Qu’est-ce que l’investissement locatif ?
Tout d’abord, il convient de définir ce qu’est un placement dans l’immobilier locatif. Il s’agit d’investir dans la pierre pour faire de la location. Au lieu d’acquérir un bien pour en disposer à titre personnel, vous achetez pour louer.
En choisissant de faire fructifier votre épargne avec ce secteur, vous pénétrez un vaste terrain. En effet, vous pouvez mettre en location divers biens, et non pas seulement des appartements ou des maisons. Voici la liste des multiples opportunités de rendement immobilier qui s’offrent à vous :
- maison ;
- appartement ou studio ;
- local commercial ;
- immeuble de rapport ;
- parking ;
- garage ou box.
Devant ce large éventail de possibilités, vous comprenez rapidement que vous pouvez gravir les échelons et commencer, par exemple par l’achat d’un garage pour un premier investissement locatif.
🔎 Pour en savoir plus : Tout savoir sur l’investissement immobilier !
Pourquoi investir dans l’immobilier à des fins locatives ?
Financer son patrimoine immobilier
Si vous vous demandez pourquoi devriez-vous faire de la location, la première raison est simplement parce que grâce à cette stratégie, vous pouvez faire financer votre acquisition immobilière par vos locataires. En effet, sans même encore parler de plus-value ou de rentabilité locative, vous êtes déjà gagnant. Ainsi, si vous achetez un bien, puis un deuxième, etc., dans quelques dizaines d’années, vous vous retrouverez à la tête d’un parc immobilier qui aura finalement entièrement été financé pour vous. Vous avancez l’argent (vous demandez à la banque de le faire pour vous), et il vous est en quelque sorte remboursé sur la durée. Plutôt attractif, n’est-ce pas ?
Placer son argent dans le locatif pour des percevoir des revenus supplémentaires
La plupart des investisseurs optent pour cette opportunité surtout pour cette raison : augmenter ses revenus mensuels. Effectivement, en fonction de plusieurs paramètres, le potentiel est présent, notamment grâce à deux tangentes : la défiscalisation immobilière et le calcul de la rentabilité locative du bien.
Quoi qu’il arrive, outre le fait que la contrepartie (le locataire) puisse faire défaut, un tel placement vous permet de maintenir ou d’élever votre pouvoir d’achat. Mieux encore, cela vous met dans de meilleures dispositions pour anticiper votre future retraite.
Diversifier ses placements
Se lancer dans la location de biens, c’est aussi diversifier son portefeuille. En tant qu’investisseur, que vous soyez débutant ou aguerri, il y a une règle d’or à ne pas omettre : la diversification de ses placements est primordiale pour se couvrir de n’importe quel aléa. L’idéal est de disperser son épargne dans les valeurs mobilières (actions, obligations, fonds, etc.) et immobilières (appartement, immeuble, local, parking, etc.).
Au sein même de l’investissement locatif, vous pouvez aussi vous tourner vers des plateformes de financement participatif (crowdfunding immobilier) pour mettre toutes les chances de votre côté en vue de la fructification de votre capital.
Devenir rentier immobilier
Enfin, l’ultime raison que nous avons balayée précédemment, est de passer du statut de jeune investisseur immobilier, à celui de rentier et pouvoir concrètement vivre de la location. C’est le but de beaucoup, mais là encore, tout dépend de l’objectif et de la stratégie que vous avez au départ de ce type de projet locatif. Sachez que vous pouvez bénéficier de l’effet de levier du prêt auprès des banques pour acheter vos biens plus aisément à mesure que vous élargissez votre parc.
Si vous faites partie de ceux qui aspirent à en faire leur métier, vous pouvez, comme nous le verrons plus bas, créer une SCI (Société Civile Immobilière) dans l’optique de vous constituer un patrimoine immobilier conséquent et d’optimiser votre fiscalité.
🔎 Sur le même sujet : Comment atteindre l’indépendance financière avec un patrimoine immobilier ?
Comment acheter un appartement pour le louer ?
Définir sa stratégie et son profil d’investisseur
Dans un premier temps, il vous est important de mettre des mots sur ce que vous attendez de votre argent. En clair, vous devez savoir comment vous souhaitez faire travailler votre capital, afin d’en récolter les meilleurs fruits.
Pour cela, veillez à faire le point sur plusieurs aspects de votre plan d’action :
- le montant de l’enveloppe pécuniaire de départ dont vous disposez (ou pas) ;
- vous assurer d’avoir de l’argent de côté pour les imprévus ;
- si vous comptez faire de la location en meublé ou vide ;
- si vous prévoyez de louer en périodes estivales ou à l’année ;
- votre niveau d’expertise personnelle dans le milieu de l’immobilier ;
- les locataires que vous préféreriez attirer (jeunes, couples avec ou sans enfants, personnes âgées, personnes morales, etc.) ;
- si vous souhaitez investir à plusieurs ou seul ;
- votre but en termes de rentabilité et la perspective que vous avez (court, moyen ou long terme) ;
- votre préférence d’achat immobilier neuf ou ancien ;
- votre solvabilité (selon les critères des banques et assurances emprunteur) ;
- vos talents de négociateur et d’orateur (pour vendre votre dossier et décrocher un crédit immobilier, ou séduire de potentiels locataires).
Faire un crédit immobilier
Comme nous venons de le citer, afin d’acheter un appartement pour le louer (ou tout autre bien), il vous faudra passer par la case banque. Notez qu’il est envisageable d’investir dans l’immobilier sans apport sous certaines conditions.
En théorie, votre banquier vous réclamera 10 % d’apport, correspondant bien souvent aux frais de notaire de votre acte d’achat. Cependant, si vous disposez d’une bonne situation qui s’avère stable (CDI, entrepreneur depuis plus de deux ans avec peu de variations erratiques, une certaine intelligence financière, un taux d’endettement calculé inférieur à 33 % de vos revenus, etc.) et que vous avez la fibre d’un bon négociateur, vous pourriez bien réussir à ne pas verser un euro de votre poche.
Même si vous disposez d’une enveloppe correspondante à la somme requise pour l’apport du prêt, il est dans votre intérêt de négocier pour ne pas la toucher. Cela peut même jouer à votre avantage et venir appuyer le fait que vous soyez un bon candidat qui saura rembourser l’emprunt.
Souscrire à une assurance emprunteur
Pour obtenir votre crédit immobilier, il est indispensable d’avoir l’accord d’un assureur. C’est seulement à ce moment-là que votre banque pourra vous proposer une offre de prêt.
Pour choisir votre couverture, vous avez plusieurs possibilités : choisir celle de l’établissement financier chez qui vous souhaitez souscrire le crédit (si c’est une bancassurance), ou vous tourner vers un indépendant. Il existe également des courtiers en assurance emprunteur en ligne.
Quel que soit votre choix, vous devez privilégier celle qui vous propose les meilleures garanties selon votre situation, au meilleur prix. Dans cette optique, n’hésitez pas à faire des simulations avant de vous arrêter sur un contrat.
Quelle fiscalité pour un investissement immobilier locatif ?
LMNP fiscalité : un statut privilégié
Quand il est question d’imposition, quelques inquiétudes peuvent voir le jour de votre côté quant à la complexité de celle-ci.
Le statut de LMNP signifie littéralement Loueur Meublé Non Professionnel. En le choisissant, vous êtes assujetti à la fiscalité des revenus commerciaux découlant du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ainsi, les bénéfices que vous percevez de la location de votre bien ne sont pas considérés comme des revenus fonciers.
Au sein même de ce régime fiscal, vous avez deux options pour faire votre déclaration d’impôts : le régime micro-BIC ou le BIC réel simplifié. Sachez que la majorité des investisseurs locatifs optent pour le premier à leurs débuts. Celui-ci propose un abattement forfaitaire de 50 % par an, peu importe vos frais réels, contrairement au second qui s’appuie sur vos entrées et sorties concrètes.
Globalement, tout le monde peut se mettre au régime microbic à partir du moment où vos revenus provenant de votre activité de location ne dépassent pas les 70 000 € HC par an.
Quoi qu’il arrive, pesez le pour et le contre avant de choisir si vous préférez louer en meublé ou à nue, car les lois ne sont pas les mêmes et vos obligations envers vos futurs locataires non plus.
Du nouveau en France, dans la loi Censi Bouvard en 2022 : désormais, chaque investisseur immobilier dans des biens neufs en résidences meublées obtient une déduction d’impôt (correspondant à un pourcentage du prix de revient de l’achat) et peut récupérer la TVA sur le montant total du placement financier.
🔎 Approfondissez votre lecture : Tout savoir sur le statut LMNP
Location à nue et revenus fonciers
Outre la location meublée, vous êtes tout à fait libre de préférer vous tourner vers la location « à nue », ou location vide. Dans ce cas, vous ne devez pas équiper le logement que vous proposez à la location. De plus, vos loyers perçus sont cette fois soumis à l’imposition propre aux revenus fonciers.
Comme pour le régime LMNP, vous disposez de deux alternatives : le régime forfaitaire (appelé aussi microfoncier) ou le régime réel. Pour comprendre la différence, dans le premier cas, un abattement forfaitaire s’applique à juste titre de 30 % du montant global de vos loyers hors charges touchés au cours de l’année sous-jacente. Vous êtes donc dans un dispositif de paiement d’impôt « au forfait », peu importe vos frais réels. C’est encore une fois la solution la plus simple, surtout lorsque l’on débute dans l’immobilier locatif, mais pas dans tous les cas.
Ceux qui achètent des maisons à rénover et qui comptent faire d’importants travaux auront un intérêt meilleur à choisir le régime réel. En effet, avec celui-ci, vous pouvez encaisser un déficit d’un montant de 10 400 € annuel pendant les 10 premières années suivant votre acquisition. Une aubaine pour les rénovations de biens, car ce contexte fiscal vous permet littéralement de vous les financer à travers une baisse significative de votre imposition chaque année. Cependant, vous avez l’obligation de laisser votre logement en location pour une durée minimum de 3 ans consécutifs. Ce régime n’est donc pas adapté si votre stratégie consiste à revendre rapidement.
Acheter à plusieurs pour une défiscalisation immobilière (SCI)
L’acronyme SCI signifie Société Civile Immobilière et il s’agit d’une structure qu’un investisseur peut créer seul ou avec d’autres personnes physiques ou morales, en vue d’acheter des biens immobiliers. Si vous prévoyez de faire de nombreux placements dans la pierre afin de vous constituer un vaste parc immobilier, alors cette solution peut s’avérer intéressante pour vous et pour votre portefeuille.
Créer une SCI n’est pas incompatible avec certains dispositifs français de défiscalisation, et elle vous octroie même des bénéfices non négligeables au titre de la transmission de patrimoine. Elle est un bon outil de gestion de sa fiscalité.
Vous pouvez choisir d’être soumis au régime de l’impôt sur le revenu (IR), ce qui signifie que vous serez taxé proportionnellement à la part que vous détenez dans le capital social de ladite société civile immobilière. Des prélèvements sociaux de 17,2 % sont également imputés. Sous ce régime fiscal, votre SCI bénéficie du régime des plus-values immobilières en cas de cession future (s’appliquant aux particuliers). En d’autres termes, dès la 6e année de détention de parts, s’applique un abattement jusqu’à une totale exonération d’impôts (à partir de la 22e année et à partir de la 30e pour les charges sociales).
Dans un second cas, votre choix peut se porter sur l’impôt des sociétés (IS). Si vous faites cela, ce ne sera pas vous et vos associés qui seront taxés, mais bien la société elle-même en tant que personne morale. Les amortissements relatifs à des immobilisations pourront être déduits (la valeur d’usure d’un bien dans le temps). Ensuite, un barème s’applique, par tranche d’imposition, comme suit :
- imposition à taux réduit de 15 % jusqu’à 38 120 € ;
- 28 % jusqu’à 500 000 € ;
31 % au deçà de 500 000 €.
En tant que rentier immobilier d’un grand parc, cette solution s’avère particulièrement pertinente.
🔎 Pour aller plus loin : Quel régime fiscal choisir pour son projet locatif ?
Pourquoi opter pour un investissement locatif clé en main ?
Faire appel à des experts pour vous épauler dans votre investissement immobilier locatif se trouve judicieux pour vous faire gagner du temps, et par conséquent, de l’argent. En effet, surtout si vous débutez, la paperasse peut s’avérer lourde et se montrer chronophage, ce qui pose un problème quand on court après le temps. Dans l’optique de répondre à cette inquiétude que beaucoup d’acheteurs ont au moment de sauter le pas, faire le choix de l’investissement locatif clé en main peut révolutionner votre manière de concevoir le placement dans la pierre.
🔎 Pour aller plus loin : Investissement locatif "clé en main", quelle rentabilité locative ?
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