Interview : Investir sur la Côte d'Azur

Le marché de la Côte d’Azur est un marché relativement tendu qui affiche des prix assez élevés, mais est-ce rentable d’y investir ? Philippe Agnelli un multi investisseur local, vous explique tout.

Mise à jour le 13 Octobre 2022
Interview : Investir sur la Côte d'Azur

1. Pourrais-tu te présenter rapidement ?

Je suis Niçois, j’ai commencé ma carrière dans l’informatique par passion, en 2013 j’ai repris mes études pour obtenir un 2ème Master II en Gestion International de Fortune quand la création et la gestion de patrimoine sont devenues ma seconde passion. Aujourd’hui, je suis co-gérant avec mon associé du cabinet Signatures Patrimoines, nous avons par la suite créé l’agence immobilière Agence Signature et dernièrement le site de distribution de SCPI premium . J’écris des articles sur l’immobilier et la finance pour Futura-sciences dans les domaines de la finance et de l’immobilier. Je fais également partie, avec grand plaisir, des experts de Rendementlocatif.com afin d’aider vos lecteurs et abonnés.

2. Quel a été l’élément qui t’a permis de rentrer dans l’immobilier ? Depuis quand investis-tu ? combien de biens possèdes-tu aujourd’hui ?

J’ai toujours été attiré par l’immobilier comme moyen de création de patrimoine. L’effet de levier du crédit est un avantage incontestable de ce type de placement. J’ai acheté mon 1er bien à 24 ans. Aujourd’hui, sans rentrer dans le détail je gère un parc de 18 locataires, les biens sont détenus en propre ou via mes 4 SCI (SCI Agnellimmo, SCI Philimmo, SCI BellaVita SCI PiR2) en location nue, meublée, en colocation saisonnière (sur Nice et à la montagne), du local commercial, des garages, et même du viager !

3. Pourrions-nous parler du marché locatif de la côte d’Azur ? Quelle est ta ville préférée pour investir ?

Le marché locatif sur la Côte d’Azur est très tendu, il suffit de placer une offre de location pour obtenir 30 emails de candidature. Le littoral attire toujours plus de personnes (étudiants, actifs, retraités et étrangers) et le foncier est pris en étaux entre la mer et les montagnes… d’où une très bonne tenue des loyers même en temps de crise. Je préfère regarder les villes moyennes comme St Laurent du Var et Cagnes sur Mer, ainsi que les quartiers en devenir sur Nice.

4. Les prix sont relativement élevés dans ce secteur, est-il toujours rentable d’y investir ?

Les prix sur la Côte d’Azur ont toujours été historiquement plus élevés qu’en région. Paris et la Côte d’Azur se partagent le palmarès du prix au M2. Mais le secteur locatif et la construction ont peu subi la crise de 2008. Effectivement la rentabilité est moindre qu’en régions. On peut quand même récupérer de la rentabilité en louant en LMNP saisonnier. Investir sur la Côte reste surtout une assurance en cas de retournement du marché immobilier. La demande est toujours forte que ce soit en locatif ou à l’achat. De plus certains de mes clients investissent dans leur future résidence principale ou résidence secondaire en profitant de la LCD ou de l’offre Pinel. La côte d’Azur à un pouvoir attractif important.

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5. Quelle est la cible principale et le bien idéal selon toi pour cette cible ?

Aujourd’hui, le marché des petites surfaces est très concurrentiel sur le marché du saisonnier. Lors de nos missions de recherche d’appartement sur la Côte d’Azur pour nos clients, je privilégie les surfaces moyennes avec à minima 2 chambres et/ou un salon indépendant pouvant accueillir une mezzanine ou un coin couchage. Cela permet d’augmenter le nombre d’hôtes en saisonnier et de passer en configuration 3 chambres en colocation si besoin pendant la période hivernale. Le budget reste tout de même conséquent entre 250K€ et 300K€. Mais j’étudie aussi la rentabilité d’autres opérations au coup par coup.

6. Quelle a été ta pire erreur lors d’un investissement ?

Honnêtement, aujourd’hui tous mes investissements se comportent correctement. Gérer 18 locataires et 2 locations saisonnières (été/hiver) est un travail de tous les jours… Il faut être présent et répondre aux sollicitations et problématiques de chacun.

7. Quel régime fiscal conseilles-tu en priorité ? Pourquoi ?

Aujourd’hui, clairement, pour augmenter la rentabilité le régime LMNP est roi, cependant il faut être extrêmement vigilant sur l’avenir du dispositif. La suppression de l’obligation de s’enregistrer au greffe du tribunal de commerce sème le doute entre LMNP et LMP… Nos clients déjà investisseurs nous demandent aussi des opérations en déficit foncier ou Pinel afin d’alléger leur imposition.

8. Quelle est ta stratégie d’investissement préférée (colocation, saisonnier, étudiant…) et pourquoi ?

Comme pour le régime LMNP, le meublé est intéressant en saisonnier et/ou en colocation. Ensuite vient l’immobilier commercial mais il faut vraiment bien connaitre les secteurs d’activité, ce qui est encore différent du marché résidentiel. Sur des budgets plus élevés, l’achat d’un immeuble de rendement reste attractif.

9. Aurais-tu un exemple chiffré, concret d’un appartement dont tu t’es occupé ou qui t’appartient située dans la côte d’Azur ?

Oui, typiquement un de mes plus ancien achat (2003, 98K€) un T2 de 55M2 dans l’ancien sur les collines de Nice. Il était loué nu en T2 depuis des années autour de 660€/ mois, puis j’ai transformé la grande cuisine indépendante en chambre et ajouté une cuisine américaine dans le salon en supprimant un « cagibi ». J’ai donc pu louer en T3 860€. Puis récemment, à l’occasion du départ des locataires, j’ai passé le bien en colocation 2 chambres à 490€ soit 980€. De plus, comme les colocataires n’ont pas de voiture j’ai loué le garage à 100€ (prix d’ami). Je suis donc passé d’une location nue à 660€ à une location optimisée de 1080€/mois en bénéficiant du régime fiscal meublé. Il faut savoir « travailler » son immobilier.

10. Si tu devais donner un conseil à un investisseur débutant quel serait-il ?

Aujourd’hui les taux sont tellement bas, qu’il ne faut presque pas hésiter. Mes premiers crédits étaient à plus de 6% et les plateformes de location saisonnière n’existaient pas ! Mon conseil est donc de se lancer ! Si la personne est vraiment débutante, bien sélectionner le bien, bien étudier sa rentabilité grâce à l’outil Horiz.io et ne pas hésiter à faire une consultation d’expert ça pourrait bien être les 100€ les mieux investis avant de faire une erreur sur le choix du bien ou le régime fiscal !

11. Aurais-tu une anecdote drôle/étonnante à laquelle vous auriez été confronté à nous raconter ?

C’est plutôt une anecdote dans mon métier de gestionnaire de patrimoine/agent immobilier. J’avais vendu une villa (affichée à 1.5M€) de mes clients Niçois partis à l’étranger pour leur retraite. La maison était sous compromis. Un matin à 7h40, je reçois un message comme quoi la vente est annulée, l’acheteur se désiste ! La villa se retrouve sur le marché (plusieurs agences) avec une baisse prix significative puisque les clients veulent maintenant s’en débarrasser à tout prix. Je relance mon réseau au cas où… puis à 10h je reçois un client sympathique pour une opération anodine sur son assurance vie. On en vient à discuter : sa fille cherche un appartement sur Cimiez, un beau quartier de Nice. Je n’ai rien dans le quartier à leur proposer, mais lui raconte l’histoire de la villa… à 11h sa fille m’appelle, ils sont intéressés pour visiter. La visite se fait à 15h et à 17h (maison de 400M2 cela prend du temps) finalement, coup de cœur, ils me disent « on la prend, au prix ». Moralité, il ne faut jamais rien lâcher et la providence joue toujours un rôle important dans nos métiers.

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