Mise à jour des informations le 07 novembre 2024
Pour information, cet article a été rédigé en début d'année 2024 et a été régulièrement mis à jour. Voici une ultime mise à jour en date du 07 novembre 2024, date à laquelle la nouvelle “loi Airbnb” a bien été votée.
Et les règles des locations touristiques vont se durcir en 2025 …
1️⃣ Réduction des avantages fiscaux :
- Pour les chambres d'hôtes et meublés touristiques classés : l'abattement fiscal passe de 71% à 50% et le plafond des recettes de 188 700€ à 77 000€.
- Pour les meublés touristiques non classés : l'abattement fiscal passe à 30% et le plafond des recettes à 15 000€ (vs 77 700€ aujourd'hui).
- Cela s'appliquera sur les revenus locatifs engrangés à partir du 1er janvier 2025.
2️⃣ Procédures plus strictes pour louer : numéro d'enregistrement obligatoire et autorisation de changement d'usage.
3️⃣ Dispositifs de régulation pour les communes :
- mise en place de quotas,
- possibilité de réduire de 120 à 90 jours/an la location d'une résidence principale,
- quartiers réservés aux résidences principales.
4️⃣ Respect des règles de rénovation énergétique :
- les nouveaux meublés de tourisme avec un DPE à G ne seront plus "louables" à compter du 1er janvier 2025, tandis que les F ne pourront plus l'être à compter de 2028. Le DPE devra être classé au moins E et D après 2034.
- les locations touristiques déjà sur le marché auront 10 ans pour réaliser des travaux et atteindre l'étiquette D.
Où en est-on dans le processus législatif ?
La proposition de loi a franchi plusieurs étapes :
- Étape 1 : La proposition de loi a été déposée au parlement le 28 avril 2023. Le gouvernement a engagé la procédure accélérée de validation du texte le 9 novembre 2023.
- Étape 2 : L'Assemblée nationale a adopté la proposition de loi avec modifications, en première lecture le 29 janvier 2024.
- Étape 3 : La promulgation est à venir, après examination par le Sénat.
[Nouvelle étape le 8 juillet 2024] Suite à la conservation par erreur par le gouvernement de cette niche fiscale dans la loi de finance 2024, le Conseil d'État a annulé le maintien de la niche fiscale pour les locations Airbnb.
👀 Post d'Annaïg Le Meur sur le réseau social X
Les enjeux soulevés par la proposition de loi de régulation des meublés de tourisme
Selon les rapporteurs du texte, le logement est devenu un instrument d'optimisation fiscale et de rendement, favorisant l'exonération exagérée de l'impôt. Dans les zones tendues, de nombreux travailleurs ne peuvent plus se loger près de leur lieu de travail. Cette situation a parfois des conséquences extrêmes comme par exemple le fait que des entreprises déménagent faute de logements pour leurs employés. Ou encore certains résidents dorment dans leur voiture ou au camping en été pour laisser leur logement à des vacanciers.
Les effets de cette crise du logement se font sentir à travers tout le pays.
Près d'un million de meublés de tourisme ont remplacé les logements classiques destinés à l'habitat permanent, vidant des villages entiers de leurs habitants au profit de locations saisonnières.
Même les grandes villes comme Paris ou Marseille ne sont pas épargnées, confrontées à une pénurie de logements pour leurs habitants. Le 3 mai 2024, le gouvernement a même présenté le projet de loi logement abordable visant à développer l’offre de logements.
Objectifs de la nouvelle loi airbnb 2024
Cette proposition de loi ne vise pas à interdire les plateformes de type AirBnb, mais plutôt à trouver un équilibre entre activités touristiques saisonnières et vie des territoires le reste de l'année. Elle complète les mesures existantes telles que la déclaration préalable en mairie, le numéro d'enregistrement et la taxe de séjour.
Pour en savoir plus, voir notre article sur Louer un appartement sur Airbnb - Qu’en dit la loi ?
Les potentiels changements de la nouvelle loi relative à location saisonnière
1. Modification de la fiscalité des locations touristiques
La loi révise le régime fiscal des locations touristiques, notamment en réduisant les abattements fiscaux pour les meublés de tourisme classés et non classés. C’est sûrement le plus gros changement à surveiller car il modifie le régime fiscal micro‑BIC très avantageux des locations touristiques:
- L'abattement fiscal pour les meublés de tourisme non classés passerait à 30%, avec un plafond de revenus locatifs annuels de 15 000€ (contre 50% et un plafond de 77 700€ à date).
- L'abattement fiscal pour les meublés de tourisme classés (label de qualité, allant de 1 à 5 étoiles) est abaissé à 50%, dans un plafond de revenus locatifs annuels de 77 000€ (contre 71% et un plafond de 188 700€ à date). Dans les zones rurales et les stations de sport d'hiver, un abattement supplémentaire de 41% est prévu à condition que le chiffre d'affaires ne dépasse pas 50 000€.
Bon à savoir : Un plafond à 15 000€ était initialement prévu pour les meublés de tourisme classés. Il s’agirait d’un amendement qui a été voté par erreur et devrait être supprimé dans les semaines/mois à venir.
De plus, la double déduction des amortissements pour les meublés de tourisme en location meublée non professionnelle (LMNP) est supprimée. Et c’est d’ailleurs une mesure très impactante car elle touche aussi les loueurs de meublés qui déclarent au régime réel plutôt qu’au régime micro-BIC.
Cet article devrait vous intéresser : Tout savoir sur la fiscalité LMNP : régime réel ou micro-BIC ?
Voici une infographie du journal Le Monde (du 02/03/2024) qui devraient vous aider à y voir plus clair :
2. Nouvelles obligations pour les meublés touristiques
Les propriétaires désirant changer l'usage de leur logement en meublé de tourisme devront :
- Pour un changement d’usage définitif : présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé entre les niveaux A et D;
- Pour un changement d’usage temporaire : respecter le calendrier de rénovation énergétique obligatoire des logements. Comme pour les logements classiques, seront interdits à la location les meublés touristiques classés G au 1er janvier 2025, classés F au 1er janvier 2028 et classés E au 1er janvier 2034.
- Pour un bien dans une copropriété : informer le syndic du changement d’usage (ordre du jour des assemblées générales).
Bon à savoir : Les résidences principales et les départements d’Outre-mer ne sont pas concernés.
Ces mesures visent à éviter que des locations de longue durée ne basculent vers des locations de courte durée pour contourner l'interdiction sur la location de passoires thermiques.
3. Pouvoirs élargis pour les maires
La proposition de loi accorde aux maires des compétences élargies pour mieux réguler les logements à usage touristique. En voici la liste :
- L’enregistrement en mairie du bien (résidence principale ou non) devient obligatoire. Cette démarche s’ajoute à l’obligation de déclaration en mairie et nécessité des pièces justificatives. Les numéros d’enregistrement permettront un meilleur suivi du parc locatif touristique.
- Les maires pourront imposer des amendes (jusqu' à 15 000€ maximum) en cas de défaut d'enregistrement ou usage d’un faux numéro d’enregistrement.
- Les maires pourront réduire le nombre maximal de jours de location touristique pour les résidences principales, soit de 120 jours/an à 90 jours/an.
Article à découvrir : Airbnb : comment dépasser la limite des 120 jours ?
- Les mairies qui ont un règlement de changement d’usage pourront élargir le régime du changement d’usage à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation. Cette mesure est censée contenir la transformation de bureaux en meublés de tourisme.
- Les communes pourront définir des quotas d’autorisations de changement d’usage et délimiter dans leur PLU (Plan local d’urbanisme) des zones où seules des résidences principales seront autorisées à être construites.
Proposition de loi de régulation des meublés de tourisme : les prochaines étapes
Après son adoption en première lecture à l'Assemblée nationale, la proposition de loi sera examinée par le Sénat.
Cette proposition de loi, si elle est adoptée, pourrait contribuer à rétablir l'équilibre dans le marché locatif en favorisant le logement permanent et en régulant les locations touristiques.
Affaire à suivre !
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