Pourquoi se tourner vers la location nue ?

Location non meublée : moins d’investissement

Investir dans la location vide, c’est économiser un temps précieux dans la gestion locative de son bien immobilier. Il est bien connu qu’acquérir pour louer un meublé est plus rentable pour un investisseur dans la pierre. Néanmoins, il convient de préciser que la rentabilité générée en plus ne provient pas de nulle part et que par conséquent, ce mode de location ne peut pas convenir à tout le monde. Pour réussir dans le meublé, il faut avoir du temps à consacrer à son logement, ou mettre l’argent pour que les choses soient faites.

La location nue vous fait donc économiser temps et argent, puisque vous n’avez pas à vous munir d’une liste légale de mobiliers à mettre dans l’appartement avant la mise en location, de même que vous n’avez pas à acheter ces meubles et ces équipements. Enfin, pas besoin d’assurer l’entretien régulier des équipements et des ustensiles au cours de la vie du bail non plus !

Acheter pour louer sans attendre

Dans la continuité du premier point, qui dit pas besoin d’acheter des meubles pour mettre son logement en location, dit aussi maison plus rapidement mise sur le marché locatif. Étant donné que le taux de vacances locatives peut grandement venir grignoter sur vos rendements annuels, le fait de pouvoir directement le proposer à la location dès la signature de l’acte authentique de vente est un atout de taille. Une exception peut survenir si vous vous tournez vers un bien ancien à réhabiliter ou à rénover avant, mais dans l’ensemble, vous serez toujours plus avantagé que si vous achetiez ancien avec une stratégie de meubler pour louer. 

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Location nue : un large choix de candidats

Une chose est sûre avec la location vide, c’est que vous ne risquez pas d’être freiné par un type particulier de candidats locataires. En effet, c’est le type de location qui attire le plus de monde, pour la simplicité du bail et les modalités d’entrée dans le logement qui s’avèrent plus accessibles (1 mois de loyer d’avance hors charge, contre 2 pour le meublé).

Votre annonce immobilière une fois diffusée pourra aussi bien attirer des étudiants que des couples, des familles attachées à leur mobilier ou encore des ménages préparant leur prochaine primoaccession, etc. 

L’assurance d’une stratégie locative à long terme

Là où la location meublée est considérée comme temporaire, souvent attribuée à des apprentis, des étudiants ou de jeunes actifs, la location nue est quant à elle plutôt réputée pour servir de résidence principale aux ménages pour de longues périodes. D’ailleurs, le bail de location non meublé est établi sur 3 ans reconductible, contre 1 an en meublé. Les occupants intéressés par votre bien posent généralement leurs valises pour s’établir un long moment dans la ville, voire jusqu’à ce qu’ils soient en possibilité de devenir à leur tour propriétaires.

Pour vous, en tant qu’investisseur locatif, c’est l’avantage d’avoir un turn-over limité, et une certaine stabilité dans vos recettes locatives, ce qui finalement vous fait prendre nettement moins de risque. Ajoutons que pour encore plus de pérennité dans votre investissement et dans sa mise en location à long terme, préférez les logements de grandes surfaces, avec de nombreuses pièces et des rangements, une aubaine pour l’établissement de longue durée de grandes familles ou de foyers recomposés.

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Location nue impôts : le déficit foncier au réel

Acheter pour louer sans meubles, c’est forcément appartenir au régime foncier. Vous devez donc déclarer vos revenus tirés de la location de votre bien dans la catégorie des recettes foncières. Dans ce régime fiscal, vous avez le choix entre le régime microfoncier (forfaitaire à 30 % d’abattement), et le régime réel où, par définition, vous déclarez vos charges et frais réels.

Comme pour le cas de la location meublée qui propose elle aussi un forfait et une fiscalité au réel, c’est bien souvent le régime réel qui est le plus attractif. Dans un premier temps, pour savoir si vous avez intérêt à passer au réel, vérifiez que vos charges annuelles ne dépassent pas 30 % de vos loyers hors charges perçus à l’année. Pour faire simple, dès que vos recettes tirées de la location nue dépassent les 15 000 €, alors vous êtes automatiquement considéré par l’administration fiscale comme relevant du régime réel. Par ailleurs, vous pouvez en faire vous-même la demande dès le début de votre activité (décision irrévocable pendant 3 ans).

Toutefois, cette seule règle n’est pas à elle seule suffisante, puisqu’au régime foncier réel, vous avez l’option du déficit foncier, et cela change grandement la donne. Le déficit foncier vous permet de récupérer jusqu’à 10 700 € sous forme de crédit d’impôt en effectuant des travaux de rénovation par exemple. En outre, l’excédent de déficits réalisé est reportable sur 6 ans sur l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal ou sur 10 ans sur vos seuls revenus tirés de la location nue.

Plusieurs programmes de défiscalisation en location nue

Pour finir, louer son appartement vide octroie un choix de programmes de défiscalisation immobilière intéressant, notamment pour les investisseurs cherchant un outil fiscal plus qu’un complément de revenus. Pour le neuf, la loi Pinel est disponible jusqu’au 31 décembre 2024, bien qu’elle applique des taux de défiscalisation de plus en plus bas jusqu’à la clôture du dispositif.

D’un autre côté, si vous préférez acheter un bien ancien, la loi Denormandie fonctionne comme Pinel avec un engagement de mise en location nue à prendre sur 6, 9 ou 12 ans, mais pour l’ancien à rénover. Contrairement au programme immobilier neuf, le dispositif Denormandie garde ses taux au plus haut, à savoir jusqu’à 63 000 € de déduction d’impôts possible pour un achat de 300 000 € et une durée de location de 12 ans. Attention au niveau du timing, puisque vous avez jusqu’à la fin de l’année 2023 pour en profiter avant que ce programme disparaisse pour de bon aussi.

Enfin, la loi Malraux est aussi du côté de l’immobilier ancien, mais situé dans des zones préservées d’un point de vue historique, avec une durée d’engagement minimum établie sur 9 ans. L’avantage fiscal peut représenter jusqu’à 120 000 € sur 4 ans, pour la réhabilitation d’anciennes bâtisses issues du patrimoine de France et en engageant des professionnels spécialisés pour les travaux. Le montant de l’investissement est généralement élevé, donc non accessible à toutes les bourses, mais le dispositif est très attractif pour ceux qui peuvent y consacrer des capitaux.

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Location nue : FAQ

Quelle différence fiscale entre location meublée et vide ?

D’un côté, la location meublée dépend du régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et de l’autre, la location nue est soumise au régime foncier classique. Les régimes forfaitaires ne sont donc pas les mêmes, de même que les avantages qu’octroie un assujettissement des recettes locatives au régime réel.

Qu’est-ce qu’un bail vide ?

Il s’agit d’un contrat de location sans mobilier. Le logement est loué tel quel et l’occupant doit installer ses meubles par son propre chef ou en engageant une société de déménagement. Quelques fois, les biens loués nus disposent tout de même d’une cuisine semi-équipée, voire équipée totalement, ce qui peut être un atout pour les candidats-locataires.

Quel bail pour 1 an ?

Si vous souhaitez louer votre logement en rédigeant un bail de location de 1 an, alors vous devez louer le bien meublé. À cette condition, vous pourrez conclure des baux d’habitation plus courts (3 ans minimum en location nue si vous êtes un bailleur particulier). 

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