… mais aussi l’activité économique, les atouts touristiques et culturels. Autant de critères qui vous permettront de faire votre choix.
Pour la seconde étape, il est nécessaire de contacter un expert indépendant agréé (architecte ou diagnostiqueur) avant le début des travaux, afin qu’il puisse vous établir une attestation de l’état du logement qui validera l’éligibilité au Pinel Ancien.
Après cela, les travaux de rénovation peuvent commencer. Il est conseillé de faire appel à des entreprises spécialisées qui respecteront toutes les normes de performances énergétiques et les critères de décence. Attention à bien conserver toutes les factures, elles peuvent être nécessaires lors d’un contrôle. Enfin, les travaux doivent être terminés avant le 31 décembre de la 2ème année qui suit l’acquisition du bien.
Quand les travaux sont terminés, il vous faut contacter de nouveau un expert agréé pour certifier la bonne réalisation des travaux respectant toutes les normes nécessaires. Vous obtiendrez une attestation qui sera à fournir lors de la déclaration de revenus suivant l’année d’achèvement des travaux.
Place à la location du logement. Celle-ci doit intervenir dans l’année qui suit la date d’achèvement des travaux. Il faut trouver des locataires éligibles au dispositif Pinel et respectant le plafond des ressources. Attention, le bien doit être loué en nu.
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Pinel dans l’ancien : les travaux éligibles
La réalisation des travaux de réhabilitation doit respecter de nombreuses conditions, telles que le caractère de décence et la performance énergétique du logement. Pour le critère de décence, vous pouvez consulter les nombreux points suivants pour la réalisation des travaux et les traiter en cas de problème :
- La composition du bien ;
- L’état général du gros oeuvre ;
- L’état de la toiture et de la charpente ;
- L’état des garde-corps, rampes, rambardes ;
- L’étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement ;
- La présence ou l'absence de plomb dans les peintures ;
- La présence ou l'absence d’amiante ;
- L’état général du réseau électrique ;
- L’état général du réseau d’eau ;
- L’état général du réseau de gaz ;
- La présence ou l’absence de sanitaire, et l’état général ;
- La présence ou l’absence de cuisine, et l’état général ;
- Le dispositif de chauffage et son état général ;
- Les dispositifs de ventilation et d’ouverture ;
- L’état général des menuiseries extérieures et leur vitrage.
Pour les performances techniques et énergétiques, il est aussi nécessaire de respecter certains critères pour que le bien puisse être habitable :
- Les conditions minimales de volumes et de surfaces habitables ;
- L’absence de risque lié au plomb ;
- L’absence de risque lié à l’amiante ;
- La sécurisation des installations électriques ;
- La sécurisation des installations de gaz ;
- L’évacuation des eaux usées conforme ;
- La présence de sanitaires avec lavabo, douche ou baignoire disposant d’un réseau d’eau chaude et froide ;
- La présence de WC séparé des pièces principales ;
- La présence de volets, stores opaques ou contrevents pour la protection solaire ;
- L’isolation des combles ;
- La présence de fenêtres et portes-fenêtres respectant les caractéristiques thermiques inférieures ou égales à 2,9W/m2K ;
- La présence d’un chauffage individuel ou collectif (dans un immeuble).
C’est après la vérification et la réalisation des travaux nécessaires que l’expert agréé intervient pour vérifier si le logement répond aux normes du Pinel ancien.
Pinel dans l’ancien : le zonage
En choisissant d’investir dans un bien immobilier ancien avec le dispositif Pinel, il est nécessaire de choisir le bon emplacement pour y être éligible. Le gouvernement a mis en place en système de zonage :
- La zone A : elle regroupe l’agglomération de Paris, la Côte d’Azur, la zone française de l’agglomération de Genève et d’autres villes où les loyers sont très élevés. Le montant de loyer est plafonné à 12,95 €/m2.
- La zone A bis : on y retrouve la ville de Paris et 76 autres communes des départements limitrophes. Le montant de loyer est plafonné à 17,55 €/m2.
- La zone B1 : elle est constituée de plusieurs grandes villes aux loyers élevés, ainsi que certains départements et communautés d’Outre-mer. Le montant de loyer est plafonné à 10,51 €/m2.
Pour les ressources des locataires, le plafond se situe entre 38 377 € à 80 399 € suivant les zones et le nombre de personnes constituant le foyer fiscal.
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